2008濰坊寒亭項(xiàng)目初步定位溝通匯報(bào)(精品)(編輯修改稿)
2025-02-11 17:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 占優(yōu)勢，因此我司將產(chǎn)品核心競爭力的打造方向集中投向了戶型的差異化設(shè)計(jì)中； 我們在開發(fā)商的利潤目標(biāo)下，致力于開創(chuàng)適合于市場需求、合乎于建筑人本需求的多樣化戶型設(shè)計(jì)； 因此，我們在比較同類項(xiàng)目產(chǎn)品中，找到戶型差異化的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) —— ?戶型緊湊（不浪費(fèi)、不偏執(zhí)） ?陽光戶型（讓餐廳、衛(wèi)生間都明亮起來） ?功能齊全（在相同面積的比較中，功能齊全符合日常居住需求） 產(chǎn)品推鑒 — 兩房 兩房戶型 — 全明 +功能 建筑面積 使用面積 89 70 戶型 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用系數(shù) 兩房兩廳一衛(wèi) 戶型 建筑面積 使用面積 兩房兩廳一衛(wèi) 兩房戶型 — 全明 +功能 戶型 建筑面積 使用面積 兩房兩廳一衛(wèi) 產(chǎn)品借鑒 — 小三房 戶型 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 三房兩廳一衛(wèi) 107 產(chǎn)品借鑒 — 三房 戶型 建筑面積 三房兩廳兩衛(wèi) 119 6 . 901 4. 901 5. 211 . 216 . 901 5. 701 3. 663 . 651 0. 405 . 833 . 731 3. 414 . 004 . 971 0. 37CBA餐廳餐廳6 . 901 4. 901 5. 211 . 216 . 901 5. 701 3. 663 . 651 0. 405 . 833 . 731 3. 414 . 004 . 971 0. 37CBA餐廳餐廳產(chǎn)品借鑒 — 小高層 戶型 建筑面積 一房 80 兩房 1 50 兩房 2 83 形象初步定位 新安家年代 新精致生活 主要面向首次置業(yè)人群 他們或許是囊中羞澀的年輕派 他們或許是經(jīng)濟(jì)一般的小康之家 也或許是其他群體的外延 ……. 高奏安家實(shí)用、生活適居為主旋律 宣揚(yáng)簡約、健康、生態(tài)的居住理想 讓理性的眼光執(zhí)著于品質(zhì)和細(xì)節(jié) ……. 初步概念規(guī)劃示意 6F6F6F6F北小 學(xué) 路總平面圖 1 : 5 0 03240304040304030 302 2 02F2F3F2F5F6F6F6F6F6F1 1 + 11 1 + 12300m 28000m 2160輛地上停車220輛地面停車位主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地地上總建筑面積住宅建筑其面積公建建筑面積建筑密度容積率綠化率日照間距系數(shù)中1:35%22%47068m商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積2半地下建筑面積4200m 258500m 270200m 2產(chǎn)品規(guī)劃示意 規(guī)劃設(shè)計(jì)解讀 在本案這個(gè)長 262米。寬 180米地塊中，我們抱著充分利用土地面積，吃透容積率。 本項(xiàng)目主要為 12棟建筑，其中 2棟小高層、 10棟多層、 1棟公建（可調(diào)整） 各項(xiàng)指標(biāo)滿足要求，停車主要以地面停車和車庫停車 本規(guī)劃方案中設(shè)有半地下儲藏室 閣樓設(shè)計(jì)按照 50%使用率，并計(jì)入建筑面積。 我們將前述推薦的兩房戶型、三房戶型以及小高層戶型帶入本方案中。 戶型配比 戶型種類 套數(shù) 套數(shù)比 主要分布 一房 44 % 小高層 兩房 336 % 一期多層 二期小高層 小三房 136 % 一期多層 二期多層 三房 60 % 二期多層 合計(jì) 576套 100% 開發(fā)順序 6F6F6F6F北小 學(xué) 路總平面圖 1 : 5 0 03240304040304030 302 2 02F2F3F2F5F6F6F6F6F6F1 1 + 11 1 + 1一期 二期 項(xiàng)目分期 一期 二期 住宅 （含車庫） 20680 20500 22920 其他 商業(yè) 4200平米 —— 公建（ 2300平米） 合計(jì) 27180 43420 套數(shù) 181 395 主力戶型 兩房、小三房 小三房 大三房 兩房 建筑形式 多層 小高 +多層 外立面推薦 營銷預(yù)測 ?價(jià)格定位及其策略 ?營銷推廣策略 采用 “平開高走” 的市場定價(jià)策略，并根據(jù)市場銷售的形勢，在價(jià)格穩(wěn)定的情況下，逐步獲取利潤最大化； 價(jià)格定價(jià)策略 a、目前所能給到的價(jià)格是根據(jù)目前市場情況對項(xiàng)目銷售時(shí)的價(jià)格區(qū)間進(jìn)行的初步判斷，未考慮項(xiàng)目具體發(fā)售期不可預(yù)見的市場變化對項(xiàng)目價(jià)格的影響以及發(fā)展商的開發(fā)成本影響因素； b、我司認(rèn)為項(xiàng)目的市場價(jià)格構(gòu)成等于地段同類產(chǎn)品均值加上產(chǎn)品的有效差異價(jià)值，所以價(jià)格的主要得出方法根據(jù)市場比較法確定項(xiàng)目的均價(jià)范圍； c、項(xiàng)目的價(jià)格實(shí)現(xiàn)是一個(gè)過程而不是簡單的結(jié)果，項(xiàng)目的最終價(jià)值實(shí)現(xiàn)很大程度上取決于項(xiàng)目的賣點(diǎn)（差異點(diǎn)）展示配合程度； d、在對周邊物業(yè)分析比較的時(shí)候，我們盡量采用客觀、科學(xué)的數(shù)據(jù)對其進(jìn)行量化考核，對所有數(shù)字都由集體討論后落定。我們用平衡權(quán)重的方式對其中可能具有主觀因素的部分進(jìn)行離散。 e、在各個(gè)戶型的具體定價(jià)中，我們主要關(guān)注朝向、面積、采光、通風(fēng)、景觀等方面的影響，同時(shí)在定價(jià)時(shí)必須預(yù)留出足夠的折扣空間。 均價(jià)制定原則 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 歐洲小鎮(zhèn) 2600元 /平米 祥和花園 2200元 /平米 濱海城市經(jīng)典 2100元 /平米 天潤錦江苑 2300元 /平米 重點(diǎn)參考項(xiàng)目 序號 因素 描述 分值 描述 分值 描述 分值 1 地區(qū)級差 距離主要交通干線半分鐘以內(nèi) 20 距離主要交通干線一分鐘以內(nèi) 18 距離主要交通干線五分鐘以內(nèi) 16 2 交通狀況 路況好，道路通暢 20 路況一般，道路交通通暢 18 路況一般，較為堵塞 16 3 區(qū)域繁華 區(qū)域人口密度高，商業(yè)娛樂業(yè) 極度發(fā)達(dá) 20 區(qū)域人口密度高，商業(yè)娛樂業(yè)較發(fā)達(dá) 18 一般 16 4 景觀資源 城市綠地、城市廣場、城市生 態(tài)公園等城市景觀密集 20 城市綠地、城市廣場等城市景觀分布較好 18 城市廣場欠缺 16 5 戶型結(jié)構(gòu) 戶型設(shè)計(jì)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1