【文章內(nèi)容簡介】 房價款的萬分之五。（由稅務(wù)局收?。?，在雙方正式簽約后即發(fā)生。 h4 Q! d1 N e: x9 a1 A交易手續(xù)費(fèi)：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。[+ }* P/ |^0 W9 L M2 U Z* J。 ~（2）申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費(fèi)用（由房地局和稅務(wù)局收取）amp。 s b {5 X, t A$ ^( |4 D登記費(fèi)：： V9 g8 X。 z4 m. Q39。 a房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本：) J9 t+ |amp。 F2 n1 Q* u$ R% h39。 [0 V) J印花稅：5元/件。* O9 f f ?8 J1 P。 I% y* Y2 W u（3）入住過程中需交費(fèi)用% g8 A。 e+ P2 ^ d3 Zamp。 Z住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的3％； 1 N$ f/ j) s) ?! z5 Z. b物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)：供暖費(fèi)16－18元/平米/供暖季。8 p0 M5 S3 j0 hamp。 _. n! w（4）辦理按揭須繳納的費(fèi)用5 C3 H1 A9 D% x3 G1 }4 Q/ F% M9 e律師費(fèi)：％。6 g3 r9 ^4 P1 k4 I! Z1 t+ s。 w保險費(fèi)：財險保險費(fèi)＝總房款十年費(fèi)率礻年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。5 u6 @: t+ I8 I% R2 X9 [% n建行采用太平洋保險公司，％：5 B A! N1 ?3 d% L5 [! c6 B7 d39。 r工行采用華泰保險公司，％：: T: I: H8 c39。 G。 J。 wamp。 k e建行總行，中信采用人民保險公司，％。+ ramp。 s0 @amp。 W [$ ^! v（5）辦理公積金需繳納費(fèi)用0 Y B6 f D0 K3 tamp。 m8 H評估費(fèi)：％，％。+ Y39。 l39。 F u Wamp。 A4 u E. k保險費(fèi)：財險：保險費(fèi)＝貸款額年費(fèi)率年限系數(shù) w* M/ p1 M5 `* T。 [6 N綜合險：保險費(fèi)＝貸款人年限對應(yīng)系數(shù)貸款額7 y+ q1 r% x o$ i, U6 c* H2住宅的結(jié)構(gòu)形式：4 n. `( z0 u, O% } ?3 p主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。3 C* w( O/ m. g: M39。 q* n磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5 6層以下。39。 z/ damp。 ^3 K: Y7 V C7 ]( v) Z4 K磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。$ Camp。 ]: [) u L7 ~鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。, r! U% W6 yc0 S( T2住宅的建筑面積：3 C* e| Z( W) F$ `$ R建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。( G! Q/ @2 C2 V. w2建筑面積的計算范圍和方法：9 R+ L/ e5 u1 Famp。 u6 q（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積；) A+ A) E$ h. KPamp。 b2 Z（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算；。 a7 m* ?8 j4 C+ ^/ z（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算；7 W4 B d( v。 l% n. V（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積；. D y% {( O/ h, W: P（5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積；+ V39。 \! K2 x39。 p! U2 s o8 G8 o% v（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積；! z$ m1 E0 w9 W |8 }8 f* |（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積；* damp。 n3 hE6 _9 { r（8）獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；+ ?9 a9 g D39。 L（9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； y+ M2 ?( R/ E（10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；1 Y9 r) w0 ~. U9 `1 T5 s/ Q。 S2 Y（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；1 B, t7 Y: r* }+ x0 _/ c g% Z$ u（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；7 F/ S8 D. S0 qq. W$ X（13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。/ s: C4 K9 a8 D根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算： Z% l N3 F c9 k$ N（1）、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：. `3 W39。 k N7 o) x r6 _4 ~（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：1 Iamp。 j+ x7 a2 T39。 V5 q7 R[r D（3）房屋之間無上蓋的架空通廊：( ` }+ J2 r! e( Oamp。 Z0 a。 n（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：4 |\ Xamp。 I) E) _（5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺：, [ P) f) @3 q t3 G% G（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分←* \6 k1 p2 q$ E, l ]2 Z* F8 z（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：8 s9 _7 c, n3 Y! Famp。 z39。 v（8）活動簡易房屋：amp。 N4 w* f/ Z( c* F。 _6 T（9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。+ w+ {( p39。 q vk5 T1 N（10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。2177。0177。14,。n% h. |+ K/ m V商品房銷售面積： U) W5 U+ t* Jl3 |商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。% x% q4 f( C) F+ [3商品房的銷售面獲如何計算？amp。 }. nP! u8 p（l）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。2 c。 j39。 B! v2 L39。 f5 S0 o$ i（2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面第二講房地產(chǎn)專用術(shù)語解釋9 H* Z* X4 Y) z1 ^* l w$ s房地產(chǎn)： z2 i9 F。 T+ _% ?amp。 ~房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。8 N O$ o1 J H2 p! PW房地產(chǎn)市場：amp。 ?amp。 }: R$ D* E! u u( X/ v一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場： V9 L2 l3 d+ T. s4 E二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易：0 P( o% \+ }( |39。 `amp。 j。 l三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。9 d* ^% W3 B39。 |* _8 }* F 國土局：7 h0 Z2 N39。 B. S r代表國家行使177。地所有者職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。2 W9 s/ M5 y y 商品房：4 O! k/ y1 B39。 w1 o0 @8 M8 a. H是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。+ r WQ4 K Oamp。 r。 j* i發(fā)展商：+ Q2 O7 e3 l* S! q專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。X3 e% ~4 o。 E3 E* m+ \: }39。 l代理商：39。 E+ S, ?3 X$ Z, ramp。 k* H a: ?5 r經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 8 p$ r+ e0 o% T土地類型：8 P, u39。 Z5 e5 B7 S按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房月地。4 _9 Y1 `( r( {4 A土地權(quán)使用年限：1 F* V wn% ?* x是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。( w, Q0 `, I0 w ^7 Q9 p土地使用費(fèi)：, W `7 E1 V4 @amp。 K土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。3 G: A, [. F39。 Y$ _房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：8 ^( y {2 s @ e1 D是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用杈，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和外分的權(quán)利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是小叫分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。1 f0 g+ \amp。 f+ u% _8 ?1如何辦理產(chǎn)權(quán)：4 f( y U* u4 A: E! f/ a每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 b. u% ^* \+ w. H9 p1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記： } @4 }5 |: _$ A$ ?8 v/ x指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。6 y39。 h ^* Q8 ` G5 F1國土局產(chǎn)權(quán)登記處：, P( us+ h: P5 Q, U A5 }辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。$ A1 R) o9 [2 _39。 r39。 K3 }1公證處：1 M0 Q! f9 i b9 mK `) [是一個國家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。4 Q% A) \, W, r {9 Ao1房地產(chǎn)證：! q. B8 N8 O$ c2 x0 Z! I7 x是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。2 H/ R P8 [* x39。 t0 f: k1房地產(chǎn)公證： i( }* x* ~% g* ?3 H公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。 n R. d4 |3 _+ v, ^ ]! x1高品房預(yù)售許可證：。 {* X/ y% R1 D/ s B+ Q按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。) ^. P) H5 U: C9 g B1房地產(chǎn)買賣合同：amp。 A+ Dy。 a) {8 W x W是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。6 U7 i* W1 }。 j9 [