【文章內(nèi)容簡介】 樓之最，能夠與之相匹敵的帝都大廈、恒茂國際尚在建設(shè)之中，預計完工時間在2007年3月左右，與現(xiàn)房的財富廣場相比，相差20個月，因此，財富廣場的銷售推廣必須抓住這600個日日夜夜。（五）、投資優(yōu)勢：正因為財富廣場具有以上多種優(yōu)勢，才使其具有很強的投資優(yōu)勢。（六）、價格優(yōu)勢：雖然財富廣場的單價高于徐州寫字樓市場均價，但因其面積較小，總價相對較低。（七）、品牌優(yōu)勢：財苑地產(chǎn)經(jīng)過七年的發(fā)展，實力日益增強，在“錦繡嘉園”的帶動下，財苑地產(chǎn)品牌逐步形成，市場客戶群正在逐步擴大。（八）、客戶優(yōu)勢：隨著財苑地產(chǎn)品牌的樹立，財苑知名度、美譽度也在擴大，口碑效應得以形成，加上“錦繡嘉園”的影響，潛在客戶市場較大。（九）、整體優(yōu)勢：正因為財富廣場具有各種優(yōu)勢，才使其各方面具有均好性，整體優(yōu)勢要強于徐州任何一家寫字樓。劣 勢（一）、建筑造型一般。財富廣場的建筑造型一般，過于大眾化，不易識別，不能形成強勢賣點。（二）、居家與辦公相互影響。財富廣場作為商辦樓，其背后是住宅樓，兩者緊依，且財富廣場與5號樓和1號樓間距不夠大，對居家生活和商務辦公都會造成不同程度的影響。（三）、售樓部位置問題。售樓部放在住宅樓里，而且還是一層，使客戶感受不到寫字樓的大氣和高檔品位，而且還會給客戶造成心理上的壓抑。此外，售樓部內(nèi)部裝修、飾品擺設(shè)等都不夠獨特美觀，不利于成交機會出現(xiàn)。（四）、財富廣場的單價較高，市場接受尚需一段時日。而且，迄今為止，徐州真正意義上的純寫字樓以出租為主，出售不多，惟恐市場接受較為困難，不利于寫字樓的銷售，但又是難得的機遇，畢竟第一個吃西紅柿的人被稱為勇士。（五）、財富廣場自身存在部分問題。如：標準層上的公共衛(wèi)生間數(shù)量不夠，室內(nèi)缺少私人衛(wèi)生間，南面低樓層采光不夠好，凈高不夠?qū)е露夗斀o人帶來壓抑感，不能自控空調(diào)溫度，腳踏式大便器易壞且不利于衛(wèi)生維持等。（六）、室內(nèi)裝修帶來的潛在問題。財富廣場只統(tǒng)一裝修公共部分，室內(nèi)部分由業(yè)主自行裝修，不利于裝修風格的統(tǒng)一。（七）、競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)。如上所述，能與財富廣場相抗衡的只有帝都大廈、恒茂國際，目前，其已經(jīng)開始動工，且將要開盤，期房銷售。此外，其銷售部位于主要交通干道，容易識別，利于宣傳和銷售。（八）、規(guī)模效應難以形成。因財富廣場欲售部分只有B座12層，共168套，數(shù)量不夠多，規(guī)模效應難以形成。（九）、商住樓、產(chǎn)權(quán)式酒店和飯店賓館搶占部分市場。財富廣場價位較高，對那些小企業(yè)或剛起步的企業(yè)而言，因資金實力有限，入駐成本較高，無形之中已被拒之門外，只能選擇商住樓或產(chǎn)權(quán)式酒店或賓館飯店。而對那些外地企業(yè)分公司或辦事處而言，因其要兼顧住房和辦公，在資金不是很充裕的情況下，也偏愛于商住樓或產(chǎn)權(quán)式酒店或賓館飯店。五 項目客戶群分析（一）、客戶定位 財富廣場單間套內(nèi)面積在50100平米之間，面積相對較小，總價相對較低，容易吸引那些大中型企業(yè)、科技含量較高的企業(yè)和實力雄厚企業(yè)在徐開設(shè)的分公司或辦事處入駐，同時，那些需要更換辦公環(huán)境、提高地位、提升形象的公司也是非常重要的潛在客戶源。此外，選擇二次投資置業(yè)的高端群體也是不可忽視的。（二）、客戶細分年齡構(gòu)成目標客戶年齡段：2555歲之間；主力戶型：套內(nèi)面積為80平米左右；根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)，可將目標客戶細分為：5060平米/間目標客戶年齡層次為2535歲；6080平米/間目標客戶年齡層次為3045歲；80100平米/間目標客戶年齡層次為3555歲； 在營銷推廣時，可以針對不同年齡結(jié)構(gòu)的消費心理與特點，做出相應的廣告策略。 客戶構(gòu)成 （1）、第一目標群——自用買家分析關(guān)于財富廣場的各種優(yōu)勢前面已作詳述，在此不予重復。現(xiàn)在，只分析自用買家的特征。多為高科技產(chǎn)業(yè)，如：電腦設(shè)計、三維動畫制作、網(wǎng)絡(luò)工程等IT行業(yè)；或為外地駐徐辦事處或在徐開辦的分公司；或提升公司形象、提高公司地位的買家，如：管理類企業(yè)、咨詢類企業(yè)、設(shè)計類企業(yè)、投資類企業(yè)等；多為改善辦公環(huán)境的二次置業(yè)；資金實力較為雄厚；文化層次較高，且有干大事業(yè)的決心與毅力；以白領(lǐng)上班族為絕對主力，講究生活格調(diào)，注重個人形象；以腦力勞動為主，規(guī)模不大，人員不多；用辦公環(huán)境來提升自己公司的形象力，以保商業(yè)往來中的信譽度；信奉“生活工作并重”的生存哲學；獲得階段性成功后，改善辦公環(huán)境，展示自身實力；一般注重工作環(huán)境與品質(zhì)，講究商務配套設(shè)施上的便捷性、整體感；在價格認定上比較寬松；在物業(yè)管理、商務配套的服務態(tài)度上，比較苛刻；從事的行業(yè)，需要將更多的資金押在企業(yè)經(jīng)營的周轉(zhuǎn)上，而無過多現(xiàn)金來買辦公場地；購買行為較為理智，會綜合考慮各方面因素后，決定購買與否，但一旦認準后，會立即付諸行動；據(jù)估算，自用買家將占財富廣場項目銷售比例的90%左右。 （2）、第二目標群——投資買家分析投資買家一般不受地域限制，主要看重財富廣場地段、環(huán)境、辦公、配套設(shè)施、高檔以及財富廣場綜合優(yōu)勢對土地價值的提升力度，以投資作為財富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房價升值后轉(zhuǎn)手賣掉賺取房屋中間差價。功能之外的地塊稀缺性、唯一高檔寫字樓的心理優(yōu)勢和徐州未來發(fā)展?jié)摿邦A期的投資效益成為投資者青睞財富廣場的重要因素。投資買家將占財富廣場項目銷售比例的10%左右，戶型選擇一般在5060平米/間以下，目的是求低總價低投入來降低投資風險。六 入市時機選擇入市時機并非僅指時間概念上的時機，而是根據(jù)開發(fā)商自身情況和房地產(chǎn)市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花