【正文】 北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園 2022 06 項(xiàng)目定位 上海 浦東 2 本項(xiàng)目目標(biāo) ?完善區(qū)域功能 ?改造人居環(huán)境 ?提高生活質(zhì)量 ?提升區(qū)域品味 ?創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益 經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益 開發(fā)進(jìn)程 總目標(biāo) ? A 級(jí)綜合運(yùn)營，綜合收益；綜合開發(fā)，取得長期收益最大化 ? 先期市場調(diào)查、定位、設(shè)計(jì)、施工、招商、出售、出租、經(jīng)營 分解目標(biāo) 詮釋目標(biāo) 安置、就業(yè)、租售 引進(jìn)目標(biāo)客戶 長期稅收 重塑區(qū)域形象 促成區(qū)域增值 區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 。 3 核心問題解析 在周邊區(qū)域發(fā)展落后，公建設(shè)施規(guī)劃比例大的情況下，如何在 35年內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速去化工業(yè)辦公租用率或商業(yè)租用入住率？ Q2 本項(xiàng)目如何 定位 才能滿足地區(qū)中心的功能需求，同時(shí) 最大化 實(shí)現(xiàn)核心區(qū)域 價(jià)值 ？ Q1 4 在項(xiàng)目研究中，筑誠策劃項(xiàng)目組就本項(xiàng)目所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究 實(shí)地調(diào)研與踏勘 調(diào)研內(nèi)容： 城市土地出讓情況 城市房地產(chǎn)開發(fā)情況 不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 …… 調(diào)研區(qū)域： 花木文化商務(wù)區(qū) 新國際博覽區(qū) 張江高科區(qū) 三林功能區(qū) 康橋老街 萬科金色城市 紅星美凱龍、宜家 蘇寧、世紀(jì)聯(lián)華 …… 訪談及查閱資料 市場調(diào)查問答： 調(diào)查項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群、工作人群、旅游人群等 …… 專業(yè)人士： 地產(chǎn)顧問 5名 城市規(guī)劃 1名 商業(yè)地產(chǎn) 3名 消費(fèi)者深度訪談 10名 …… 查閱資料： 浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃 上海市標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 北蔡鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 基準(zhǔn)地價(jià) …… 國內(nèi)外案例分析 參考案例 20多個(gè) 布林德利，伯明翰 六本木，東京 蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓 昆西綜合區(qū)，波士頓 克拉碼頭，新加坡 Temple bar，都柏林 葉巴．貝那中心，舊金山 …… 標(biāo)桿案例多個(gè) 布林德利，伯明翰 六本木，東京 福岡博多水城，宜家，紅星美凱龍，地杰國際城，萬科金色城市 …… 地區(qū)商貿(mào)中心開發(fā)規(guī)律研究 消費(fèi)者行為研究 區(qū)域發(fā)展開發(fā)模式研究 地區(qū)中心區(qū)開發(fā)策略 工業(yè)倉儲(chǔ)用地研發(fā)策略研究 高科商貿(mào)園酒店式公寓經(jīng)營模式研究 …… 專題研究 筑誠策研：工業(yè)高科商貿(mào)園中心價(jià)值最大化的 KPI體系 5 KPI體系 引入專業(yè)策略機(jī)構(gòu)參與區(qū)域開發(fā)計(jì)劃更新 保證核心特色示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè) 區(qū)域的城市價(jià)值挖掘： 區(qū)域在城市發(fā)展中的機(jī)遇、使命和價(jià)值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價(jià)值增值點(diǎn) 策劃啟動(dòng)更新計(jì)劃 內(nèi)因 外因 區(qū)域重新定位： 充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢資源，尋找價(jià)值增值引爆點(diǎn)，提煉地區(qū)中心的核心特色 區(qū)域整體規(guī)劃 ： 通過案例借鑒和區(qū)域自身?xiàng)l件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價(jià)值增值體系 整體布局的最合理體現(xiàn)： 充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的整體價(jià)值 開發(fā)策略的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn) ： 從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結(jié)合市場發(fā)展，從開發(fā)次序、開發(fā)模式等方面最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的價(jià)值 我們的研究思路 6 筑誠策劃思路 區(qū)域的城市價(jià)值挖掘 發(fā)展方向初判 成功案例借鑒 區(qū)域重新定位 最優(yōu)化開發(fā)策略 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃 第四部分 開發(fā)策略 匯報(bào)議程 工業(yè)高科商貿(mào)園中心價(jià)值最大化的 KPI體系 各功能準(zhǔn)確定位 功能布局 項(xiàng)目整體規(guī)劃 整 體 優(yōu) 勢 研 究 7 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃 第四部分 開發(fā)策略 區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu) 項(xiàng)目價(jià)值機(jī)遇分析 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 8 本案位置 在長三角所處位置 在上海所處位置 在浦東所處位置 在北蔡所處位置 9 本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間 本項(xiàng)目 項(xiàng)目位置示意圖 北 蔡 板 塊 本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間，地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)域優(yōu)勢明顯 10 項(xiàng)目總占地面積： 23344平方米，呈長方形，地塊已拆平，對(duì)外交通相對(duì)便利，四至道路仍待改善，現(xiàn)狀臨時(shí)綠化。 11 地塊現(xiàn)在定位主要為工業(yè)研發(fā)、辦公、倉儲(chǔ)用地，可以改為商業(yè)用地 12 項(xiàng)目背景及約束條件 ? 將本項(xiàng)目預(yù)打造為北蔡御橋社區(qū) “ 同心高科商貿(mào)園 ”或同心工業(yè)研發(fā)、倉儲(chǔ)、寫字樓綜合服務(wù)中心； ? 兩定位都具備市場可操作性，建成 35年可見成效 ? 地塊周邊道路尚未修好，會(huì)影響到項(xiàng)目的施工、招商或出售或運(yùn)營； ? 地塊周邊商業(yè)配套及交通條件屬一般水平，地鐵尚在建中。 客戶目標(biāo) 約束條件 ? 在委托筑誠策劃前，本地塊已有兩個(gè)初步的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，但由于沒有解決遠(yuǎn)期定位與近期開發(fā)的矛盾問題，定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃被中止； ? 筑誠策劃的委托工作主要為解決項(xiàng)目整體定位、各功能準(zhǔn)確定位、開發(fā)策略幾方面內(nèi)容 項(xiàng)目委托背景 上海軌道交通對(duì) 本案的 商業(yè)發(fā)展影響 14 上海軌道交通對(duì) 本案 商業(yè)發(fā)展影響 串珠狀發(fā)展階段 ? 2022年以前，上海軌道交通起步階段， 由于沒有形成完善的軌道交通網(wǎng)絡(luò)和 換乘系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)的影響只能是局部 的區(qū)域。 ? 上海軌道交通 1號(hào)線為代表，主要分布 在各站點(diǎn)的周圍，范圍以步行 5分鐘 10 分鐘為限。 ? 在整個(gè)地域上沿著地鐵呈現(xiàn)出串珠狀 分布，形成許多 “地鐵型 ”商業(yè)物業(yè)， 例如徐家匯、人民廣場等。 帶狀發(fā)展階段 ? 2022年后，隨著地鐵 1號(hào)線延伸段、 4號(hào)線的開通運(yùn)營，加上軌道交通系 統(tǒng)整個(gè)換乘系統(tǒng)逐步完善，地鐵對(duì)沿 線商業(yè)的影響區(qū)域平均化。 ? 商業(yè)的發(fā)展沿地鐵沿線呈現(xiàn)出帶狀發(fā) 展趨勢，軌道交通 2號(hào)線下穿淮海路 和南京路，有效帶動(dòng)上海兩大商業(yè)街 的人氣，同時(shí)沿軌道交通線帶狀發(fā)展 的模式日趨明顯。 ? 同時(shí)，隨著軌道交通環(huán)線的完善，越 來越多的消費(fèi)者依賴地鐵出行。 網(wǎng)狀發(fā)展階段 ? 配合世博會(huì)的建設(shè)，上海市遠(yuǎn)期交通 網(wǎng)絡(luò)不斷完善，城市整體軌道交通將 形成一個(gè)四通八達(dá)的快速交通網(wǎng)絡(luò)， 加上便捷的換乘系統(tǒng)，一個(gè)個(gè)城市邊 ? 緣的商圈正在迅速崛起。 隨著上海城市整體外延，軌道交通逐 漸成為居民的首選出行模式，軌道交 通逐漸成為居民生活和工作的主要連 接方式。 ? 居民的日常生活消費(fèi)逐漸呈現(xiàn)分散化、 就近性的消費(fèi)原則，各個(gè)居住聚集區(qū) 逐漸出現(xiàn)了大型的商業(yè)設(shè)施。 1995年上海軌道交通圖 2022年上海軌道交通圖 2020年上海軌道交通圖 15 公共交通 軌道交通 自駕車、出租車 步行 交通可及性分析 ? 綜合分析項(xiàng)目區(qū)位條件，消費(fèi)者將主要通過以下四種交通方式到達(dá)本項(xiàng)目。 ? 目前項(xiàng)目周邊地區(qū)公共交通設(shè)施較發(fā)達(dá) 滬南路上已通行幾十條公交線路分別到人民廣場、周浦鎮(zhèn)、上海火車站、南京西路 有 4條公交路線的起點(diǎn)設(shè)在項(xiàng)目住宅社區(qū)內(nèi)部，分別到張揚(yáng)路、淮海東路和東方路 ?13號(hào)線由豐莊至浦東華夏西路， 11號(hào)線一期從嘉定至江蘇路已開工，預(yù)計(jì) 09年通車；二期從江 蘇路至南匯臨港新城途經(jīng)本項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2022年通車 ?距離本項(xiàng)目最近的是華夏西路站點(diǎn)，但未直接經(jīng)過本項(xiàng)目地塊 ?18號(hào)線由共康新村至航頭 ,本區(qū)域內(nèi)與 11號(hào)線同站換乘 ?未來大部分乘坐軌道交通的消費(fèi)人群一般為居住在浦東、南匯地區(qū)的地鐵沿線周邊居民 ?項(xiàng)目北側(cè)臨中環(huán)線，南近外環(huán)線，西臨滬南路 ?據(jù)規(guī)劃，滬南路將由目前的雙向四車道被拓寬為雙向八車道中環(huán)線為雙向 8車道，路寬為 70一 100米，中環(huán)線正在建設(shè)中， 2022年就將通車，屆時(shí)可直達(dá)張江及金橋，并且連通項(xiàng)目和中環(huán) 沿線各地區(qū)，大大增加本項(xiàng)目的交通便利程度 ?中環(huán)線近本項(xiàng)目的上下匝道口位于中環(huán)線 御青路，將使得主要車流方向通過御青路至御橋路進(jìn) 入本項(xiàng)目 ?一般消費(fèi)者步行的范圍在 1公里以內(nèi)，通過步行到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)者一般以居住在項(xiàng)目周圍的居 民為主 ?項(xiàng)目南側(cè)北側(cè)擁有大量住宅社區(qū) 北蔡板塊和周康板塊，提供超過 15萬人口的居民消費(fèi)者，可方 便通過步行或非機(jī)動(dòng)車到達(dá)本項(xiàng)目。 16 項(xiàng)目 SWOT分析（一） 優(yōu) 勢 ? 項(xiàng)目地處浦東新區(qū)中部，中外環(huán)線間， 依 靠南北方向交通主 干道，可以方便地連通浦東的任何區(qū)域，亦可依靠環(huán)線達(dá)到 與其他區(qū)縣取得聯(lián)系。 ? 地塊 北 面有 已 開發(fā)的 紅星美凱龍 與 宜家浦東店 ， 及已有相當(dāng) 規(guī)模的 浦東汽車城 將會(huì) 給將 來區(qū)域效應(yīng)產(chǎn)生極大助力。 ? 地塊東 北 兩面均 為將建公路 ，且 東 面緊鄰 華聯(lián)超市商業(yè)廣場 、 蘇寧電器廣場，商業(yè)氛圍較濃。 ? 項(xiàng)目 如能 集 工業(yè)研發(fā) 、辦公、酒店、 娛樂休閑 為一體， 將 是 綜合性 工業(yè)、商業(yè) 項(xiàng)目 的代表作 ， 則可 互相產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)， 實(shí) 現(xiàn)投資回報(bào)利益最大化的目標(biāo)。 ? 酒店可通過 中 高檔經(jīng)濟(jì)型 酒店式公寓 的定位來吸引 御橋、康 橋工業(yè)區(qū)、新國際博覽中心的商務(wù)會(huì)展客源；并通過相對(duì)較低 的價(jià)格吸引部分 其他 旅游客源。 劣 勢 ?地塊形狀不 靠滬南路干線 ， 又在華聯(lián)的后面 ，導(dǎo)致 工業(yè)研發(fā) 辦公和酒店的布局有一定難度。 ?由于地鐵站點(diǎn)的位置離本項(xiàng)目較近，因此地鐵利用度相對(duì)較低。 ?該區(qū)域的整體配套尚在開發(fā)中，目前商業(yè)環(huán)境不 太 成熟， 現(xiàn) 有的 御橋購物廣場、 聯(lián)華超市等 檔次 屬一般 。 ?目前周邊消費(fèi)人群普遍消費(fèi)能力不強(qiáng)、消費(fèi)檔次較低，區(qū)域內(nèi) 缺乏高素質(zhì)的辦公消費(fèi)人群支撐。 ?酒店需求結(jié)構(gòu)主要為商務(wù)客人；住宿需求比較單一，主要于周 一至周五，周末的入住率較低；因此可達(dá)的平均入住率會(huì)有一 個(gè)上限。 ?御橋和 康橋工業(yè)區(qū)總體的住宿預(yù)算有限，因此該酒店客源市場可達(dá)到 的最高房價(jià)可能會(huì)受到限制。 ?因?yàn)楸景笩o直接近距離客源，會(huì)展和旅游源均是其它區(qū)域的分 流客源，處于較為被動(dòng)狀態(tài)。另會(huì)展和旅游客源具有較強(qiáng)的季 節(jié)性，因而會(huì)對(duì)酒店入住率的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響。 17 機(jī) 會(huì) ? 依 靠項(xiàng)目 近處 有宜家、紅星美凱龍、 浦東汽車城幾 大專 業(yè)市場 ，旁邊又有蘇寧電器、世紀(jì)華聯(lián)超市 可以為項(xiàng)目 帶來目的性消費(fèi)人流，使得本項(xiàng)目目標(biāo)客群范圍不僅僅 局限于區(qū)域內(nèi)。 ? 隨著地杰國際城、 萬科金色城的 住宅分批開發(fā)及出售， 將為項(xiàng)目周邊帶來具有一定消費(fèi)能力的人群。 ? 隨著三林世博功能區(qū)的啟動(dòng)， 2022年世博會(huì)的 成功舉辦 ， 三林 、北蔡 地區(qū)的整體商業(yè)氛圍將得到長足的發(fā)展。 ? 在建的交通體系、軌道交通 11號(hào)線將連接本項(xiàng)目與徐家 匯和未來的迪斯尼，中環(huán)系統(tǒng)的完工可以提高該區(qū)域和 上海其它區(qū)域的連接，有助于吸引其它區(qū)域的客源至本 案駐留。 ?目前本案所在附近區(qū)域內(nèi) 除莫泰 168外 無其它成規(guī)模， 品質(zhì)高的酒店。 故可引入經(jīng)濟(jì)型公寓式酒店經(jīng)營模式 威 脅 ? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的零售商業(yè)聚集區(qū)域，要一定時(shí)間培育 專業(yè) 市場。 ? 本項(xiàng)目將面臨一定的市場培育期，周邊住宅區(qū)域的人口導(dǎo) 入需要時(shí)間，尤其是有一定消費(fèi)能力的人群。 ? 三林地區(qū)和鄰近的花木、康橋等區(qū)域均有現(xiàn) 成 的社區(qū) 消費(fèi) 項(xiàng)目，未來也將有大量大型商業(yè)供應(yīng)，將給本項(xiàng)目帶來巨 大競爭，擠壓本項(xiàng)目輻射范圍。 ? 該區(qū)域 除 “ 莫泰 168” 外還 有 “ 三林快捷假日 ” 和 “ 康橋假 日酒店 ” ， 也 是酒店經(jīng)營和客源市場的威脅。 項(xiàng)目 SWOT分析（二） 18 南匯區(qū)與浦東新區(qū)合并之影響 ——大環(huán)境分析一 2022年 5月 6日，國務(wù)院批復(fù)了上海關(guān)于浦東擴(kuò)區(qū)的申請(qǐng)，同意撤除南匯區(qū)，將南匯區(qū)行政區(qū)域并入浦東新區(qū)。這將對(duì) 整個(gè)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響： 有利于促進(jìn)上海 “兩個(gè)中心 ”建設(shè)。根據(jù)上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心的發(fā)展方向，陸家嘴和洋山 港作為兩大中心的核心區(qū)域，重要地位日益凸顯。因此，借助行政區(qū)劃的調(diào)整，可將金融中心和航運(yùn)中心的 優(yōu)勢集中，使得新的浦東新區(qū)將成為上海市國際航運(yùn)中心和國際金融中心的主要承載地，