地產項目產品定位初步設想(編輯修改稿)
2025-08-24 18:57 本頁面
【文章內容簡介】 糧王平型關路白玉蘭小吃王國、紅豆園面館252。 醫(yī)療機構區(qū)域內藥房與醫(yī)療機構較多，具體如下：延長路鐵路醫(yī)院、信誼大藥房寶興路雷允上大藥房、信誼大藥房平型關路建橋醫(yī)院252。 商業(yè)設施本項目所處區(qū)域內基礎商業(yè)設施眾多，基本上每條道路上都有華聯(lián)、聯(lián)華、可的、快客等超市，但規(guī)模都比較小，規(guī)模較大的只有洛川路上的農工商超市。沒有大型的商場和購物中心。但菜場集市分布較多，在延長路上有平延市場，寶興路的平型關路綜合市場，平型關路上的洛平綜合市場，大大方便了附近居民的日常購物252。 綠化環(huán)境該地區(qū)中目前最大的綠化地是閘北公園。區(qū)域內其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內的集中綠地。因此現(xiàn)在該地區(qū)的綠化環(huán)境有待改進。，對該區(qū)域中寶興路中山北路出處的破舊不堪的私房進行整體改造。使該地區(qū)的綠化環(huán)境得到極大的改觀。結論：總之該地區(qū)是一個傳統(tǒng)的居民聚居區(qū)。它包括了規(guī)劃中的和田生態(tài)聚居區(qū)。隨著地鐵、軌道8號線的貫通以及規(guī)劃綠地的建成區(qū)域的整體面貌將得到根本的改觀。第二節(jié) 小戶型產品市場研究 市場回顧252。 供應量——20002003年上半年上海小戶型物業(yè)市場供應情況自2000年MY CITY 正式開始，小戶型物業(yè)的供應量逐年成倍遞增， 2000年的供應量僅為2000套左右，銷售面積大致在98600平方米左右。到了2001年上升為3000套左右，而2002年，全市小戶型物業(yè)的供應量呈井噴式的擴散量達到了近5200套左右，據(jù)銷售面積為266021平方米，%。2年內市場上小戶型物業(yè)總的供應量為7500套左右。另不完全統(tǒng)計，2002年底，上海小戶型物業(yè)市場的供應量已達到35萬平米左右。2003年雖然沒有確切數(shù)字，但可以說這一狀況有增無減。圖1 20002002年小戶型物業(yè)供應量變化252。 需求量—— 20002003年上半年上海小戶型物業(yè)市場需求情況據(jù)權威資料透露，從2000年起，上海市場對小戶型物業(yè)的需求量每年呈50%的增長速度遞增，2002年，上海小戶型物業(yè)的市場需求量超過250000萬平方米，達到近5000套。目前上海小戶型物業(yè)市場需求的供需兩旺的局面，其主要消費群是處于金領和白領之間的高收入年輕人。有數(shù)據(jù)顯示，每年在上海的租房者在150萬左右，其中月薪2500元以上的白領占到20%，即30萬人左右。而上海高校畢業(yè)生每年有近10萬人，這些人中的一部分也是小戶型物業(yè)的潛在客戶。圖2 20002002年小戶型物業(yè)需求量 252。 吸納量—— 20002002年上海小戶型物業(yè)市場吸納情況兩年來上海市場已推出的小戶型物業(yè)總套數(shù)在7500套左右，且小戶型物業(yè)的銷售率都在90%以上，也就是說市場實際的吸納的量在7000套左右。據(jù)《上海房地產市場決策咨詢報告》分析指出，目前出租型公寓市場份額仍處于空缺狀態(tài)，未來容量還可擴展3－5倍；以此推算，2－3年內，小戶型物業(yè)市場將趨于飽和。 數(shù)據(jù)的對比雖不能直接說明問題，但單身公寓需求量在近幾年內可能還有個緩升的過程。 市場預測252。 供應量未來市場就是對潛在的市場競爭者的統(tǒng)計，在未來的1~2年內，也就是小戶型物業(yè)泛濫之惡果還未顯現(xiàn)出來之前，小戶型物業(yè)每年的供應量仍將有15%~20%增長量，預計從2003年至2005年上海市場小戶型物業(yè)總的供應量在2萬套左右（不包含爛尾樓），但2萬套內由于其產品屬性的差異，使得其目標消費層也有相應的變化，供應的面將不斷擴大。此外，爛尾樓也是未來小戶型物業(yè)市場上的主要競爭對象，由于原先市場的小戶型物業(yè)80%左右皆為爛尾樓改造，因此不排除未來爛尾樓繼續(xù)改造成小戶型物業(yè)出售的可能，因而對于現(xiàn)有市場爛尾樓的統(tǒng)計也是必不可少的。252。 需求量隨著中國入世、上海申博成功，對外交流的日益頻繁，產業(yè)結構的調整變化，對于小戶型物業(yè)的需求量還將上升。根據(jù)上海市勞動局有關數(shù)據(jù)顯示，截止到2001年僅在滬登記的長期留滬工作人員已近8萬。這個數(shù)據(jù)中尚未包括使用旅游簽證和商務簽證以及在滬短期打工的外籍人士。估計目前需要在工作經商的外籍及外省人士基本在6－12萬人左右。而這些人士則是小戶型物業(yè)用房主要的目標客戶群體，加之每年穩(wěn)定存在的10萬高校畢業(yè)生的潛在需求量。由此，小戶型物業(yè)的市場需求可見一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海市場每年對居住型小戶型物業(yè)的需求在7000套左右，這個需求量也將隨著上海對外人才需求的增加而增加，因此，2003至2005年上海市場對小戶型物業(yè)的需求總量在15000套左右。結論：小戶型物業(yè)的成長期約為5年，從2000年到2005年，目前正處于制高點，是投資最敏感階段。根據(jù)有關部門的預測，2003年及之后的二、三年內，小戶型物業(yè)需求量的升勢會不錯，但增幅已開始減緩，這就意味著原來預計的投資回報率會出現(xiàn)下跌，但不會很快顯現(xiàn)。 區(qū)域分布目前小戶型物業(yè)主要分布在中心城區(qū)和高科技園區(qū)附近，這種共性基本上都是由該類物業(yè)客戶屬性和其自身的投資性所決定的。如：252。 金銀匯是處于九江路、浙江路這一黃金寶地，能夠輕松領略百年南京路的風路； 252。 巴黎時韻則位于襄陽路、建國路這一原法租界區(qū)域，高尚又富有浪漫情調，同時距離淮海路辦公區(qū)、商圈以及襄陽路市場、衡山路、茂名路休閑區(qū)都只有一箭之遙；252。 虹橋首席則是為了照顧漕河涇這一高科技企業(yè)聚居地；252。 而藍朝部落、青年匯、MY CITY和奔騰新干線、都離上海最重要的辦公區(qū)域
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