【正文】 四證齊全，為什么不向銀行借款？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段特點(diǎn)： ? 仍然貸款為主 受四證限制；流動(dòng)資金貸款特點(diǎn)逐漸減退，走向開發(fā)貸款及接受銀行監(jiān)管。 1期 2022年已經(jīng)開始銷售。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段期間的案例介紹： ? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目整體占地 44萬(wàn)平米，總建筑面積 71萬(wàn)平米。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第三階段： 2022年 2022年 —— 2022年 9月， 212號(hào)文出臺(tái) 《 關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 》 ? 明確規(guī)定： 項(xiàng)目 35%資本金到位、“四證”齊全； 開發(fā)商“二級(jí)資質(zhì)”，使得房地產(chǎn)資金集合信托的門檻甚至高于銀行貸款。 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也有部分信托項(xiàng)目到期未能按時(shí)清算。 由于不可操作性和政策問(wèn)題，雖然開始面向社會(huì)征求意見，最后還是胎死腹中，至今沒(méi)有下文。 但我們認(rèn)為，這個(gè)信托基金還不是真正的信托基金，距離證券化還有一段距離，它的出臺(tái)將造出一個(gè)‘信托貸款’和房地產(chǎn)基金的怪物。 ? 在有條件的情況下 ,信托公司可以向“四證”不全的項(xiàng)目提供信托貸款 —— 第四十三條 條件苛刻：房地產(chǎn)資金信托合同的份數(shù)未超過(guò) 200份；每一自然 人用于參與單個(gè)信托計(jì)劃的自有資金不少于 100萬(wàn)元，每一法人 不少于 500萬(wàn)元； 提取 5％即 3000萬(wàn)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。 關(guān)鍵流程設(shè)計(jì)： 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 討論： 萬(wàn)科為什么出讓股權(quán)？回購(gòu)股權(quán)時(shí)間怎么確定？ 萬(wàn)科怎樣確保一定能買回深國(guó)投持有的股權(quán)？ ，如果沒(méi)有銀行擔(dān)保，那信托公司怎么控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)？模型設(shè)計(jì)又相應(yīng)會(huì)做哪些變更？ 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 信托融資特點(diǎn)： ? 貸款為主 不受 121政策限制；類似于 流動(dòng)資金 貸款； 項(xiàng)目現(xiàn)金流不是募集 /貸款金額的依據(jù) ? 銀監(jiān)部門審批容易 ? 銀行擔(dān)保：不一定 ? 資金來(lái)源和特點(diǎn)： 民間儲(chǔ)蓄資金為主，機(jī)構(gòu)資金為輔，追求無(wú)風(fēng)險(xiǎn)固定匯報(bào) ? 募集方式：銀行柜臺(tái)？還是信托公司的機(jī)構(gòu)客戶？ ? 總成本：大于銀行基準(zhǔn)利率；若無(wú)銀行擔(dān)保，最高近 10％ 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 2022年 10月， 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿） 》 ? 該意見稿最大的突破體現(xiàn)在提出解決困擾信托多年的 200份問(wèn)題 —— 第三十一、三十六、三十七條 。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 ‘ 信托貸款模式’案例： 2022年深圳水榭花都 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ‘ 股權(quán)信托過(guò)橋融資’案例：萬(wàn)科東海岸 2筆信托融資 ? 東海岸 13期，使用 ‘ 信托貸款 ‘ 模式 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 股權(quán)過(guò)橋信托融資案例：萬(wàn)科東海岸 2筆信托融資 ? 東海岸 4期（云頂項(xiàng)目），使用 ‘ 股權(quán)信托過(guò)橋 ’ 模式 占地 7萬(wàn)平米，建筑面積 6萬(wàn)平米， 20222022年開發(fā)完畢。 公司第一大股東是深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ‘ 信托貸款模式’案例： 2022年深圳水榭花都 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 該項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)香蜜湖畔，總占地面積為 16萬(wàn)平米，建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平米，容積率約為 。 ? 股權(quán)信托過(guò)橋融資（實(shí)質(zhì)上仍是信托貸款） 募集的資金以收購(gòu)股權(quán)或增資的方式，信托公司受托成為 項(xiàng)目公司的股東，同時(shí)雙方約定在某一階段以固定回報(bào)的方 式將股權(quán)回購(gòu)。 ? 兩種主要模式： 信托貸款、股權(quán)信托過(guò)橋融資 ? 信托品種： 資金集合信托（即不超過(guò) 200份）。 3. 接受委托人的資金信托合同不得超過(guò) 200份（含 200份），每份合同金額不得低于人民幣 5萬(wàn)元（含 5萬(wàn)）。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 資金信托管理暫行辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 2022年 7月 《 資金信托管理暫行辦法 》 出臺(tái)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 拓寬了信托投資公司的債券承銷業(yè)務(wù) 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 信托公司可以受托經(jīng)營(yíng)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的國(guó)債、政策性銀行債券、企業(yè)債券等債券的承銷業(yè)務(wù) ” ，而舊《 辦法 》 僅允許信托公司 “ 受托經(jīng)營(yíng)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的國(guó)債、企業(yè)債券的承銷業(yè)務(wù) ” 。 信托投資公司可以開展金融中介業(yè)務(wù) 保留了舊 《 辦法 》 關(guān)于信托公司可以經(jīng)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等等中介業(yè)務(wù)的規(guī)定。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 幾點(diǎn)創(chuàng)新： 拓寬了對(duì)委托人可以進(jìn)行信托的資金范圍 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 委托人可以將自己合法擁有的資金 ” 進(jìn)行信托，而舊 《 辦法 》 僅規(guī)定委托人只能將自己 “ 無(wú)法或者不能親自管理的資金以及國(guó)家有關(guān)法規(guī)限制其管理的資金 ” 進(jìn)行信托。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 2022年 1月，人行頒布 《 信托投資公司管理辦法 》 ? 2022年 6月，根據(jù) 《 信托法 》 做了重新修訂 ? 主要特點(diǎn)： 創(chuàng)新。德國(guó)在信托方面尚無(wú)成文法。臺(tái)灣信托法也采用類似規(guī)定。而國(guó)外不少國(guó)家的 《 信托法 》 ，對(duì)委托人的權(quán)利規(guī)定得很少，有的甚至不規(guī)定，而對(duì)受托人和受益人的權(quán)利則規(guī)定得較多。 美國(guó)的信托法第二條就信托所下的定義是： “ 信托除公益信托、指定信托及構(gòu)成信托外，是指當(dāng)事人間的一種財(cái)產(chǎn)信賴關(guān)系，即一方在領(lǐng)有財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，負(fù)有為他人的利益管理及處理財(cái)產(chǎn)的衡平法上義務(wù)，而以明示的意思表示設(shè)立者。 3）信托關(guān)系除因信托行為所定事由發(fā)生或因信托目的已完成或不能完成而消滅者外，原則上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破產(chǎn)或喪失行為能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤銷設(shè)立登記而消滅。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 意義（續(xù)）： ? 中國(guó)信托法中的 ‘ 委托 ’ 法律行為具有其獨(dú)特性，具體體現(xiàn)在信托法的以下條文中： 1）受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權(quán)利。 ” ?中國(guó)的信托法所確立的信托概念，是建立在 “ 委托 ” 的基礎(chǔ)上的，其中的 “ 財(cái)產(chǎn)權(quán) ” 也包括所有權(quán)。 并且，如果沒(méi)有 《 信托法 》 ，作為 《 信托法 》 特別法的 《 投資基金法 》 也將在許多法律問(wèn)題上遇到障礙。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 ? 2022年 4月 《 信托法 》 獲得通過(guò)， 10月正式實(shí)施， ? 意義： 填補(bǔ)了法律空白： 銀行、保險(xiǎn)和證券業(yè)都做到了有法可依。 為什么說(shuō)總對(duì)總模式最合理？ 集團(tuán)管理優(yōu)勢(shì) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? A模式 市場(chǎng)需要，銀行推動(dòng)（內(nèi)部銀團(tuán)） ? B模式 企業(yè)推動(dòng)（農(nóng)行、人行、批復(fù)和條件） 總對(duì)總模式的發(fā)展過(guò)程 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 信托融資保函 ? 內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)； ? 企業(yè)債擔(dān)保業(yè)務(wù)：可轉(zhuǎn)換債券等； ? 工程款支付保函 ? 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款 總對(duì)總模式下的其他產(chǎn)品 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 農(nóng)行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 ? 建行：進(jìn)展、 與其他行的區(qū)別 ? 中行： 進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 ? 工行： 進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 總對(duì)總模式的各行進(jìn)展和區(qū)別 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 幾家開發(fā)商 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托各種模型及案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 信托融資的兩大特點(diǎn) ? 政策性 信托產(chǎn)品與陸續(xù)出臺(tái)的國(guó)家政策相對(duì)應(yīng)，在每個(gè)階段都 具有顯著的順應(yīng)政策特征。 ?集團(tuán)公司能夠統(tǒng)籌項(xiàng)目公司的用款，有利于內(nèi)部資金調(diào)配，且避免了續(xù)做額度，符合相關(guān)監(jiān)管要求 。 ? 總對(duì)總模式下總行將對(duì)相關(guān)分行充分授權(quán)，減少了審批環(huán)節(jié)，審批效率更高。 為什么說(shuō)總對(duì)總模式最合理？ 政策突破優(yōu)勢(shì) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 通過(guò)采用 “ 統(tǒng)一授信價(jià)格、統(tǒng)一擔(dān)保條件、統(tǒng)一合同文本、統(tǒng)一授信操作流程、統(tǒng)一窗口 ” 的 “ 五統(tǒng)一 ” 模式，盡量簡(jiǎn)化流程，方便企業(yè)用款。 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 中國(guó)人民銀行 “ 銀發(fā) [2022]121號(hào)文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得使用于異地項(xiàng)目，通過(guò)總對(duì)總模式，總對(duì)總模式可實(shí)現(xiàn)對(duì)集團(tuán)異地項(xiàng)目的資金支持。（總部所在地分行以內(nèi)部銀團(tuán)貸款的方式參與到授信之中，并為該集團(tuán)提供全面的金融服務(wù)）。 B模式是全國(guó)性地產(chǎn)商融資模式的發(fā)展趨勢(shì)，但人行目前沒(méi)有馬上放開該模式的跡象； B模式的授信主體為集團(tuán)總部，授信主辦行為深圳市分行； B模式需接受人行等相關(guān)部門的特別監(jiān)管，集團(tuán)公司整體負(fù)債率不得超過(guò) 65％，下屬項(xiàng)目公司必須放棄對(duì)外融資權(quán)，向銀行申請(qǐng)授信的單個(gè)項(xiàng)目必須滿足 35％集團(tuán)資金投入及 “ 四證 ” 齊全等提款條件。 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 總對(duì)總模式的幾個(gè)要點(diǎn)： 授信主體與被授信主體