【正文】 0美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 ?人均 GDP位于 8000~ 20220美金；城市化 水平在 90%以上 ?商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài) ?商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂? 集貿(mào)市場(chǎng)，商品為城市生 活提供基本保 障 ?商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等 ?超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn) ?廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu)物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn) 63 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020220US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 多種需求 個(gè)性消費(fèi) —— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 ? 娛樂(lè)休閑購(gòu)物、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大，將是主流商業(yè)形態(tài)； ? 個(gè)性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)的組合、自由的購(gòu)物空間 2022年浦東 城鎮(zhèn)化率超 80％以上 2022年浦東人均 GDP已超過(guò) 8000US$ 浦東 .北蔡 人 均 G D P 城市化率 + 25% 45% 70% 85% 95% 根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等一站式體驗(yàn)功能的購(gòu)物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài)，個(gè)性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn) 64 未來(lái)周邊將有 35萬(wàn)體量的商業(yè)供應(yīng)，本項(xiàng)目應(yīng)形成特色，差異化競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目周邊未來(lái)規(guī)劃有多個(gè)商業(yè)中心，除滿(mǎn)足區(qū)域居民生活之外，另具主題功能，包括： ? 以商業(yè)辦公為主； ? 以會(huì)展游憩為主； ? 以產(chǎn)業(yè)配套為主等 本項(xiàng)目應(yīng)與周邊商業(yè)中心形成特色差異化，特色發(fā)展 塘橋地區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓(xùn)、社區(qū)服務(wù)等； 5萬(wàn) m2左右 1 花木地區(qū)商業(yè)中心 以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會(huì)展配套，10萬(wàn) m2左右 2 三林上南商業(yè)中心 以滿(mǎn)足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂(lè)為主， 15萬(wàn) m2左右 3 三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心 以滿(mǎn)足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂(lè)為主， 10萬(wàn) m2左右 4 張江中區(qū)商業(yè)中心 為產(chǎn)業(yè)配套，與商務(wù)辦公、酒店、文化、休閑、娛樂(lè)等結(jié)合， 5萬(wàn) m2左右 5 資料來(lái)源： 《 浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展 “ 十二五 ” 規(guī)劃 》 5 4 1 2 3 周邊同級(jí)商業(yè)供應(yīng) ?未來(lái)鄰近將有超 35萬(wàn)的中心商業(yè)體量 北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心 65 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠(yuǎn)滯后于區(qū)域發(fā)展的要求，不能滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)者和從業(yè)者的需求，存在擴(kuò)大商業(yè)、工業(yè)研發(fā)、娛樂(lè)綜合的強(qiáng)烈需求； 分析發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)城市經(jīng)濟(jì)－商業(yè)形態(tài)模型的判斷，和消費(fèi)者、從業(yè)者調(diào)查分析，得出： ? 本項(xiàng)目發(fā)展具工業(yè)研發(fā)、商業(yè)綜合、休閑娛樂(lè)一站式體驗(yàn)功能的綜合倉(cāng)儲(chǔ)功能中心的可行性高： ? 需求旺盛； ? 區(qū)域市場(chǎng)空白； ? 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平支持 服務(wù)區(qū)域人群的主題一站式從業(yè)中心 66 項(xiàng) 目 周 邊 板 塊 住宅、商業(yè)、辦公 樓 盤(pán) 盤(pán) 點(diǎn) 小 結(jié) 67 北蔡地區(qū) 名稱(chēng) 板塊 成 交 總套數(shù) 總金額 均價(jià) 總面積 大華錦繡華城 北蔡 2819 18 92583767 32840 地杰?chē)?guó)際城 北蔡 16670 197 547757073 32858 地杰?chē)?guó)際城 北蔡 3581 40 71171383 19876 合計(jì) 23071 255 711512223 30841 名稱(chēng) 板塊 成 交 總套數(shù) 總金額 均價(jià) 總面積 海上國(guó)際花園三期 北蔡 3571 1 48997138 13720 海上國(guó)際花園二期 北蔡 155 2 1933056 12462 海上國(guó)際花園 北蔡 714 5 5934062 8306 合計(jì) 4441 8 56864257 12805 名稱(chēng) 板塊 成 交 總套數(shù) 總金額 均價(jià) 總面積 世外桃源小區(qū)沿街商業(yè)服務(wù)樓 北蔡 970 2 20799001 21452 海上國(guó)際花園 北蔡 3406 17 74824282 21966 合計(jì) 4376 19 95623283 21852 住宅類(lèi) 辦公類(lèi) 商業(yè)類(lèi) 68 三林地區(qū) 住宅類(lèi) 商業(yè)類(lèi) 名稱(chēng) 板塊 成 交 總套數(shù) 總金額 均價(jià) 總面積 東旺名苑 三林 80 1 1216322 15168 金誼河畔花苑 三林 222 2 2767744 12493 灣流域城 三林 1638 19 32908712 20225 三林苑 三林 40 2 239615 6023 三林城 W5(A)地塊金誼河畔住宅小區(qū)二期 三林 119 1 1492883 12578 尚東國(guó)際名園 三林 1521 8 64029697 42107 合計(jì) 3619 33 102654973 28369 名稱(chēng) 板塊 成 交 總套數(shù) 總金額 均價(jià) 總面積 金誼河畔三期 三林 1118 12 23902108 21389 萬(wàn)富軒 三林 1455 32 51492825 35402 東旺名苑 三林 598 5 13960611 23347 名嘉新苑 三林 284 2 9254309 32578 合計(jì) 3455 51 98609853 28541 69 周邊酒店、旅館和商鋪?zhàn)鈨r(jià) 酒店旅館 商務(wù)鋪?zhàn)? 酒店賓館名 標(biāo)間 備注 莫泰 168 188 大 部 份 為 當(dāng) 前 促 銷(xiāo) 價(jià) 曼妮菲假日酒店 150 娜逸賓館 248 錦江之星 229 如家 189 吉儂賓館 198/258 普通旅館 80100 金缽華美達(dá)酒店 688 康橋明珠大酒店 388 康橋大酒店 238 位置 類(lèi)型 面積（ m2) 日租金 / m2 蓮融商務(wù)樓 辦公 120 康花路沿街 商鋪 25 陽(yáng)光大廈 商住 50 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 10 花鳥(niǎo)古玩市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 40 北中路 商鋪 40 芳華路 商鋪 38 70 本案 御 橋 社 區(qū)Z00902位于浦東主干道滬南公路與次主干道御橋路交叉，臨近城市主干道華夏西路中環(huán)線以及城市外環(huán)線，軌道交通 11號(hào)線御青路站，近迪斯尼板塊，交通便捷，地理位置優(yōu)越。 地理位置 71 御 橋 社 區(qū) Z00902單元功能以居住、商務(wù)辦公、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。規(guī)劃范圍內(nèi)滬南路以東以居住為主要功能。 項(xiàng)目以東為御橋購(gòu)物廣場(chǎng)，包括永和豆?jié){，肯德基，克里斯丁，世紀(jì)聯(lián)華，蘇寧電器等一些知名品牌入駐，另上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為周邊居民提供日常生活所需。 以南，根據(jù)單元規(guī)劃，在康士路，康花路交界處西北設(shè)置康橋 御橋地區(qū)公共中心。 北面為浦東汽車(chē)城，多家汽車(chē) 4S店，雷克薩斯，奧迪，寶馬，沃爾沃等。宜家家居（ 6月 23日）開(kāi)業(yè)，紅星美凱龍等大型家居中心。 生活配套 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目 周邊 宜 家 家 居 御橋購(gòu)物中心 浦東汽車(chē)城 御 康 醫(yī) 院 花鳥(niǎo)古玩市場(chǎng) 51生活時(shí)區(qū) 萬(wàn)科 金色城市 72 北蔡板塊典型樓盤(pán)一：錦繡華城公園紀(jì) 北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商 大華集團(tuán) .上海錦繡華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)模 總建筑面積： 49973平米 總戶(hù)數(shù)： 430戶(hù) 容積率： 綠化率： 60% 車(chē)位： 500 車(chē)位配比： 1： 1 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 〃 月 配套 中央公園、水晶泛會(huì)所 ,中小學(xué) :楊高中小學(xué)、小區(qū)自行規(guī)劃中小學(xué) ,幼兒園 :社區(qū)幼兒園 ,綜合商場(chǎng) :樂(lè)購(gòu)超市 ,郵局 :郵電局 ,銀行 :農(nóng)業(yè)銀行 ,醫(yī)院 :東方醫(yī)院 戶(hù)型 二房廳 : 三房廳 : 客戶(hù)構(gòu)成 客戶(hù)要是居家客戶(hù)，同時(shí)兼有一定的投資者。周邊的張江高科在購(gòu)房者占有很大比例。 價(jià)格變化 價(jià)值要素 1 、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌形象 造城概念的應(yīng)用 上海華域百度廣告有限公司 廣告的營(yíng)銷(xiāo)推廣 銷(xiāo)售情況 當(dāng)前可售建筑總面積 ： 14124 平方米 當(dāng)前可售房屋套數(shù) ： 89 套 建筑特色 由小高層、多層和沿川楊河的聯(lián)體別墅組成 車(chē)位價(jià)格：12萬(wàn) /車(chē)位 73 北蔡地區(qū)典型樓盤(pán)二：海上國(guó)際花園 2022年 11，一期售完。 2022年 北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商 上海香溢房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模 總建筑面積： 58495平米 總戶(hù)數(shù)： 534戶(hù) 容積率： 綠化率： % 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 〃 月 周邊配套 中小學(xué) :北蔡中學(xué) ,幼兒園 :附近有地段幼兒園 ,綜合商場(chǎng) :樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)、農(nóng)工商超市、便利商店等一應(yīng)俱全 ,郵局 :有 ,銀行 :有 ,醫(yī)院 :北蔡衛(wèi)生院 戶(hù)型 二房廳 : 91128平方米 三房廳 : 126156平方米 其 他： 154191平方米 客戶(hù)構(gòu)成 客戶(hù)要是居家客戶(hù)，以周邊住戶(hù)為主， 價(jià)格 一期由 12棟精品公寓和 20棟休閑陽(yáng)光排屋組成，疊加別墅均價(jià) 8500元 /平方米。 05年 5月中旬推出 2幢 11層小高層，均價(jià) 12022元 /平方米。 價(jià)值要素 1 、開(kāi)發(fā)相對(duì)較早，在北蔡鎮(zhèn)消費(fèi)者心理有一定的影響 大華錦繡華城的落戶(hù)，進(jìn)一步完善了小區(qū)配套功能。同時(shí)與大華形成了造城的概念。 銷(xiāo)售情況 2022年 11月，一期全部售完 現(xiàn)二期當(dāng)前可售建筑總面積 ， 7968平方米；可售房屋套數(shù) ， 217套； 建筑特色 由高層、小高層和疊加別墅組成 74 北蔡地區(qū)典型樓盤(pán)三：地杰?chē)?guó)際城 2022年 11，一期售完。 2022年 北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商 上海地杰置業(yè)有限公司 規(guī)模 總建筑面積： 219173平米 總戶(hù)數(shù)： 2235戶(hù) 容積率： 綠化率： 47% 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 〃 月 周邊配套 中小學(xué) :中小學(xué) ,幼兒園 :3所 ,綜合商場(chǎng) :超大綜合市場(chǎng) 、 家樂(lè)福 、上海農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng) ,郵局 :有 ,銀行 :建設(shè)銀行 ,醫(yī)院 :有 ,其他 :一條商業(yè)街 戶(hù)型 二房廳 : 80110平方米 三房廳 : 120220平方米 其 他： 200平方米 客戶(hù)構(gòu)成 低價(jià)策略 ， 吸引力大量的年輕客戶(hù) 。 客戶(hù)要是居家客戶(hù) ， 價(jià)格 樓盤(pán)形態(tài)為高層住宅 ,價(jià)格 60007000元 /平方米。 11月 26日推出二期首批 100多套兩房，一幢 26層的高層，價(jià)格53006800元 /平方米 . 價(jià)值要素 1 、可居住 3萬(wàn)人口，為造鎮(zhèn)概念 低價(jià)策略 銷(xiāo)售情況 當(dāng)前可售建筑總面積 ， 51655平方米； 可售房屋套數(shù) ， 786套； 建筑特色 全部由高層構(gòu)成 北蔡周邊典型樓盤(pán)：萬(wàn)科金色城市 2022年 11，一期售完。 2022年 北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 規(guī)模 總建筑面積： 110萬(wàn)平方米 容積率： 綠化率： 50% 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 〃 月 周邊配套 該項(xiàng)目規(guī)劃有 25萬(wàn)平方米商業(yè)辦公配套 ， 含社區(qū)學(xué)校 、 社區(qū)體育中心 、 社區(qū)型商業(yè)等 。 其中社區(qū)學(xué)校從幼兒園到初中的一站式教育配套 ， 社區(qū)體育中心簽約有一兆韋德健身會(huì)所 。 戶(hù)型 一房廳 : 7679平方米 丙房廳 : 122平方米 其 他： 客戶(hù)構(gòu)成 高開(kāi)低走策略 ， 吸引力大量的年輕客戶(hù) 。 客戶(hù)要是居家客戶(hù) ， 價(jià)格 樓盤(pán)形態(tài)為： 公寓總建筑面積： 110萬(wàn)平米 價(jià)格在 /平方米之間 價(jià)值要素 1 、可居住 35萬(wàn)人口，為造鎮(zhèn)概念 高開(kāi)低走策略 銷(xiāo)售情況 一期二期售馨三期預(yù)售中 建筑特色 18層和 26層的高層為主，包括 76平米、 79平米的一房，以及 122平米的兩房，共三種戶(hù)型。其中 122平方米戶(hù)型的為兩梯兩戶(hù)， 76平方米和 79平方米