【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 載 海南博鰲 泰國(guó)普吉島 旅游區(qū)域面積 40km2 540km2 日游客容量 15000 35000 巽寮 旅游時(shí)段：旺季： 120天，過(guò)渡季 120天，傳統(tǒng)淡季 125天 規(guī)劃面積 20km2 稔平半島面積 700km2 巽寮項(xiàng)目年游客容量約為 250萬(wàn)人 巽寮日游客量 900010000人 日容量利用率：旺季 100%；過(guò)渡季 80%，淡季 25% 其中珠三角商務(wù)會(huì)議培訓(xùn) 1520萬(wàn)人次，降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率 目標(biāo)個(gè)人游市場(chǎng)總量為： 230萬(wàn)人次 巽寮灣的環(huán)境承載力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 小結(jié) 1. 珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來(lái)潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)臵業(yè)需求和較強(qiáng)購(gòu)買力。 2. 香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。 3. 泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進(jìn)巽寮旅游資源國(guó)際知名度的提高。 4. 自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。 5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境 各區(qū)域度假臵業(yè)購(gòu)買力分析 客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析 區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 度假臵業(yè)需求分析 旅游度假需求分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件 市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應(yīng)性分析 判斷 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；4小時(shí)車程內(nèi)， ，最短距離 100km 連接發(fā)達(dá)高速網(wǎng)，距離廣深 Y 人均 GDP超過(guò) 5000美元，休閑度假時(shí)間充裕，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念。 廣深人均 GDP$7000 香港人均 GDP$ 25600 Y 消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過(guò)20% 汽車人均擁有量全國(guó)首位 Y 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高 收入人群 Y 位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) 具備沙灘海景條件 Y 地區(qū)治安和社會(huì)狀況良好 人口稀少 可塑 所在地區(qū)具有身份標(biāo)識(shí)性 NO NO，可塑 具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心） 配套低檔，不成熟 NO，可塑 開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 ?超過(guò) 15%的廣深客戶對(duì)于本區(qū)域度假置業(yè)的購(gòu)買意愿在 100萬(wàn)以上。四成在 60萬(wàn)以上。 ?一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價(jià)在 60萬(wàn)以下。 ?訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬(wàn)4 0 萬(wàn) 6 0 萬(wàn)6 0 萬(wàn) 1 0 0 萬(wàn)1 0 0 萬(wàn)以上資料來(lái)源：世聯(lián)分析 各區(qū)域度假臵業(yè)購(gòu)買潛力分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角 ?成本包括經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本。 ?出于時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠(yuǎn)低于珠三角客戶。 ?因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購(gòu)買需求。 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會(huì)所投資周末度假我買房子度假，只會(huì)考慮北京及周邊。珠三角太遠(yuǎn)了，坐飛機(jī)本身就是很辛苦的事情。 —— 北京客戶 十一長(zhǎng)假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會(huì)走得太遠(yuǎn)的。 —— 上?？蛻? 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素 ?區(qū)域和項(xiàng)目所顯示出的投資價(jià)值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。 ?相對(duì)于第一居所來(lái)講，第二居所對(duì)于景觀更為注重。 ?相對(duì)于北京、廣深客戶來(lái)講，以天津?yàn)榇淼牡诙蓐?duì)城市投資度假物業(yè)意識(shí)較弱。 36%46%34%24%26%42%54% 64%43%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津區(qū)域和項(xiàng)目的投資價(jià)值物業(yè)管理景觀享受客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型 ?連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨(dú)棟別墅和公寓。 ?結(jié)合對(duì)總價(jià)的調(diào)查看，小面積別墅更受個(gè)人休閑客戶青睞。大戶型主要面向 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津酒店式公寓連排別墅獨(dú)棟別墅觀瀾高爾夫球會(huì)的大戶型 “ 高爾夫大宅 ” 做的過(guò)大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來(lái)做會(huì)所外，對(duì)于個(gè)人客戶吸引力不高，雖然價(jià)格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小面積別墅。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。 個(gè)人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過(guò)于集中的投在一棟房子里，所以控制總價(jià)是十分必要的。 —— 觀瀾高爾夫球會(huì) 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 對(duì)于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素 ?舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個(gè)區(qū)域客戶最為關(guān)注的。其次是價(jià)格。景觀提及率處于第四位。 ?景觀和價(jià)格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。 ?在度假灣公司對(duì)于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級(jí)率 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂(lè)性、觀賞性、參與性。 70% 72%59%70%52%50%35%58%46%40%36%17%0%50%100%150%200%250%廣深 北京 天津景觀價(jià)格服務(wù)水平舒適度巽寮灣的酒店太差了，沒(méi)有度假的感覺(jué)，還不如一般的商務(wù)酒店，讓人不想再去第二次。酒店的舒適度最重要了。 —— 珠三角客戶 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 典型項(xiàng)目分析：棕櫚島高爾夫球會(huì) —— 面向整個(gè)珠三角客戶 ?距離深圳 40分鐘車程。 ?在 2022余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。 ?配套項(xiàng)目有 spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。 ?突出反映了惠州對(duì)于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購(gòu)買力較低。 40%40%20%深圳客 戶香港客 戶惠州 廣 州 東 莞佛山區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷售帶來(lái)了穩(wěn)定的來(lái)源 ?棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。 ?發(fā)展商為香港新世界。 ?每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。 ?深圳會(huì)員和香港會(huì)員各占40%的份額，其他珠三角客戶 20%份額。 ?新世界全國(guó)性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。 ?與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè) HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營(yíng)壓力的重要舉措。 2022年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會(huì)員及業(yè)主進(jìn)行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ,在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽(yáng)豪宅每平方米售價(jià)人民幣 16,000元之新紀(jì)錄。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約 10%。 2022年和 2022年中海殼牌與新世界在惠陽(yáng)簽署棕櫚島 6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車僅 10多分鐘時(shí)間， 2022年 3月開(kāi)始這里將入住外國(guó)專家 9戶，年底達(dá) 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。 棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國(guó)際學(xué)校一所。 惠陽(yáng)工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺(tái)資背景，大多住宅棕櫚島。 棕櫚島在香港知名度很高，惠陽(yáng)和香港的聯(lián)系很密切，惠陽(yáng)人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是 02年做的，購(gòu)買客戶是通過(guò)新世界在香港的客戶資源。 資料來(lái)源：新世界中國(guó) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 小結(jié) 1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。 2. 珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假臵業(yè)購(gòu)買力。 3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。 4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)臵業(yè)的中堅(jiān)力量。 5. 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的臵業(yè)要素。 6. 獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。 7. 舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。 區(qū)域目標(biāo)客戶 臵業(yè)需求及偏好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境 惠州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和空間 惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布 產(chǎn)業(yè)對(duì)城市和旅游的影響 惠州人對(duì)沿海物業(yè)的臵業(yè)需求 城市群對(duì)惠州物業(yè)的投資需求 惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場(chǎng)需求環(huán)境 惠州的市場(chǎng)需求環(huán)境 稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況 本地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 本地人口經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析） 1. 相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對(duì)于度假和臵業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。 2. 歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人臵業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購(gòu)買力將逐步釋放。 3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來(lái) 1小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。 1. 臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)潛在機(jī)會(huì)。 2. 由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求乏力 ，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。 3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地臵業(yè)需求未被充分挖掘。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 城市群整體供給水平分析 大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究 代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施 巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 本地休閑自住類旅游度假區(qū) —— 資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)窄 項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng) 運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂(lè) 深圳本地及香港客戶 GOLF 廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀? 休閑 /保健 從化本地客戶 溫泉 廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場(chǎng)，簡(jiǎn)易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF 深圳麒麟山莊 黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場(chǎng)所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光 佛山南國(guó)桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限 娛樂(lè) /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城 深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣 娛樂(lè) /購(gòu)物 深圳客戶為主 主題公園 珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營(yíng)困難 娛樂(lè) 珠海大眾客戶 濱海 廣州橫檔島 大眾化市民休閑場(chǎng)所，接待設(shè)施簡(jiǎn)陋 觀光 /娛樂(lè) 廣州、東莞 濱海 /炮臺(tái) 深圳光明農(nóng)場(chǎng) 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè) 香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀? 休閑 /常住 /會(huì)議 居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF 深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂(lè) 深圳客戶 GOLF ?？诿酪暩郀柗? 相對(duì)單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員 休閑 海口客戶 濱海 /GOLF 珠三角市場(chǎng)供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 區(qū)域旅游度假 resort類 —— 資源低檔開(kāi)發(fā)，功能尚未健全 項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 珠海飛沙灘 接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡(jiǎn)陋，經(jīng)營(yíng)狀況差，即使旺季游客量也不多 娛樂(lè) /休閑 珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶 濱海 深圳大梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯 娛樂(lè) /休閑 珠三角客戶 濱海