【房地產】上海——靜安信業(yè)廣場項目定位——產品篇(編輯修改稿)
2025-05-04 07:39 本頁面
【文章內容簡介】 以是大家閨秀，但小了一樣可以是小家碧玉，大了反而往往因為太自信或者成本太高做不精。但由于庭園在產品形象中占有相當大的比重，該點是一定要應對的。市場基本面分析 投機是此類個案高價銷售的主要通路。市場空缺、特殊銷售資源或重大市政利好等是地產物業(yè)“憑空升值”的絕佳渠道。然而靜安區(qū)高價盤的開發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)現(xiàn)一個為本案所獨有的重大機會，基本沒有可能。 外區(qū)域利好進一步蠶食靜安市場機會。同時世博會申請成功對浦東、濱江高檔住宅建設的拉動，以及徐家匯商圈的不斷上升也對靜安的高價市場環(huán)境形成一定的不利影響。 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。靜安新推個案企劃力量一般，這一方面說明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢，另一方面也說明了開發(fā)商對產品建設相對更加重視，更有信心。但無論如何，這樣的區(qū)域背景都為本案提供了很好的企劃包裝的機遇。應對方向分析KEY ONE: 整合優(yōu)勢 打造門檻 從獨特優(yōu)勢出發(fā)，一招制勝。有一種思路對本案最適宜。那就是樹立門檻，一招制勝。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產品無法替代，消費者對其價格便會相對不敏感，也就是說，便創(chuàng)造了更大的價值空間，并在激烈的競爭中靜享一片相對安逸的凈土。 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚長避短。一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨有的優(yōu)勢，但卻并非想象中足夠有力。因為，體育館面向大眾開放，消費者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤的銷售中作為宣傳核心。但它卻為本案提供了一個運動、動感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產品力的其它構成部分，勢必產生一定程度的門檻效應，為產品的高檔定位提供巨大的支撐。KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟 國際概念仍然是品質和高檔的代言國際概念在中國地產市場可以說已接近泛濫，但國際化的全球經濟前景，中國相對落后的經濟和城市建設，建材質量，相關品牌，卻又使房地產高端產品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價樓盤體現(xiàn)整體品質不可或缺的部分。 獨辟蹊徑 言簡意賅雖然國際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個國際概念的老路子，而是塑造一個扎扎實實做國際品質產品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費者的一條蹊徑！實實在在的概念，扎扎實實的產品，言之有物卻又言簡意賅，可大大拉近銷售人員和客戶之間的距離，拉近關于消費者的夢想與現(xiàn)實的距離。KEY THREE:精益求精 激動受眾167。細節(jié)是精品的必需。167。細節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。167。細節(jié)是認真的代言。167。細節(jié)是品質的保證。167。細節(jié)是概念的第一層檢驗。167。細節(jié)往往獲得超乎想象的回報。貳、核心產品力建設建議特色是產品的靈魂 產品是制勝的根本壹、五大身心動力系統(tǒng)貳、五大活力視覺系統(tǒng)叁、產品力均衡之國際概念肆、細節(jié)之精品概念216。 五大身心動力系統(tǒng)Ⅰ、靜安晶彩體育會館市政身心動力系統(tǒng)。靜安體育館可更名靜安晶彩運動會館，以充分展示其與本案的緊密關系，并拉近其與本案主精神的距離；同時，以相距不遠的靜安體育中心進一步支撐。Ⅱ、亞歷山大金卡聯(lián)盟國際身心動力系統(tǒng)。與亞洲最佳俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。將市政身心動力系統(tǒng)的大眾運動升級為頂級俱樂部級。Ⅲ、私家高爾夫五星會館貴族身心動力系統(tǒng)。進一步將健康運動主題升級至貴族級。可考慮在會所內設置高爾夫推桿訓練場館，甚至高爾夫模擬訓練室，以滿足客戶經常接觸高爾夫的心理需要，適應高爾夫日趨廣泛的趨勢。Ⅳ、家庭健身計劃全程服務自主身心動力系統(tǒng)。與健身器材大型銷售機構接洽，讓其派專人向本案住戶長期提供家庭健身計劃咨詢，并給予本案客戶添置其器材上的一定優(yōu)惠。適應本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌視覺身心動力系統(tǒng)。 邀請心理專家對社區(qū)景觀系統(tǒng)從推進人們身心健康的角度提供建議。一來，推廣包裝因此具備了一個獨特有力有話題的買點，二來，使整個運動健康主題可更加飽滿，以至其它個案一時無法跟進，形成門檻產品力。216。 庭園總體規(guī)劃思路庭園原本是本案的弱勢，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢，便是可以做精，可以更藝術化，甚至可以做成件藝術品，成為上海一景，成為被傳送被議論的話題。而藝術是財富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。這樣的庭園不但要有豐富的綠植，一定的花團，有所起伏，更應該有大量的塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而此類建材質感的充分表達需要水、光，以及現(xiàn)代的設計。這樣的產品在上海尚屬新產品，一方面大的社區(qū)統(tǒng)一設計費用會非常高，而且大社區(qū)容易做景無須走太多創(chuàng)意；另一方面，市場情況一直較好，小社區(qū)庭園無須大動干戈，僅憑找尋市場空隙或偏低于市場價入市便可解決，很少考慮附加值和較大的市場風險問題。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決定了本案不適宜以上兩方面的情況。庭園具體建議：l 建材、主題：鋼管、不銹鋼、玻璃，其它景面建材。水道，水景。l 架空、高空發(fā)展：架空部分水景、水道設施，并打造10米以上高度社區(qū)水晶水藝文化構件。l 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與住宅部分，自成一景，自然分割。l 西高東低：進一步區(qū)隔單身公寓與住宅，并通過起伏，豐富庭園。l 藝術品路線：將庭園全面藝術化，突出整體性，多意性，兼顧功能性、生活
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