中原地產(chǎn)-松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項(xiàng)目投標(biāo)書(編輯修改稿)
2025-02-11 00:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 劃：總體規(guī)劃占地35萬(wàn)平方米，總建筑面積33萬(wàn)平方米。小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，整體開(kāi)發(fā)。整個(gè)小區(qū)的建筑和環(huán)境展開(kāi)以2萬(wàn)平方米人工開(kāi)挖的頤景湖為中心，湖以北為雙拼別墅和獨(dú)立別墅區(qū)，環(huán)湖一周以及湖湖南區(qū)域?yàn)?—5層的低層公寓區(qū)。價(jià) 格：該案價(jià)格創(chuàng)同種物業(yè)區(qū)域最高價(jià)。多層公寓：2230—3580元/平方米（沿街裙房上的兩棟多層售價(jià)在2300，2400左右，環(huán)湖為3000元以上） 雙拼別墅：3880—5180元/平方米 獨(dú)立別墅：4500—6000元/平方米 —1元/平方米月。房 型：公寓房型由二房至五房及復(fù)式多種，面積從106到180平方米不等?？紤]到觀景因素，環(huán)湖區(qū)域以多房戶型為主。公寓主力戶型為三房和四房，面積135—148平方米。 別墅為雙拼和獨(dú)棟規(guī)劃，面積主要為212—282平方米。工程進(jìn)度：頤景湖開(kāi)挖已經(jīng)完成，四幢湖以北住宅和別墅已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。 2002年10月交房公開(kāi)日期：2001年6月銷售情況：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查顯示，該案總體銷售情況良好。多層公寓相對(duì)別墅產(chǎn)品去化更為理想，目前環(huán)湖區(qū)域的多層產(chǎn)品銷售一空。非靠湖區(qū)域內(nèi)的多層以及別墅銷售情況處于穩(wěn)步提升狀態(tài)?？傮w已經(jīng)達(dá)到70%的銷售率。B．簡(jiǎn)析 該案地理位置位于近兩年城郊地區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域——九亭新鎮(zhèn)。隨著九亭文化廣場(chǎng)的建成，各項(xiàng)公建配套設(shè)施的落實(shí)、九亭鐵路橋的通車以及公交92B的延伸，使地區(qū)樓市得到蓬勃的發(fā)展。該案發(fā)展商杭州三盛房產(chǎn)挾其在杭州，舟山開(kāi)發(fā)的同名樓盤的品牌知名效應(yīng)，適時(shí)在九亭地區(qū)推出了該項(xiàng)目，并且以氣度恢弘的大手筆規(guī)劃，全方位的廣告投入一時(shí)引起轟動(dòng)效應(yīng)，其和奧園成為了九亭地區(qū)2001年最火的二大地產(chǎn)項(xiàng)目。該案最為突出的亮點(diǎn)在于其仿造蘇州園林的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，中國(guó)古典園林中的亭臺(tái)軒榭、小橋流水、移步換景的表現(xiàn)手法在該小區(qū)中得到了充分應(yīng)用，同時(shí)搭配歐陸古典主義風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)了其生態(tài)型、園林式、人性化的設(shè)計(jì)理念?？陀^地說(shuō)，該案在上海眾多舉著“園林化”旗幟的住宅小區(qū)中，是一個(gè)真正能夠做到園林味道的個(gè)案。該項(xiàng)目的廣告投入可謂是大手筆耗費(fèi)巨資，解放日?qǐng)?bào)雙整版、頻繁的報(bào)紙媒體軟硬廣告、電視宣傳片，大型戶外看板、贊助體育比賽等均顯示了項(xiàng)目發(fā)展商雄厚的實(shí)力。值得一提的是，該案的售樓現(xiàn)場(chǎng)更是煞費(fèi)苦心地建造了萬(wàn)余平方米的景觀樣板區(qū)，營(yíng)造出的古典園林環(huán)境形成了強(qiáng)烈的現(xiàn)場(chǎng)感染力?！皥@林深處有人家”的居住氛圍著實(shí)打動(dòng)了眾多來(lái)自市區(qū)的中等收入家庭以及城市白領(lǐng)一族，雖然價(jià)格因此而高出周邊地區(qū)行情價(jià)許多，卻贏得了一定的市場(chǎng)，觀景效果最佳、位置最優(yōu)的公寓及別墅已告售磬。此盤不足之處在于地理位置相對(duì)九亭中心有較長(zhǎng)一段距離，目前周邊無(wú)任何商業(yè)行為，同時(shí)公交92B線無(wú)法經(jīng)過(guò)小區(qū)。另外，別墅定價(jià)較高，會(huì)給銷售帶來(lái)一定的壓力。216。 江南文化園A、基本情況發(fā) 展 商：上海錦茸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司位 置：松江九亭淶亭南路558弄規(guī) 劃：，，綠化率65%。大型美式風(fēng)格的江南別墅住宅小區(qū)，85棟雙拼別墅，22棟獨(dú)立別墅，5棟聯(lián)體別墅。園區(qū)環(huán)境規(guī)劃表現(xiàn)江南園林的古樸文化特色，借鑒江南地區(qū)著名風(fēng)景區(qū)（杭州為主）的景觀特色，通過(guò)景觀走廊串起江南18景，體現(xiàn)了回歸自然，親近自然的設(shè)計(jì)主旨。價(jià) 格：39004500元/㎡，室內(nèi)車庫(kù)不計(jì)面積。房 型：雙拼別墅房型設(shè)計(jì)上底層客廳挑空，設(shè)有室內(nèi)車庫(kù)，一二層為夾層，多為餐廳和廚房規(guī)劃，頂層大面積臥室連通露臺(tái)。雙拼別墅主力面積為189—211平方米之間，獨(dú)立別墅為340平方米。工程進(jìn)度：部分單元結(jié)構(gòu)封頂，部分景觀已經(jīng)成型 2002年9月交房公開(kāi)日期：2001年6月銷售情況：銷售狀況不錯(cuò)，去化估計(jì)60%。B、簡(jiǎn)述本案規(guī)劃突出了江南鄰里文化和傳統(tǒng)的人性成分，園林化的環(huán)境和建筑布局主張包容性、均好性、安全性和美觀性，屬于有一定的內(nèi)涵的高檔住宅小區(qū)。案子在市場(chǎng)定位和市場(chǎng)細(xì)分上做了一定的工作，房型設(shè)計(jì)、面積大小、價(jià)位都是有一定的針對(duì)性，喜歡江南景觀文化，追求生活品位的市區(qū)以及港臺(tái)地區(qū)高收入階層為其主要目標(biāo)客戶。社區(qū)的娛樂(lè)型設(shè)施、購(gòu)物條件和商業(yè)配套面積并不理想，成為其主要的抗性。該案最主要的賣點(diǎn)——江南園林景觀恰好和緊鄰的頤景園發(fā)生沖突，景觀方面的優(yōu)勢(shì)會(huì)在一定程度上被頤景園所弱化。不過(guò)，項(xiàng)目相對(duì)頤景園在價(jià)格方面具有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)純別墅的產(chǎn)品類型相比頤景園別墅公寓的混合規(guī)劃更能顯示小區(qū)的檔次和品位，吸引該類客戶的關(guān)注。216。 個(gè)案總表表2：2000年以來(lái)九亭主要聯(lián)體別墅物業(yè)總表案名地址規(guī)模建筑樓層平均單價(jià)主力面積主力總價(jià)公開(kāi)日期工程進(jìn)度銷售率半島花園（二期）淶亭南路169號(hào)基地面積5萬(wàn)方，三層聯(lián)體別墅151戶31405262交房85%悅景園滬亭南路208號(hào)基地面積2萬(wàn)米，獨(dú)棟、聯(lián)體別墅3F/6232882162436982現(xiàn)房100%新上海弄里人家淶亭路8號(hào)3層聯(lián)體別墅168戶25502000現(xiàn)房100%三盛頤景園淶亭南路基地面積35萬(wàn)方，總建筑面積33萬(wàn)方聯(lián)體別墅500021270%江南文化園淶亭南路558弄基地面積3層聯(lián)體別墅/98獨(dú)立別墅/254200189211交房60% 產(chǎn)品SWOT分析（就目前情況而言）a. 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)216。 內(nèi)庭式聯(lián)體別墅的設(shè)計(jì)是當(dāng)前板塊內(nèi)的先鋒產(chǎn)品；216。 房型設(shè)計(jì)合理，功能齊全（保姆房）；216。 根據(jù)情況分析，小區(qū)規(guī)劃的綠化率較高，同時(shí)景觀均優(yōu)性強(qiáng)；216。 產(chǎn)品形象統(tǒng)一——純聯(lián)體別墅社區(qū)；216。 自然河道的景觀優(yōu)勢(shì)；b. 產(chǎn)品劣勢(shì)216。 就規(guī)劃草圖所示，建筑分布相對(duì)密集；216。 規(guī)劃缺乏特色，無(wú)法從周邊的樓盤脫穎而出，需要花較大功夫來(lái)完善規(guī)劃；2
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