【文章內(nèi)容簡介】 已開業(yè)商業(yè)未開業(yè)商業(yè)太原街中華路沈陽南站新長客站五洲聯(lián)營中興沃達(dá)置地商貿(mào)1店3店2店金三角正大廣場商貿(mào)國際文新群星酒店溫州城五金城金杯大廈金碧輝煌店本項目期沈陽南站新長客站新長客站五洲聯(lián)營中興店店2店金三角城置地廣場 文新國際 商貿(mào)國際 萬達(dá)一期 太原北街 新世界一店 正大廣場 中興大廈 金碧輝煌 表 ：周邊顯著物業(yè)圖 ? 現(xiàn)有商業(yè)項目主要集中在中華路兩側(cè)和太原北街，目前這兩個地段的商業(yè)氣氛較濃厚；相對而言，本項目所在的太原南街，除臨近中華路段，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成； ? 中華路及太原街兩側(cè)除了商業(yè)集中外，也是賓館酒店的重要集中區(qū)；除了商貿(mào)、新世界酒店、世紀(jì)國際酒店三個四星級酒店，還有金三角酒店、群星國際商務(wù)酒店、弘賀賓館等眾多二三星級的酒店賓館。 ? 區(qū)域內(nèi)酒店賓館集中的原因是：區(qū)域處于城市中心區(qū)，到城市其他區(qū)域出行便利；處于商業(yè)街區(qū)內(nèi)配套豐富，購物便利；臨近火車站和長途汽車站，流動客流大； ? 在南二馬路和北二馬路分別有金碧輝煌、錢柜等中高檔 KTV場所，在南五馬路有西北莜面村、 如一坊豆撈、太陽城、渝信府、原香齋烤鴨店等，南一馬路有周記廣東海鮮酒樓，南三馬路有梅隆鎮(zhèn)餐館；項目所在區(qū)域具有濃厚的餐飲、娛樂氛圍。 ? 項目西南側(cè)為賽隆廣場（商貿(mào)國際底商）、五金機電城以及規(guī)劃建設(shè)溫州城等小商品市場，檔次較低，人流混雜，對本項目打造高檔次的商業(yè)有所沖擊； ? 民主廣場以南區(qū)域，主要為新建的楓景名城、環(huán)宇世紀(jì)星城、先鋒家園等中檔住宅，售價在 40005000元 /平米，消費力處于中等水平。 ? 東側(cè)有較多的老舊住宅，消費水平不高，影響項目周邊的環(huán)境景觀。 ? 整體而言，項目北部商業(yè)、商務(wù)氣氛較濃厚；項目南部和東部環(huán)境較雜亂；項目周邊已形成中高檔的購物、餐飲和娛樂氛圍，并且酒店賓館集中。 南一馬路 南二馬路 天津南街 咸陽路 太原南街 中華路 B 地鐵 1號線 D B D 公交車站 地鐵車站 B D P 停車場 P P P P L L 停車誘導(dǎo)顯示屏 L L L L 圖 ：區(qū)域交通條件圖 道路交通 ? 太原街商圈道路交通存在的主要問題是，其他區(qū)域進(jìn)入商圈的道路不通暢，商圈內(nèi)部道路過于擁擠狹窄，停車位數(shù)量不足。 ? 作為西部進(jìn)入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬 40米，太原街段僅 816米，平均路寬 12米，造成堵塞。 ? 由東部進(jìn)入的中華路，為由東向西單行，車流多，交通壓力大；另外由于中華路兩側(cè)商業(yè)、酒店多，而缺乏舒適的過街天橋或者地下通道，紅綠燈設(shè)置多，進(jìn)一步加劇擁堵；近年地鐵 1號線建設(shè)，使得交通擁堵進(jìn)一步惡化。 ? 太原街商圈內(nèi)的支路網(wǎng)較多，但有較多的路網(wǎng)被隔斷成斷頭路。目前太原街為步行街，勝利大街、中華路上有沈陽站，二者有如城市道路交通的 2個“端點”，使得整個太原街區(qū)域內(nèi)的縱向和橫向連接被中斷，道路不能相貫通，交通問題隨之而來。 ? 太原南街有較多的小商品市場和長途汽車站，人流、車流混雜，導(dǎo)致交通擁堵。 ? 同時，太原街商圈內(nèi)較多支路路寬僅有幾米，無法通車，如邵陽路、北安街等。 ? 由于太原街屬于沈陽檔次較高的商圈，較多客戶為自駕車客戶，惡化的交通問題與日益增加的商場相沖突； ? 未來北二馬路（和平區(qū)段）將拓寬至 30米；長途汽車站合并移至南二馬路和南三馬路間，并將南三馬路拓寬至 22米； ? 同時還將北二馬路、南三馬路、民族路、同澤街等四條路的電線桿拔掉，電力和電信設(shè)備下地。 ? 這一系列措施將增加太原街商圈的可達(dá)性，提升太原街商圈的整體吸引力，也將為本項目帶來更多的共享客流。 ? 如果能將中華路兩側(cè)設(shè)置一些帶有電梯的過街天橋或者舒適明亮的地下通道，減少紅綠燈，尤其是太原南街和太原北街之間；將緩解中華路交通壓力，進(jìn)一步增強太原街的吸引力，也有利于中華路兩側(cè)的人流循環(huán)流動。 ? 本項目附近的咸陽路為 12米；太原南街為 22米； ? 未來南二馬路改單行為雙行，拓寬至四車道約 30米；南一馬路拓寬至 22米；天津街為 12米，如果能爭取拓寬至 4車道。如果這些規(guī)劃措施能實施，并且提供充足的停車位，本項目將成為商圈消費者進(jìn)入太原街的南部首選通道。 ? 同時也需注意的是，由于項目西部為多個批發(fā)市場和小商品市場，道路拓寬后，項目與西部的勝利街連通仍然較困難，未來進(jìn)出本項目預(yù)計將主要通過項目東側(cè)道路； ? 其中南一馬路和南二馬路將成為連接項目與南京街的重要通道；天津街成為連接項目與中華路的重要通道。 ? 進(jìn)入本項目，預(yù)計鐵西區(qū)、于洪區(qū)等西部人群主要通過南五馬路、南京街；東部人群主要通過中華路，南一馬路可作為中華路的重要備用道；南部和北部人群主要通過南京街； ? 出本項目，預(yù)計鐵西區(qū)、于洪區(qū)等西部人群主要通過南五馬路和南京街，或者中華路和勝利路；東部人群主要通過中華路和中山路；南部和北部人群主要通過南京街； 停車位 ? 停車位少也是制約太原街進(jìn)一步發(fā)展的重要因素；為緩解此問題，政府規(guī)劃建設(shè)停車誘導(dǎo)電子顯示屏和增建停車樓。 ? 根據(jù)規(guī)劃，未來將建設(shè)多個停車誘導(dǎo)電子顯示屏，分別位于中華路與南京街（ 12平米大）、同澤街（ 2平米大） 、蘭州街（ 2平米大）以及昆明街（ 2平米大）交口處，以及天津街與北二馬路交匯處。主要集中在中華路和太原街北側(cè)，本項目作為大型綜合體，應(yīng)爭取在南部建設(shè)一個電子顯示屏。 ? 以下為太原街現(xiàn)有和未來的主要停車場所，如果規(guī)劃能完全實施，未來區(qū)域的停車位將比現(xiàn)在大約一番，將極大緩解區(qū)域停車難的問題。 主要停車處 位置 總車位 對外提供車位 中興商業(yè)大廈 中華路 360 286 萬達(dá)商業(yè)廣場 中華路 500 378 商貿(mào)飯店 中華路 55 55 百利保大廈 中華路 450 143 五洲商業(yè)廣場 太原北街 650 350 黃金廣場 同澤街與北一馬路東南 370 370 地上停車場 22處 184 184 現(xiàn)有合計 － 2569 1766 中興西停車樓 蘭州街與北一馬路西南 700 700 五洲東停車樓 同澤街與北一馬路西北 800 800 海悅南停車樓 漢口街 900 900 本項目北 咸陽路北 未來合計 － 4969 4166 表 ：區(qū)域主要停車場所情況 地鐵 ? 項目北邊延中華路將建設(shè)地鐵 1號線。 ? 地鐵 1號線一期工程為東西走向，起于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的張士站，東至黎明文化宮。穿越整個鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)的中部及于洪區(qū)部分。 ? 一期工程約 ，共 18個車站。將在本項目附近設(shè)置沈陽站和南京街兩個站點。 ? 地鐵 1號線 2022年 11月開工建設(shè)， 2022年 12月試運行， 2022年 5月正式運行。 ? 目前票價暫定為 23元。 ? 地鐵線路的運營略早于本項目開業(yè)時間，將為本項目帶來更多的東西部居民，但由于本項目距離兩個地鐵站的距離約 450米左右，在整個商圈中分享地鐵客流并占優(yōu)勢。 公交線路 ? 項目周邊距離較近的公交車站共有文化宮和太原街兩個車站，分別有 5路和 9路公交線路，覆蓋了市區(qū)西部、北部和東南部的絕大部分區(qū)域。具體線路如下表： 線路名稱 起點站 終點站 項目周邊站 246 方凌路 南一馬路 文化宮 223 和泰東方園 南一馬路 文化宮 225 東塔機場 南一馬路 文化宮 152 沈陽理工大學(xué) 沈陽北站 文化宮 523 五愛市場 南一馬路 文化宮 103 五愛市場 長客西站 太原街 203 沈陽北站 艷粉新村 太原街 207 鵬利廣場 沈陽工業(yè)大學(xué) 太原街 220 沈陽站 沈陽東站 太原街 237 和睦路 鐵西廣場 太原街 240 世紀(jì)聯(lián)華超市 馬路灣 太原街 261 張士開發(fā)區(qū) 中山公園 太原街 263 泉院小區(qū) 市交通醫(yī)院 太原街 501 五愛市場 沙嶺 太原街 表 ：項目周邊主要公交線路 優(yōu)勢 ? 項目處于市級商業(yè)圈內(nèi)，可以充分分享成熟商圈的人流和影響力； ? 本項目為大型綜合項目，商業(yè)規(guī)模大，可以開發(fā)成集購物、餐飲、娛樂的 shopping mall，由于現(xiàn)有純購物的百貨公司。 劣勢 ? 項目不臨主干道，可視性一般，交通條件一般，不利于項目整體向高檔次沖擊； ? 項目處于太原街南部，相對而言，商業(yè)氣氛弱，初期不容易獲得零售商的認(rèn)可； ? 項目西南部有多個批發(fā)市場和小商品市場，人流混雜，道路交通秩序亂，對本項目打造高檔項目有所沖擊； 機會 ? 項目開業(yè)時能享受地鐵通車、道路拓寬、停車位增多等帶來的眾多利好因素； ? 沈陽雖然目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，但與北京仍有較大差距，待項目開業(yè)時，沈陽與北京的差距將獲得較大的縮減； 威脅 ? 區(qū)域內(nèi)伊勢丹、萬達(dá)廣場二期和美美百貨的計劃開業(yè)，將極大的增加項目之間的競爭程度； ? 中街、五里河和北站區(qū)域的恒隆中街項目、華潤萬象城、新世界展覽中心等眾多大型中高檔商業(yè)的建設(shè)，將截留太原街商圈的消費者。 ? 根據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，截至 2022年初，沈陽商業(yè)網(wǎng)點總面積約 1100萬平米。 ? 總面積包含市區(qū)和郊區(qū)零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三大類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街等。 ? 雖然總面積大，但有較大部分為批發(fā)市場、物流基地，實際人均擁有的商業(yè)零售面積僅 ，低于北京2022年年底 。 ? 從引領(lǐng)零售市場的主要商業(yè)類型看，截至 2022年 4月，沈陽的百貨和購物中心共有 15個，總供應(yīng)為 平米，人均 ；低于北京目前的 和人均 。 ? 雖然五洲商業(yè)廣場、興隆大家庭、沈陽春天等采取店中店的形式，與購物中心的經(jīng)營模式相同，但還是側(cè)重于服裝服飾的零售，餐飲、娛樂少，也并未完全帶來消費體驗的改變。 ? 萬達(dá)商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。 ? 從整體看，在沈陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動下，沈陽的商業(yè)從總量和商業(yè)類型上還有較大的提升空間。 圖 ：商業(yè)比例圖 沈陽各類商業(yè)比例批發(fā)服務(wù)商業(yè)53%零售商業(yè)47%百貨購物中心8%其他39% ? 由于本項目未來發(fā)展方向主要是購物中心，競爭對手將主要是百貨和購物中心。在此主要對購物中心和百貨加以研究，批發(fā)市場、家居建材市場和底商將不是此次的研究重點。 ? 根據(jù)現(xiàn)有和未來百貨、購物中心較聚集的區(qū)域，沈陽目前有以下 6大商圈： ? 太原街商圈 ? 中街商圈 ? 北站商圈 ? 五里河商圈 ? 北行商圈 ? 鐵西商圈 ? 渾南雖然是未來發(fā)展的一個重要區(qū)域，但目前由于人氣不旺，發(fā)展的主要是底商配套、專業(yè)市場等類型，在此不將期作為主要商圈研究。 ? 以下將對上述商圈進(jìn)行分析。由于太原街商圈將在區(qū)域市場里著重介紹，在整體市場中不進(jìn)行詳細(xì)分析。 圖 ：商圈分布圖 五里河 本項目 市級商圈 區(qū)域商圈 社區(qū)型商圈 表 ：商圈主要特征 商圈名稱 商圈地位 位置 現(xiàn)有百貨購物中心（平米） 主要特征 太原街 市級商圈 和平區(qū) 391,400 ?以中華路和太原街為主； ?成熟商圈，聚集有 7個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚； ?歷史悠久，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井； ?不僅是沈陽人購物目的地，還是周邊城市高檔購物的目的地，輻射沈陽和周邊城市。 中街 市級商圈 沈河區(qū)大東區(qū) 439,000 ?以中街步行街和小東路為主； ?成熟商圈，聚集有 5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表； ?歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項目； ?有較多服裝小商品市場，消費群體主要以沈陽中等收入人群為主，品牌貨單價不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。 北站 區(qū)域型商圈 沈河區(qū)和平區(qū) 91,000 ?依托于北站的商務(wù)辦公區(qū)得到發(fā)展； ?并不是成熟商圈，還處在發(fā)展起步階段，目前只有一個卓展購物中心； ?未來隨著北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ? ?除吸納北站商務(wù)區(qū)的商務(wù)人群，還將吸引部分其他區(qū)域的人群，主要是北部區(qū)域。 五里河 區(qū)域型商圈 和平區(qū)沈河區(qū) 15,000 ?依托于五里河區(qū)域的高檔居住氛圍和近年新發(fā)展起來的渾南中高檔居住區(qū)； ?處于發(fā)展的起步階段，目前只有一個西武百貨； ?未來發(fā)展主要依托于五里河高檔居住、商務(wù)辦公以及渾南居住氛圍的發(fā)展； ?主要吸納南部的購物需求； 北行 社區(qū)型商圈 皇姑區(qū) 30,000 ?主要為周邊社區(qū)提供便利的服裝服飾購物場所，輻射范圍局限于皇姑區(qū)