【正文】 湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本報告是嚴格保密的。 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性 3。方法 第四步 項目市場分析 （微觀層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。方法 第三步 專業(yè)市場分析 1. 需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。方法 第三步 專業(yè)市場分析 供給總量：房地產(chǎn)市場當前的物業(yè)存量。 某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。 17 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25% 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 本報告是嚴格保密的。 13 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。思路 ?三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場 ?兩個方面 供給、需求 ?三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 青島房地產(chǎn)市場 青島住宅市場 青島高端住宅市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 本報告是嚴格保密的。 7 STEP2:供給市場分析－競爭項目市場分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。 5 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 理論部分 182。 2 課程目標 理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。 正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。 案例學(xué)習(xí) 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 本報告是嚴格保密的。 規(guī)避市場風(fēng)險 4。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 本報告是嚴格保密的。 供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素： ?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積 ?空臵率和空臵物業(yè)的特點 ?近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況 ?在建或者正在籌建、擬建的項目 ?租金或者售價，以及不同位臵和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動 ?現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力） 本報告是嚴格保密的。 10 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 16 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2022年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 本報告是嚴格保密的。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。 2. 影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策 …… 3. 市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素 4. 市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應(yīng) 5. 消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價 數(shù)據(jù)獲得 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 銷售人員訪談 對目標消費者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談） 需求分析 供給與需求的對比分析 通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預(yù)測未來市場的供需走勢。 法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準 …… 經(jīng)濟特性：價格、付款方式 …… 自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 …… 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析 競爭對手分析 目標客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應(yīng) 目標客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標客戶 2. 目標客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機會點 最終目標 本報告是嚴格保密的。 過于偏重對 “ 二手資料 ” 的應(yīng)用 4。 23 補充幾點市場分析方法的建議： ?市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！ ?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析； ?基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 010000202203000040000農(nóng)業(yè)人口 28189 28409 27282 26423 25841非農(nóng)業(yè)人口 1372 1688 4355 6245 75652022年 2022年 2022年 2022年 2022年010000202203000040000農(nóng)業(yè)人口 30496 30011 28934 27628 26610非農(nóng)業(yè)人口 1961 2241 3116 4194 56632022年 2022年 2022年 2022年 2022年資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。 26 數(shù)據(jù)圖表示例 1 2 3 4 ?日常消費 ?各細分市場 的價值貢獻 ?23% ?空港城片區(qū) ?77% ?中心片區(qū) ?25% ?11% ?居住 ?教育 ?耐用品 ?45% ?59% 5 ?休閑娛樂 ?15% ?6% ?2% ?18% ?13% ?6% ?中心片區(qū) ?35% ?15% ?20% ?50% ?10% ?8% ?5% ?17% ?30% ?10% ?空港城片區(qū) ?60% ?40% 調(diào)整前的消費結(jié)構(gòu) 調(diào)整后的消費結(jié)構(gòu) 耐用品 教育 居住 日常消費 休閑娛樂 空港城消費現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費現(xiàn)狀 13％ 2％ 15％ 25％ 45％ 59％ 11％ 6％ 18％ 6％ 空港城消費未來 中心片區(qū)消費未來 本報告是嚴格保密的。 28 金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項目市場分析 案例 1 1. 巽寮面臨的市場需求環(huán)境分析 2. 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境 城市群整體供給水平分析 大鵬半島度假市場針對性研究 代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 競爭供給分析 客戶需求分析 思維圖 本報告是嚴格保密的。 665845244593廣東江 蘇上海浙江山 東其他20% 12266535034162540 200 400 600 800 1000 1200 1400廣東江 蘇上海浙江山 東2 0 0 5 年1 7 月外 貿(mào) 出口 總額28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位 本報告是嚴格保密的。 33 珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場需求旺盛 ?珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。港澳臺為惠州最大投資者。一直沒有開通航道。 35 泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨勢加快，同時也為旅游業(yè)帶來新的機會 ?深圳市國內(nèi)游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，來自上述地區(qū)的國內(nèi)游客合計占了 % 。 36 自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地 ?惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。 38 小結(jié) 1. 珠三角經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)臵業(yè)需求和較強購買力。 5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場空間。 廣深人均 GDP$7000 香港人均 GDP$ 25600 Y 消費結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20% 汽車人均擁有量全國首位 Y 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高 收入人群 Y 位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) 具備沙灘海景條件 Y 地區(qū)治安和社會狀況良好 人口稀少 可塑 所在地區(qū)具有身份標識性 NO NO，可塑 具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心） 配套低檔，不成熟 NO，可塑 開發(fā)第二居所的條件分析 本報告是嚴格保密的。 ?訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。 ?出于時間成本和經(jīng)濟成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠低于珠三角客戶。 —— 北京客戶 十一長假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會走得太遠的。 ?相對于北京、廣深客戶來講，以天津為代表的第二梯隊城市投資度假物業(yè)意識較弱。大戶型主要面向 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津酒店式公寓連排別墅獨棟別墅觀瀾高爾夫球會的大戶型 “ 高爾夫大宅 ” 做的過大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來做會所外，對于個人客戶吸引力不高，雖然價格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小