中原地產(chǎn)-松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項目投標(biāo)書-文庫吧資料
2025-01-21 00:11本頁面
【正文】 同檔次樓盤之間的關(guān)系；216。 周邊的幾個大型樓盤一齊上市，必定會產(chǎn)生排擠作用；216。d. 市場威脅216。 市政規(guī)劃以及交通情況的建設(shè)將帶熱周邊樓盤；216。 九亭作為住宅新地的規(guī)劃在市場上已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)奶栒倭Γ?16。 單位成本較高，致使產(chǎn)品在價格策略上有所局限；216。 規(guī)劃缺乏特色，無法從周邊的樓盤脫穎而出，需要花較大功夫來完善規(guī)劃；216。 自然河道的景觀優(yōu)勢；b. 產(chǎn)品劣勢216。 根據(jù)情況分析，小區(qū)規(guī)劃的綠化率較高，同時景觀均優(yōu)性強(qiáng)；216。 內(nèi)庭式聯(lián)體別墅的設(shè)計是當(dāng)前板塊內(nèi)的先鋒產(chǎn)品；216。216。該案最主要的賣點(diǎn)——江南園林景觀恰好和緊鄰的頤景園發(fā)生沖突，景觀方面的優(yōu)勢會在一定程度上被頤景園所弱化。案子在市場定位和市場細(xì)分上做了一定的工作，房型設(shè)計、面積大小、價位都是有一定的針對性，喜歡江南景觀文化，追求生活品位的市區(qū)以及港臺地區(qū)高收入階層為其主要目標(biāo)客戶。工程進(jìn)度：部分單元結(jié)構(gòu)封頂，部分景觀已經(jīng)成型 2002年9月交房公開日期：2001年6月銷售情況：銷售狀況不錯，去化估計60%。房 型：雙拼別墅房型設(shè)計上底層客廳挑空，設(shè)有室內(nèi)車庫，一二層為夾層，多為餐廳和廚房規(guī)劃，頂層大面積臥室連通露臺。園區(qū)環(huán)境規(guī)劃表現(xiàn)江南園林的古樸文化特色，借鑒江南地區(qū)著名風(fēng)景區(qū)（杭州為主）的景觀特色，通過景觀走廊串起江南18景，體現(xiàn)了回歸自然，親近自然的設(shè)計主旨。 江南文化園A、基本情況發(fā) 展 商：上海錦茸房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司位 置：松江九亭淶亭南路558弄規(guī) 劃：，綠化率65%。另外，別墅定價較高，會給銷售帶來一定的壓力?！皥@林深處有人家”的居住氛圍著實打動了眾多來自市區(qū)的中等收入家庭以及城市白領(lǐng)一族，雖然價格因此而高出周邊地區(qū)行情價許多，卻贏得了一定的市場，觀景效果最佳、位置最優(yōu)的公寓及別墅已告售磬。該項目的廣告投入可謂是大手筆耗費(fèi)巨資，解放日報雙整版、頻繁的報紙媒體軟硬廣告、電視宣傳片，大型戶外看板、贊助體育比賽等均顯示了項目發(fā)展商雄厚的實力。該案最為突出的亮點(diǎn)在于其仿造蘇州園林的小區(qū)環(huán)境設(shè)計，中國古典園林中的亭臺軒榭、小橋流水、移步換景的表現(xiàn)手法在該小區(qū)中得到了充分應(yīng)用，同時搭配歐陸古典主義風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)了其生態(tài)型、園林式、人性化的設(shè)計理念。隨著九亭文化廣場的建成，各項公建配套設(shè)施的落實、九亭鐵路橋的通車以及公交92B的延伸，使地區(qū)樓市得到蓬勃的發(fā)展。總體已經(jīng)達(dá)到70%的銷售率。多層公寓相對別墅產(chǎn)品去化更為理想，目前環(huán)湖區(qū)域的多層產(chǎn)品銷售一空。工程進(jìn)度：頤景湖開挖已經(jīng)完成，四幢湖以北住宅和別墅已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。公寓主力戶型為三房和四房，面積135—148平方米。房 型：公寓房型由二房至五房及復(fù)式多種，面積從106到180平方米不等。多層公寓：2230—3580元/平方米（沿街裙房上的兩棟多層售價在2300，2400左右，環(huán)湖為3000元以上） 雙拼別墅：3880—5180元/平方米 獨(dú)立別墅：4500—6000元/平方米 —1元/平方米整個小區(qū)的建筑和環(huán)境展開以2萬平方米人工開挖的頤景湖為中心，湖以北為雙拼別墅和獨(dú)立別墅區(qū)，環(huán)湖一周以及湖湖南區(qū)域為4—5層的低層公寓區(qū)。 三盛頤景園A．基本情況位 置：松江九亭淶亭南路發(fā) 展 商：上海三盛房地產(chǎn)有限公司規(guī) 劃：總體規(guī)劃占地35萬平方米，總建筑面積33萬平方米。當(dāng)然，也有象北美經(jīng)典一樣去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力還是銷售率得到保證的最主要的因素。而三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年65%以上的銷售情況。新上海里弄人家一、二期的聯(lián)體別墅，已基本售罄。而如果將獨(dú)立別墅的均價單獨(dú)列開來的話，獨(dú)立別墅的主力面積在300平方米左右，主力總價在130150萬。4) 房型面積表1：九亭主要別墅項目房型配比物業(yè)類型別 墅面積180 m2以下181210 m2211240 m2241270 m2271300 m2301330 m2331360 m2合計數(shù)量03468058529236664比例0%12%%%%%100%以上統(tǒng)計在案的主要是目前在售的個案，包括三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房、九州大唐花園、半島花園（二期）等。當(dāng)然，所有的別墅都有自己的會所，有的達(dá)到了“一主三副”四個會所。雖然別墅物業(yè)的業(yè)主基本上都有自己的自備車，對于交通的配套要求不高；但是他們對于小區(qū)的生活配套設(shè)施還是有著一定的需求，這就要求小區(qū)自身的物業(yè)管理水平能夠達(dá)到業(yè)主的心理期望。216。直到2001年的別墅項目推出，九亭別墅社區(qū)綠化和景觀才上了一個層次，開始注重水系、山石、花木、園林等個性景觀設(shè)計。但九亭早期的別墅項目除了綠化率較之普通多層住宅物業(yè)高一些以外，并沒有什么亮麗的特色。216。三盛頤景園和江南文化園雖然在綠化風(fēng)格和小區(qū)環(huán)境上著重體現(xiàn)了江南山水景觀及園林布局，但是在園林深處的人家卻依舊透出濃郁的歐、美式情調(diào)立面。 立面區(qū)域內(nèi)大部分產(chǎn)品（包括北美經(jīng)典、半島花園、悅景苑等）的立面均以歐、美式風(fēng)格為主，輔以羅馬柱、歐式線角、八角窗、鑄鐵欄桿等細(xì)節(jié)裝飾。這說明在在別墅物業(yè)的價格方面九亭已經(jīng)消除了一定的區(qū)位概念影響，趕上了莘莊的同類物業(yè)。2) 價格帶 在圖中我們除了可以看出九亭各主要別墅項目的均價，還可以發(fā)現(xiàn)從99年到2001年的價格增長態(tài)勢。 2000年之后，特別是2001年，在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有各自特色的大體量別墅物業(yè)項目，強(qiáng)大的產(chǎn)品吸引力和廣告吸引力引起了市場的強(qiáng)烈反響和需求大幅拉動。c. 九亭別墅類產(chǎn)品市場分析1) 沿革 99年九亭的別墅市場開始萌芽，最先推出來的是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1