【文章內(nèi)容簡介】 崗?fù)ぁ⒐秒娫捦?、公交調(diào)度室等等，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃產(chǎn)管部門批準(zhǔn)，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路經(jīng)線的懸挑部分，其凈高、寬度等應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定，或經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)扣方可建造。6 烈度烈度指的是地震指標(biāo)即地震的強(qiáng)度，與距離震中的距離有關(guān)，越靠近震中烈度越大（一次地震，一個(gè)震級(jí)，多個(gè)烈度，離震中越遠(yuǎn)烈度越?。?。7 抗震等級(jí)抗震等級(jí)指的是建筑等級(jí)劃分。建筑設(shè)計(jì)中根據(jù)結(jié)構(gòu)重要性、所處地震帶位置等需求劃分的等級(jí)。一般分12度，比如唐山地震后，北京地區(qū)的民用建筑一般都按8度進(jìn)行設(shè)防，也就是相當(dāng)于能抗6級(jí)左右的地震，對(duì)于醫(yī)院、奧運(yùn)場館等人員密度較大的重要建筑的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)提高到9度。天津的抗震設(shè)防烈度為7度。一般筒體結(jié)構(gòu)抗震強(qiáng)度剪力墻結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)。8 商品住宅質(zhì)量保修 商品住宅自驗(yàn)收合格之日起，開發(fā)商對(duì)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏的保修期為5年。交付使用時(shí)工程竣工驗(yàn)收已超過兩年的，自保證書簽發(fā)之日起，以上各項(xiàng)防水、防滲漏工程的保修期為3年。置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 17 自保證書簽發(fā)之日起，在購房人正常使用情況下，凡商品住宅有以下工程質(zhì)量缺陷，開發(fā)商按如下期限免費(fèi)保修： 216。 216。 216。 216。 216。 216。 216。 216。 供熱或供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期或供冷期 電氣管線、給排水管道，為2年 墻面、頂棚抹灰層脫落，為1年 地面空鼓開裂、大面積起沙，為1年 門窗翹裂、五金件損壞，為1年 管道堵塞，為2個(gè)月 衛(wèi)生潔具，為1年 燈具、電器開關(guān)，為6個(gè)月商品住宅交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 商品住宅用戶進(jìn)住后如因質(zhì)量問題來信、來訪，開發(fā)商應(yīng)于3日內(nèi)直接或委托物業(yè)管理公司派員予以答復(fù)和檢修。 商品住宅自交付使用之日起，用戶自行添置、改動(dòng)設(shè)施、設(shè)備的，以及因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)而造成質(zhì)量問題的，不在開發(fā)商保修范圍之內(nèi)，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任；造成他人損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 建筑間距（日照間距）在住宅建設(shè)中，住宅的建筑間距（日照間距）是一個(gè)較為復(fù)雜的技術(shù)問題。不同氣候?qū)θ照盏囊蟛煌?，且不同類型及朝向的房屋其日照時(shí)間亦有所不同，因此天津?qū)ㄖg距（日照間距）的具體要求應(yīng)按照《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的具體規(guī)定執(zhí)行。置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 18第三章、《天津住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》第一節(jié)相關(guān)術(shù)語 居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（50，00070，000人）相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。小區(qū)：是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（8，00015，000人）相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。組團(tuán)：指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1，6002，200人）相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住區(qū)用地 ：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地 ：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它快狀帶狀綠地等。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅面積毛密度：置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 19每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。建筑面積毛密度【容積率】：也稱容積率，每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。綠地率：216。 216。 居住區(qū)用地范圍內(nèi)的各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。住宅 ：供家庭居住使用的建筑。套型 ：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。居住空間：系指臥室、起居室（廳）的使用空間。臥室：供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳）：供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。廚房：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。儲(chǔ)藏室：供居住者存放物品的空間。使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 20 標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離 室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。陽臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。壁柜：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間吊柜：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。自然層數(shù)：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)中間層：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單位組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅走廊：住宅套外使用的水平交通空間地下室：置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 21房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。第二節(jié)住宅按層數(shù)劃分如下：216。 216。 216。 216。 216。 低層住宅：一層至三層；《天津住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》摘要(2007年5月1日起正式實(shí)施)多層住宅：四層至六層； 中高層住宅：七層至九層； 高層住宅：十層以上。住宅區(qū)按居住戶數(shù)和人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)。各級(jí)控制規(guī)模為：居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)15,00022,0002,5005,000500700人口(人)50,00070,0008,00015,0001,6002,200 2 住宅建筑間距：應(yīng)以滿足不宜低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求，并應(yīng)按照《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定建筑管理篇》執(zhí)行。住宅層數(shù)：根據(jù)城市規(guī)劃要求和綜合經(jīng)濟(jì)效益，確定經(jīng)濟(jì)的住宅層數(shù)與合理的層數(shù)結(jié)構(gòu)；無電梯的住宅不應(yīng)超過六層。綠地率：新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于30%；舊區(qū)改造不宜低于25%。居住區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃應(yīng)遵循下列原則：216。 216。 216。 216。 216。 使居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系而不暢、安全，避免往返迂回，并滿足消防、防災(zāi)、救災(zāi)等要求；在居住區(qū)內(nèi)道路和活動(dòng)中心應(yīng)考慮老年人、兒童及殘疾人出行、活動(dòng)需要，設(shè)置無障礙通道； 居住區(qū)內(nèi)盡端式道路應(yīng)設(shè)回車場地；居住區(qū)內(nèi)道路可分為:居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路、宅間小路。居住區(qū)內(nèi)須設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車場，其規(guī)模為：置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 22216。 新建住宅區(qū)應(yīng)按不低于總戶數(shù)的25%配置停車場地，舊區(qū)20%。關(guān)于豎向設(shè)計(jì) 居住區(qū)的豎向規(guī)劃包括：居住區(qū)的豎向規(guī)劃應(yīng)包括地形地貌的利用、確定道路控制高程和地面排水規(guī)劃等內(nèi)容。 居住區(qū)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)遵循下列原則： 216。 216。 216。 216。 216。 合理利用地形地貌，減少土方工程量； 滿足排水管線的埋設(shè)要求； 避免土壤受沖刷；有利用建筑布置與空間環(huán)境的設(shè)計(jì)；對(duì)外聯(lián)系道路的高程應(yīng)與城市道路標(biāo)高相銜接。當(dāng)自然地形坡度大于8%，居住區(qū)地面連接形式宜選用臺(tái)地式，臺(tái)地之間應(yīng)用攔土墻或護(hù)坡連接。216。 居住區(qū)內(nèi)地面水的排水系統(tǒng)，應(yīng)根據(jù)地型特點(diǎn)設(shè)計(jì)。在山區(qū)和丘陵地區(qū)還必須考慮排洪要求。地面水排水方式的選擇，應(yīng)符合以下規(guī)定：216。 216。 居住區(qū)內(nèi)應(yīng)采用暗溝（管）排除地面水；在埋設(shè)地下暗溝（管）及不經(jīng)濟(jì)的陡坎、巖石地段，或在山坡沖刷嚴(yán)重，管溝易堵塞的地段，可采用明溝排水。 關(guān)于管線綜合 居住區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置給水、污水、雨水、電力、電信、燃?xì)夂凸峁芫€，同時(shí)要考慮設(shè)置中水系統(tǒng)。 居住區(qū)內(nèi)各類管線的設(shè)置，應(yīng)編制管線綜合規(guī)劃確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：216。 216。 216。 必須與城市管線銜接應(yīng)根據(jù)各類管經(jīng)的不同特性和設(shè)置要求綜合布置。應(yīng)采用地下敷設(shè)的方式。屯下管線的走向，宜沿道路或與主體建筑平等布置，并力求線型順直、短捷和適當(dāng)集中，盡量減少拐彎，并應(yīng)使管線之間及管線與道路之間盡量減少交叉。216。 應(yīng)考慮不影響建筑物安全和防止管線受腐蝕、沉陷、震動(dòng)及重壓。 各種管線的埋設(shè)應(yīng)符合下列規(guī)定：216。 離建筑物的水平排序，由近及遠(yuǎn)宜為：電力管線或電信管線、燃?xì)夤堋崃?、給水管、雨水管、污水管； 216。 各類管線的垂直排序，由淺入深宜為：電信管線、熱力管、小于10kV電力電纜、大于10kV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管。置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 23216。 電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按照電力民纜在東側(cè)或南側(cè)、電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原則布置。，應(yīng)按下列原則處理：216。 216。 216。 216。 216。 216。平面設(shè)計(jì)216。 216。 216。 216。 城市住宅宜將多套住宅集合構(gòu)成住宅樓棟建設(shè)，應(yīng)控制建設(shè)低層獨(dú)戶住宅。住宅樓棟平面設(shè)計(jì)應(yīng)在多樣化的基礎(chǔ)上達(dá)到工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化。住宅樓棟有點(diǎn)式、條式、錯(cuò)排式等，設(shè)計(jì)應(yīng)有利于節(jié)地、節(jié)能、防災(zāi)、施工和空間景觀。住宅樓棟平面設(shè)計(jì)宜考慮潛伏設(shè)計(jì)，提倡大開間設(shè)計(jì)，充分考慮靈活性和可持續(xù)發(fā)展。不宜多建錯(cuò)層住宅 216。 住宅樓棟長度按照國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在一定范圍內(nèi)設(shè)置溫度變形縫、沉降縫和搞震縫，三縫可以合一，縫寬按最大縫值設(shè)計(jì)；應(yīng)在一定范圍內(nèi)設(shè)置消防車行或人行通道，通道設(shè)計(jì)必須符合國家防火規(guī)范的要求。216。 住宅樓棟的基本體是住宅單元。多層住宅每個(gè)單元宜設(shè)計(jì)23套住宅，不應(yīng)超過6套住宅；高層住宅每個(gè)單元宜設(shè)計(jì)56套住宅，不應(yīng)超過8套住宅。216。 216。 住宅樓棟的單元入口宜設(shè)門斗，門斗內(nèi)應(yīng)有照明裝置。住宅樓棟的地下室或半地下室作人民防空工程時(shí)，應(yīng)考慮平戰(zhàn)結(jié)合。立面設(shè)計(jì)216。 住宅樓棟立面設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、美觀、材料、施工工藝、城市文脈、空間環(huán)境等因素確定。216。 住宅樓棟立面在滿足使用功能的前提下，宜按照屋頂、中部、基座“三段式”設(shè)計(jì)。三段各有特點(diǎn)，整體有機(jī)組合。n 多層住宅樓棟屋頂宜按坡屋頂設(shè)計(jì)，并應(yīng)與地域特色相結(jié)合。臨時(shí)管線避讓永久管線； 小管線避讓大管線； 壓力管線避讓重力自流管線； 可彎曲管線避讓不可彎曲管線。地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地，應(yīng)與綠化樹木保持規(guī)定水平凈距。住宅樓棟設(shè)計(jì)置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 24n n 住宅樓棟中部設(shè)計(jì)宜在統(tǒng)一中求變化。住宅樓棟基座可結(jié)合半地下室、住宅首層進(jìn)行設(shè)計(jì)。216。 216。 住宅樓棟立面窗戶設(shè)計(jì)應(yīng)滿足房間采光和日照要求，并應(yīng)有一定的韻律感、節(jié)奏感。不設(shè)集中空調(diào)的住宅樓棟應(yīng)合理設(shè)計(jì)空調(diào)室外機(jī)擱板和空調(diào)機(jī)冷凝水排放管?？照{(diào)室外機(jī)擱板應(yīng)滿足安全、適用和美觀的要求。216。 住宅樓棟外飾面應(yīng)選用經(jīng)濟(jì)、物理性能穩(wěn)定、耐酸堿的材料。使用外墻涂料、面磚等材料時(shí)，應(yīng)按規(guī)定設(shè)溫度變形縫。216。 216。 住宅樓外飾面色彩宜明快大方，不宜大面積使用陰暗或純度較高的色彩。每個(gè)住宅單元入口應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)志，既有整體性又具備可識(shí)別性。住宅樓棟外露設(shè)備管道、雨水管、防雷設(shè)施等應(yīng)與外立面設(shè)計(jì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。剖面設(shè)計(jì)216。 216。 216。 套內(nèi)空間普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不應(yīng)小于下表套型居住空間數(shù)（個(gè)）使用面積（m2）一類二類三類四類（注：表內(nèi)使用面積均未包括陽臺(tái)面積。）臥室、起居室（廳）216。 臥室之間不應(yīng)穿越，臥室應(yīng)有直接采光，自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定： n n216。 216。 雙人臥室為12m2，； 單人臥室為6 m2。住宅樓棟剖面設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮使用、安全、經(jīng)濟(jì)、材料、施工工藝、空間利用等因素確定。住宅樓棟不宜彩錯(cuò)層設(shè)計(jì)，如采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，（三步臺(tái)階）。起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于12 m2。起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 25起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于3m。216。 216。 廚房216。 216。 216。 廚房的使用面積不應(yīng)小于5 m2。廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)、并宜布置在套內(nèi)近入口處。廚房應(yīng)按廚房建筑模數(shù)進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，應(yīng)設(shè)置洗滌池、案臺(tái)、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程排列。216。 ；。衛(wèi)生間 無直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于10 m2。四類住宅宜設(shè)置獨(dú)立的餐室。獨(dú)立設(shè)置的餐或用餐部們使用面積不宜小于7 m2。216。每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，每套住宅至少應(yīng)配置便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具，使用面積不應(yīng)小于4 m2。第四類住宅宜設(shè)二個(gè)或二個(gè)以上衛(wèi)生間，其中一個(gè)衛(wèi)生間宜設(shè)置四件以上潔具，并可適當(dāng)設(shè)計(jì)化妝間。216。 衛(wèi)生間宜設(shè)直接采光、自然通風(fēng)，否則應(yīng)設(shè)置通風(fēng)管道合理組織進(jìn)風(fēng)的排風(fēng)。216。 無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房。216。 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室、（廳）和廚房的上層，