【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 套內(nèi)面積 =套內(nèi)實(shí)際使用面積 +套內(nèi)墻體占面 +套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積 ? F．共有建面公攤系數(shù) = 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪? / 參加共有建面的各套內(nèi)建面總和 ? 10. 房屋的建筑面積包括哪些？ ? 答：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（外柱）外轉(zhuǎn)圍內(nèi)水平投影面積之和，房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積兩個(gè)部分。 ? 11. 房屋的公共面積是什么？ ? 答：房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)一戶門以外可使用的面積，包括層高超過(guò) 、設(shè)備庫(kù)或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱蓬、突出層面、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間等等。 ? 12. 分?jǐn)偯娣e包括哪些部分？ ? 答：①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)用房以及為整棟服務(wù)的公用房和管理用房的建筑面積； ? ②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻水平投影面積的一半。 ? 13. 綠化率和綠地率有何區(qū)別？ ? 答：綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比；綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。 ? 14. 什么是套內(nèi)墻體面積？ ? 答：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體，共用墻體是指商品房各套之間分隔墻，套與公用建筑空間之間的外墻，共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻體水平投影全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。 ? 15. 什么是建筑容積率？ ? 答：建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 ? 16. 什么是使用率？實(shí)用率？ ? 答：住宅套內(nèi)凈空面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 ? 17. 陽(yáng)臺(tái)的面積如何計(jì)算呢？ ? 答：全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的 100%計(jì)算建筑面積。半封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。 ? 18. 什么樣的建筑稱板式建筑？ ? 答：板式建筑指一梯兩戶，且前后進(jìn)深不超過(guò) 12米的房屋建筑，它具有通風(fēng)性好，在正常的棟距之下采光充足的特點(diǎn)。 ? 19. 房屋的約定面積與建成后交房的實(shí)測(cè)面積不符時(shí)怎么辦？ ? 答：商品房買賣一般是以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)，如果面積誤差比絕對(duì)值在 3%內(nèi)（含 3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)對(duì)值超過(guò) 3%時(shí)買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30天內(nèi)將已付房款退還給買受人，并按一定利率的利息付給買受人，買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)齊，超出部分的房?jī)r(jià)款由出買人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸受買人，產(chǎn)權(quán)登記面積小于保同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分房?jī)r(jià)款由出賣人還返還買受人，絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款，由出賣人雙倍返還買受人。 ? 20. 凸窗計(jì)不計(jì)入房屋面積當(dāng)中？ ? 答：凸窗為離地面 4060公分，向墻外凸出 5070公分的窗臺(tái)，它是不計(jì)入房屋面積的。 ? 21. 磚混結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)相比較？ ? 答：①磚混結(jié)構(gòu)：鋼筋水泥預(yù)制板抗折性、抗裂性差，所以客廳往往開(kāi)間小 （ 3米左右）坪數(shù)少，空間很狹；機(jī)磚墻隔音效果差，即使關(guān)上門窗，室外噪音仍然隔絕不斷，私密性差；全部承重墻體不可拆、不可改，空間是死的，裝修諸多不便。機(jī)磚外墻隔熱效果差，冬冷夏熱，沒(méi)有室溫之感。 ? ②框架結(jié)構(gòu)；現(xiàn)澆樓板，四角框架均勻，承重抗拆性、抗裂性好，客廳空間大，坪數(shù)多，空間開(kāi)闊大度；空心磚墻體，隔音效果好，遠(yuǎn)離噪音污染，私密性好；室內(nèi)輕質(zhì)可拆墻體，自由格局無(wú)限制，空間是活的，彈性多變；空心磚外墻隔熱效果好，冬暖夏涼，室內(nèi)室外截然有別，房屋抗震性強(qiáng)，結(jié)構(gòu)牢固，使用壽命長(zhǎng)。 ? 土地：“七通一平”指什么？ ? 答：通道路、電力、電訊、煤氣、上水、排水、排污和場(chǎng)地平整。已七通一平的土地稱為熟地，具備開(kāi)工條件。 ? 24. 房型的基本要素包括哪些？ ? 答：①住宅的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；② 10平米以上的起居室均應(yīng)直接采光；③自然通風(fēng)；④廚房應(yīng)有直接對(duì)外的采光。 ? 25. 生地、熟地、毛地的區(qū)別？ ? 答：生地：已“三通一平”的土地：通水、通電、通路、土地平整。 ? 熟地：“七通一平”的土地，通水、通電、電訊、通路、管道供氣、排水、排污系統(tǒng)、土地平整。 ? 毛地 :未拆遷、未通 (市政 )水電路。 ? 26．建筑通常由幾個(gè)部分組成？ ? 答：基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等幾大部分組成。 ? 27．建筑結(jié)構(gòu)分類？ ? 答：木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 ? 28．建筑結(jié)構(gòu)使用年限？ ? 答：磚混結(jié)構(gòu)： 50年；框架結(jié)構(gòu)： 70年；鋼結(jié)構(gòu)： 70年。 ? 29．單位換算？ ? 答： 1公頃 =1萬(wàn) M178。=15畝 1畝 ≈667M178。 ? 30. 小區(qū)綠化率的要求 ? ? 答 。老城區(qū)綠化率 25% 新規(guī)劃小區(qū)綠化率 30% 花園小區(qū)綠化率 40% ? 31．住宅隔音參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)？ ? 答：白天起居室與臥室內(nèi)噪音級(jí)小于 50分貝。 ? 夜間起居室與臥室內(nèi)噪音級(jí)小于 40分貝。 ? 32．施工平面圖上代號(hào)？ ? 答：①客廳： L ② 臥室： B ③ 餐廳： D ④ 衛(wèi)生間： W ⑤ 廚房 :K ? 33．套內(nèi)建筑面積是否包含陽(yáng)臺(tái)面積？ ? 答：是，套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積（含陽(yáng)臺(tái)建筑面積） +分?jǐn)偯娣e ? 34．現(xiàn)在流行的小戶型包括哪幾種？ ? 答：目前統(tǒng)稱“小戶型”主要包括三種。一種叫單身公寓，又稱白領(lǐng)公寓；第二種叫酒店式公寓；第三種叫酒店式辦公樓，又稱商務(wù)辦公樓。三者在面積上相近，但在自身設(shè)置配套和物管服務(wù)方面的要求卻不同，可以說(shuō)是一種比一種要求更高。 四、物業(yè)管理 何謂物業(yè)管理： 對(duì)社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行、房屋結(jié)構(gòu)，進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)的管理，稱為物業(yè)管理。 何謂智能化： 管理建筑物的軟件體設(shè)施 ， 稱之為智能化 。 住宅基礎(chǔ)配置： 水：一次供水，即自來(lái)水公司的統(tǒng)一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置，以供使用。 排水：排水管路 ， 包括廚房 、 廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置 。 通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所 。 電信設(shè)施：電話 、 電視 。 供電： 220V和 380V。 ? 1．什么是物業(yè)？ ? 廣義地說(shuō)，物業(yè)指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)等，就房地產(chǎn)物業(yè)管理而言，物業(yè)指是的各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。 ? 2. 什么是入伙？ ? 答：樓宇經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格后，完成通水、通電、通煤氣、通路、綠化、具備基本生活入住條件，稱之為“可以入伙”。 由業(yè)主交清房款及入伙費(fèi)用后，取鑰匙入伙（或裝修）稱為“入伙”。 ? 3．什么叫維修基金？維修基金用在何處？ ? 答：維修基金：用于保修期滿后房屋的大修和更新。維修基金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的維修和更新、改造。 ? 維修基金是為了解決住宅共有部位，共有設(shè)施，設(shè)備的維修經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，保障住房售后的維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，保證物管管理的順利實(shí)施而設(shè)，維修基金全部存入市房產(chǎn)行政主管部門所屬的市住房資金管理中心，在銀行設(shè)的維修基金專戶中實(shí)行專戶管理，?？顚Ｓ茫ǎ汗貌糠?、公用設(shè)備設(shè)施。 ? 公用部份：是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)部承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻體、門廳、樓梯間、走廊過(guò)道等。 ? 公用設(shè)備設(shè)施：是指小區(qū)或單棟住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的公用的上下水管、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)車輛、車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 ? 4. 維修基金由誰(shuí)來(lái)管理？ ? 答：①業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管； ? ②業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交物業(yè)管理企業(yè)代管； ? ③物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變化時(shí)，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)； ? ④維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫? ? ⑤物業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶； ? ⑥因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還業(yè)主； ? ⑦各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理使用。 ? ? 答 : —物管的早期介入 ,制定方案選聘或組建物業(yè)管理企業(yè) .開(kāi)發(fā)商是物管理修啟動(dòng)的必要先決條件 。 ? —物管內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置和擬定人員的編制 。 ? 物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn) 。 ? 物管制度的制定 . ? ,以交接驗(yàn)收為管理標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)的接管驗(yàn)收 (交房 )。 ? 用戶辦理入住手續(xù) 。 檔案資料的建立 。 ? 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立 (業(yè)委為業(yè)會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) ) ? :日常綜合服務(wù)與管理、系統(tǒng)的協(xié)調(diào) . ? ? 6．物業(yè)管理服務(wù)的類別等級(jí)？ ? 答 : ① :常規(guī)性服務(wù) —物管企業(yè)面對(duì)所有業(yè)主提供的管理和服務(wù)。委托合同中明確體現(xiàn)； ? ② :針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù) —為滿足其中一些住戶群體和單位的一些需要而提供的服務(wù)； ? ③ :委托性物業(yè)服務(wù) —為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的個(gè)別需求 ,此項(xiàng)服務(wù)未在專項(xiàng)中有所體現(xiàn) ,可委托物業(yè)管理公司提供服務(wù) . ? 7．物業(yè)管理服務(wù)的基本范圍？ ? 答：①房屋共用部位的維護(hù)與管理； ? ②環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)； ? ③房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理； ? ④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù)； ? ⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； ? ⑥維修基金的代管服務(wù)； ? ⑦物業(yè)檔案資料的管理； ? ⑧代收代繳。 ? 8. 什么是物業(yè)管理？ ? 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 ? 9. 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利？ ? 答：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； ? ②提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； ? ③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； ? ④參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； ? ⑤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選權(quán)； ? ⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； ? ⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ? ⑧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； ? ⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； ? ⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利； ? 10. 新的物業(yè)管理?xiàng)l例何時(shí)頒布？何時(shí)實(shí)施？ ? 答：新的物業(yè)管理?xiàng)l例于 2022年 5月 28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)頒布；于 2022年 9月 1日起實(shí)施。 ? 11. 在住宅樓設(shè)立廣告牌的做法是否合理？ ? 答：根據(jù) 《 江西省城市居住小區(qū)牧業(yè)管理?xiàng)l例 》第 35條規(guī)定：利用物業(yè)設(shè)置廣告經(jīng)營(yíng)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，方可按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。收取的費(fèi)用應(yīng)納入維修基金。 ? 12．已購(gòu)房但未入住，物管費(fèi)怎樣交？ ? 答：按照新出臺(tái)的物業(yè)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，已購(gòu)買但未入住的業(yè)主只須交納 50%物業(yè)管理費(fèi)，未出售或出租的空置房則由開(kāi)發(fā)商出這 50%的物管費(fèi)。每平方米應(yīng)繳物管費(fèi)經(jīng)房管部門審批后確定，可按月繳，也可按約定預(yù)交，但預(yù)收期不得超過(guò) 3個(gè)月，在業(yè)主搬遷時(shí)，預(yù)收物管費(fèi)可以退還。 ? 13. 業(yè)主家中遭盜竊，物管公司須承擔(dān)其經(jīng)濟(jì)損失嗎？ ? 答：根據(jù)其受損程度，因?yàn)槲锕芄局皇瞧跫s性，并不是法定性的。 ? 14. 首層住戶交納電梯費(fèi)是否合理？ ? 答：合理。①電梯屬于樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共有的，其費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)； ?