【文章內(nèi)容簡介】 全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 A/B模式的主要區(qū)別：執(zhí)行主體的不同 A模式 授信主體為項目公司，授信行為項目所在地分行。（總部所在地分行以內(nèi)部銀團貸款的方式參與到授信之中，并為該集團提供全面的金融服務(wù)）。 B模式 授信主體為該集團總部，授信行為總部所在地分行（項目所在地分行以內(nèi)部銀團貸款的方式參與到授信之中，并為當(dāng)?shù)氐捻椖抗咎峁┤娴慕鹑诜?wù)）。 ? 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 ? 中國人民銀行 “ 銀發(fā) [2022]121號文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得使用于異地項目，通過總對總模式，總對總模式可實現(xiàn)對集團異地項目的資金支持。 ? 對于自有資金比率不得少于項目總投資的 35％的規(guī)定，該集團可以將當(dāng)?shù)刂匾椖抗咀鳛閰^(qū)域性融資主體，節(jié)省自有資金投入成本。 為什么說總對總模式最合理？ 政策突破優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 ? 通過采用 “ 統(tǒng)一授信價格、統(tǒng)一擔(dān)保條件、統(tǒng)一合同文本、統(tǒng)一授信操作流程、統(tǒng)一窗口 ” 的 “ 五統(tǒng)一 ” 模式，盡量簡化流程，方便企業(yè)用款。 ? 由總行與集團總部所在地分行統(tǒng)一協(xié)調(diào)全國項目的融資安排，有效降低企業(yè)的協(xié)調(diào)成本。 ? 總對總模式下總行將對相關(guān)分行充分授權(quán)，減少了審批環(huán)節(jié)，審批效率更高。 ? 規(guī)模優(yōu)勢：總行、全國項目 為什么說總對總模式最合理？ 成本規(guī)模優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 ?總對總模式符合集團企業(yè)的資金集中管理模式，有利于加強對項目公司的資金管理。 ?集團公司能夠統(tǒng)籌項目公司的用款，有利于內(nèi)部資金調(diào)配，且避免了續(xù)做額度，符合相關(guān)監(jiān)管要求 。 ?有利于形成企業(yè)內(nèi)部資金中心，資金管理更為高效，管理成本得以降低。 為什么說總對總模式最合理？ 集團管理優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 ? A模式 市場需要，銀行推動（內(nèi)部銀團） ? B模式 企業(yè)推動（農(nóng)行、人行、批復(fù)和條件） 總對總模式的發(fā)展過程 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 ? 信托融資保函 ? 內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)； ? 企業(yè)債擔(dān)保業(yè)務(wù)：可轉(zhuǎn)換債券等； ? 工程款支付保函 ? 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 總對總模式下的其他產(chǎn)品 ? 房地產(chǎn)集團最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 ? 農(nóng)行：進展、與其他行的區(qū)別 ? 建行：進展、 與其他行的區(qū)別 ? 中行： 進展、與其他行的區(qū)別 ? 工行： 進展、與其他行的區(qū)別 總對總模式的各行進展和區(qū)別 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團銀行授信管理 幾家開發(fā)商 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、房地產(chǎn)信托項目融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托各種模型及案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 信托融資的兩大特點 ? 政策性 信托產(chǎn)品與陸續(xù)出臺的國家政策相對應(yīng)，在每個階段都 具有顯著的順應(yīng)政策特征。 ? 靈活性 防火墻的作用 表面設(shè)計：達到多個目的，比如過橋、表外 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一階段： 2022年 2022年 ‘一法兩規(guī)’出臺，信托 市場開始復(fù)蘇 ? 《 信托法 》 ? 《 信托投資公司管理辦法 》 ? 《 資金信托管理暫行辦法 》 相關(guān)法規(guī)的出臺，使信托公司作為一個新的金融機構(gòu) 進入了市場，安靜很久的信托市場開始復(fù)蘇，但是房地產(chǎn) 信托產(chǎn)品當(dāng)時還沒怎么顯露。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 ? 2022年 4月 《 信托法 》 獲得通過， 10月正式實施， ? 意義： 填補了法律空白： 銀行、保險和證券業(yè)都做到了有法可依。而信托業(yè)同樣是金融支柱產(chǎn)業(yè)之一，以前卻沒有法律的規(guī)范和保護。 并且，如果沒有 《 信托法 》 ，作為 《 信托法 》 特別法的 《 投資基金法 》 也將在許多法律問題上遇到障礙。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 意義（續(xù)）： 明確了法律定義和關(guān)系 ?我國信托法第二條對信托的定義，： “ 本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其 財產(chǎn)權(quán) 委托 給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。 ” ?中國的信托法所確立的信托概念，是建立在 “ 委托 ” 的基礎(chǔ)上的，其中的 “ 財產(chǎn)權(quán) ” 也包括所有權(quán)。然而，由于 “ 委托 ” 不僅在內(nèi)涵上并不相同于 “ 轉(zhuǎn)移 ” 并且其實施結(jié)果也并不能夠?qū)е滤袡?quán)轉(zhuǎn)移，此條意味著該法實際上是認為信托財產(chǎn)所有權(quán)仍由委托人享有。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 意義（續(xù)）： ? 中國信托法中的 ‘ 委托 ’ 法律行為具有其獨特性，具體體現(xiàn)在信托法的以下條文中： 1）受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權(quán)利。 2）受托人雖為信托財產(chǎn)所有人，但并不能以任何名義享受信托利益，也不得將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為自有財產(chǎn)或于信托財產(chǎn)上設(shè)定或取得權(quán)利。 3）信托關(guān)系除因信托行為所定事由發(fā)生或因信托目的已完成或不能完成而消滅者外，原則上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破產(chǎn)或喪失行為能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤銷設(shè)立登記而消滅。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 與國外的區(qū)別 ?大陸法系一物一權(quán)的理念根深蒂固，英美法系兩權(quán)分離。 美國的信托法第二條就信托所下的定義是： “ 信托除公益信托、指定信托及構(gòu)成信托外，是指當(dāng)事人間的一種財產(chǎn)信賴關(guān)系，即一方在領(lǐng)有財產(chǎn)權(quán)的同時，負有為他人的利益管理及處理財產(chǎn)的衡平法上義務(wù)，而以明示的意思表示設(shè)立者。 ” （ 1）我國 《 信托法 》 則賦予委托人和受益人更多的權(quán)利，同時限制受托人的權(quán)利，給受托人設(shè)定多項嚴(yán)格義務(wù)。而國外不少國家的 《 信托法 》 ，對委托人的權(quán)利規(guī)定得很少，有的甚至不規(guī)定，而對受托人和受益人的權(quán)利則規(guī)定得較多。從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)來看，我國法律似乎對受托人持不信任的態(tài)度， 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 與國外的區(qū)別（續(xù)） （ 2）英美信托法對信托財產(chǎn)所有權(quán)歸屬于受托人持明確肯定態(tài)度， 日本信托法與韓國信托法對此點雖未明確規(guī)定，但均規(guī)定設(shè)立信托時要“ 實行財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 ” 即由委托人將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，這里提到的財產(chǎn)權(quán)顯然包括所有權(quán)在內(nèi)。臺灣信托法也采用類似規(guī)定。法國前兩年修改民法典，引進了英美的信托制度。德國在信托方面尚無成文法。 信托不同于委托的最大優(yōu)點是受托人可以自己的名義對信托財產(chǎn)進行管理和處分，并享有充分的自主權(quán)，對信托財產(chǎn)進行專業(yè)化的管理，若委托人干涉受托人的權(quán)利過大，受托人處處都要考慮委托人的意志，則與委托無異。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 2022年 1月，人行頒布 《 信托投資公司管理辦法 》 ? 2022年 6月，根據(jù) 《 信托法 》 做了重新修訂 ? 主要特點： 創(chuàng)新。 一改此前嚴(yán)厲管制信托的做法，為信托業(yè)創(chuàng)新提供了條件。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 幾點創(chuàng)新： 拓寬了對委托人可以進行信托的資金范圍 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 委托人可以將自己合法擁有的資金 ” 進行信托，而舊 《 辦法 》 僅規(guī)定委托人只能將自己 “ 無法或者不能親自管理的資金以及國家有關(guān)法規(guī)限制其管理的資金 ” 進行信托。 信托投資公司可以合法開展投資基金業(yè)務(wù) 舊 《 辦法 》 ：信托公司只可以作為基金管理公司發(fā)起人。 信托投資公司可以開展金融中介業(yè)務(wù) 保留了舊 《 辦法 》 關(guān)于信托公司可以經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等等中介業(yè)務(wù)的規(guī)定。此規(guī)定使信托投資基金能繼續(xù)在除承銷有價證券、從事有價證券經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)外的廣闊領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 拓寬了信托投資公司的債券承銷業(yè)務(wù) 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 信托公司可以受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的國債、政策性銀行債券、企業(yè)債券等債券的承銷業(yè)務(wù) ” ，而舊《 辦法 》 僅允許信托公司 “ 受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的國債、企業(yè)債券的承銷業(yè)務(wù) ” 。 放寬了對信托資金的規(guī)定 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 信托公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：信托期限不得少于一年；單筆信托資金不得低于人民幣 5萬元 ” ，而且取消了舊 《 辦法 》 對信托資金的上限即信托資金總余額不得超過注冊資本金的 10倍的規(guī)定。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 資金信托管理暫行辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 2022年 7月 《 資金信托管理暫行辦法 》 出臺。 ? 幾個關(guān)鍵條款： 1. 不得承諾信托資金不受損失，不得承諾最低收益； 2. 不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。 3. 接受委托人的資金信托合同不得超過 200份（含 200份），每份合同金額不得低于人民幣 5萬元（含 5萬）。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第二階段： 2022年 —— 2022年 ‘ 121’ 文的出臺，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)信托粉墨登場 ? 央行 121政策對銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的硬性門檻規(guī)定，使 得房地產(chǎn)信托成為銀行貸款的主要替代品，迅速發(fā)展起來。 ? 兩種主要模式： 信托貸款、股權(quán)信托過橋融資 ? 信托品種： 資金集合信托（即不超過 200份）。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段的信托融資模式介紹 ? 信托貸款 募集的信托資金以貸款的方式投入項目公司，到期還本。 ? 股權(quán)信托過橋融資（實質(zhì)上仍是信托貸款） 募集的資金以收購股權(quán)或增資的方式，信托公司受托成為 項目公司的股東