【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通過(guò) 9號(hào)線快速到達(dá)市區(qū) ,地鐵上蓋物業(yè) ,小戶型酒店式公寓 廣場(chǎng)藝術(shù)化 ,舉辦各種文化節(jié) ,節(jié)慶活動(dòng) 功能定位釋義 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 上海大型居住中心 CLD綜合配套 全面打造上海大型居住中心圈經(jīng)濟(jì)核心，上海城市次中心 軌道 9號(hào)線標(biāo)桿之作 本項(xiàng)目位于松江泗涇區(qū)域，是具有近佘山風(fēng)景區(qū)，別墅環(huán)繞崛起區(qū)域， 9號(hào)線中心位置。建筑總面積達(dá) 6萬(wàn)平方米，集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體， 真正滿足“一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)新生活， 加上其位于 9號(hào)線中心的優(yōu)越位置，和對(duì)周邊區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，該項(xiàng)目勢(shì)必成為 —— 上海大型居住中心區(qū)域 標(biāo)志性的綜合商業(yè)購(gòu)物休閑廣場(chǎng) 。 市場(chǎng)定位詮釋 標(biāo)桿之作 具有品牌集合式 以大潤(rùn)發(fā)等大賣場(chǎng)，或者主力店為龍頭知名品牌 綜合配套 一流，方便 一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街。 項(xiàng)目外延 休閑文化 藝術(shù)營(yíng)造， 廣場(chǎng)文化，小品與雕塑 樞紐核心 旅游集散 結(jié)合周邊旅游資源 ,公交樞紐為中轉(zhuǎn)總站， 9號(hào)線中心 ,兩端人流匯聚于此 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 人口 老居住區(qū) 交房 樓盤(pán) 在建樓盤(pán) 規(guī)劃用地 泗涇 洞涇 公寓 別墅 公寓 別墅 西南規(guī)劃里的公寓居住區(qū)。 近 15萬(wàn)以上常住人口， 3萬(wàn)以上流動(dòng)人口。 常住人口 5萬(wàn) 3. 5萬(wàn) 約 5萬(wàn) （建筑面積185萬(wàn)平方米 約 建筑面積185萬(wàn)平方米） / / 流動(dòng)人口 2萬(wàn) 1萬(wàn) / / / 23 內(nèi)年常住人口 / / / / 約 6萬(wàn) （至少建筑面積 200萬(wàn)平方米） 約 1萬(wàn) （至少建筑面積 100萬(wàn)平方米） 3年后未來(lái)人口 周邊區(qū)域近上萬(wàn)畝別墅用地 近 5萬(wàn)富豪。 目標(biāo)市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 有企業(yè)，住高級(jí)別墅億萬(wàn)富翁 自己做點(diǎn)生意的千萬(wàn)富翁 靠收房租過(guò)日子的百萬(wàn)富翁 企業(yè)中高層管理人員 辛苦上班的白領(lǐng) 當(dāng)?shù)乇镜厝? 底層打工的外來(lái)人員 中間層的擴(kuò)大 目標(biāo)客戶趨勢(shì)特征 目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 城市富人 他們有錢 他們有需求，但非常強(qiáng)調(diào)品位格調(diào) 行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面 他們大都有企業(yè) 他們投資意識(shí)強(qiáng) 工人 這里是一個(gè)驛站，生活比較節(jié)儉 他們喜歡熱鬧的場(chǎng)所 做點(diǎn)小生意和買賣 性價(jià)比是首選 目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 外來(lái)高層白領(lǐng) 文化高 /素質(zhì)高 /品味高 是居住置業(yè)者，不是投資者 生活方式，消費(fèi)環(huán)境有一定的標(biāo)準(zhǔn) 他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方 有點(diǎn)積蓄很想投資 中間階層大量導(dǎo)入，消費(fèi)需求增加與提升 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 周邊 3公里 半徑人群 趙巷板塊 佘山板塊 洞涇板塊 泗涇板塊 9號(hào)線沿線居民 核心客戶群 輻射客戶群 邊緣客戶群 主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近 1220萬(wàn)人群，主要是滿足“一站式購(gòu)物，一站式娛樂(lè)休閑”生活配套需求。 沿 9號(hào)線周邊 5公里以外的松江，九亭等區(qū)域的客戶，主要滿足是其差異化消費(fèi)和特色消費(fèi) 上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進(jìn)行旅游休閑的中樞站，以及商務(wù)人士。 目標(biāo)客戶區(qū)域定位 項(xiàng)目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成為上海城市節(jié)點(diǎn) ,城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標(biāo)桿 打造成為上海最具有潛力 CLD中心的 CRD 集購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲，文化時(shí)尚特色項(xiàng)目，又是旅游休閑中樞站 產(chǎn)品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消費(fèi)群體特性 品牌特性 以大賣場(chǎng) ,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對(duì)象 采用 STREET MALL設(shè)計(jì)規(guī)劃 是基于街區(qū)， MALL為一體復(fù)合體，匯集 MALL的聚集功能，同時(shí)又街區(qū)的導(dǎo)入功能。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲級(jí)休閑一體 ,通過(guò)設(shè)置大型百貨店，文化廣場(chǎng)，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長(zhǎng)廊，廣場(chǎng)，庭院特點(diǎn) 佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng) ,打造旅游文化 項(xiàng)目獨(dú)特廣場(chǎng)文化 (特色文化節(jié) ,旅游節(jié) ),與品牌文化相一致 有品位的 ,有思想的 ,有實(shí)力的 ,有較高素質(zhì)的 ,有一定地位的 項(xiàng)目定位 品牌塑造 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比 無(wú)大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目名稱 大寧國(guó)際 景瑞生活廣場(chǎng) 大拇指廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)構(gòu)成 餐飲 30％，服飾及零售： 35％，家居家電 5％，大賣場(chǎng) 20％，娛樂(lè) 10％ 大賣場(chǎng)： 20％，家居大賣場(chǎng) 40%，餐飲娛樂(lè)： 30％，零售 10％ 大賣場(chǎng) 38％，零售 11%,餐飲 23％，娛樂(lè)18％，其他 10％ 大賣場(chǎng) 11％，餐飲，零售27％，娛樂(lè)教育 15％，家居賣場(chǎng) 13％ 主力店 大賣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā) 2萬(wàn)平方米），Camp。A 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場(chǎng)家樂(lè)福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營(yíng) 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 Camp。A， pizzahot，珠寶城，第一食品商店等 功能布局 零售在 12層，餐飲 13層，部分在大賣場(chǎng)以上的 45層，大賣場(chǎng) 23層，休閑娛樂(lè)在 3層以上 地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施。 地下為家樂(lè)福及停車場(chǎng)， 12層為餐飲及零售，休閑娛樂(lè)在 2層以上 地下為休閑購(gòu)物街，一層為餐飲、零售，大賣場(chǎng)在 24層，休閑娛樂(lè)在 2層以上 同類項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比圖 項(xiàng)目名稱 大寧國(guó)際 景瑞生活廣場(chǎng) 綠洲中環(huán)中心 大拇指廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 整體租售情況 寫(xiě)字樓 整體出售 酒店及商業(yè) 只租不售 可售部分為： 1萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓， 2萬(wàn)平方米商鋪，占總量 20％左右 住宅、 LOFT寫(xiě)字樓及酒店式公寓出售，占 30％，酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓只租不售 酒店不售，商業(yè)部分 80％出售 商業(yè)只租不售，寫(xiě)字樓整體出售 商業(yè)租售情況 單位面積 501000 50200 10000元 30000元/平方米 301000 租售價(jià)格 1215元 /平方米 售價(jià) 17000元 /平方米 1樓 815元 /平方米，售價(jià) 5000060000元 /平方米 底層 20元 /平方米左右 同類項(xiàng)目租售情況圖 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 商業(yè)體量大，大賣場(chǎng)作為主力 ,聚集人流 ,消化面積 ,盤(pán)活商業(yè) . 購(gòu)物 ,聚集娛樂(lè)是必備聚集人氣拉動(dòng)消費(fèi)重要設(shè)施 ,一般在 2層以上。 部分商業(yè)項(xiàng)目引入主力店 ,專業(yè)賣場(chǎng) ,增加關(guān)聯(lián)消費(fèi) . 大部分持有 。只租不售，或者先經(jīng)營(yíng)后銷售 ,局部寫(xiě)字樓對(duì)外銷售。 業(yè)態(tài)類型 消費(fèi)適應(yīng)性 競(jìng)爭(zhēng)激烈度 城市距離度 價(jià)值提升 大賣場(chǎng) 強(qiáng) 小 低 高 大型餐飲娛樂(lè)類 強(qiáng) 小 高 中 家居類 強(qiáng) 小 中 高 服飾、配件 強(qiáng) 中 高 小 家用電器類 強(qiáng) 中 中 高 運(yùn)動(dòng)休閑類 強(qiáng) 小 高 中 消費(fèi)適應(yīng)性（適應(yīng)人群）：強(qiáng)，中，弱； 競(jìng)爭(zhēng)激烈度：大、中、小。城市距離度（對(duì)公共交通要求）：高，中，低。價(jià)值取向（本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升）：大、中、小 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)趨向 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場(chǎng)主力店 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂(lè) 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計(jì) % % % % % % 14% 9% % 3976 2840 4544 3976 6816 21016 8804 4828 56800 業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場(chǎng) 7%5%9%7%12%37%14%9%大賣場(chǎng)主力店次主力店餐飲美食休閑娛樂(lè)生活配套服飾精品