【正文】 建筑風格和面積地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài)孫橋路202號（華夏路口） 發(fā)展商在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開討論。海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注250350萬元銷售情況共51套，其中一期28套，二期23套。美國維多利亞式德國現(xiàn)代式396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2現(xiàn)代上海式萊特式面積法國貴族式現(xiàn)代西班牙式上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置銷售情況首期35幢 會所 2000平方米主力總價15萬平方米水域面積 5萬平方米 綠化面積 6萬平方米建筑面積上海同濟大學城市規(guī)劃設計研究院/四川省建筑設計研究院建造商九亭滬松公路1789弄發(fā)展商一期開盤半年不到，50多幢預售主要賣點及概念一期66幢 會所 6000平方米主力總價 m2 地下上海開天集團基地面積同濟大學規(guī)劃建筑設計研究總院景觀設計泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商一期剩二十幾套主要賣點及概念一期356幢\二期220幢 物管費 主力價格 美國JY建筑規(guī)劃設計事務所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率 建筑風格與面積明華路366號發(fā)展商競爭的基準分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)?！镜谖逭虑嗲嗦糜问澜鐬楸景柑峁┝税l(fā)展生態(tài)屬性的可能。 首先開放的景點有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船?；顒訁^(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝?；匚鞅苯牵蛔L橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡。規(guī)劃中的輕軌R4線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個?？空荆瑢Ρ景傅慕煌?gòu)成一個有利的支撐。本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設的推進，本地塊將具備極大的升值潛力?？偦孛娣e1600畝，第一批開發(fā)304畝。天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章西郊莊園水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園,與外圍活水相通威尼斯花園南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順水造坡馨莊明珠70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣 自然山水東方夏威夷運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。16的低容積率刷新了紀錄。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．17綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地段的開發(fā)在所難免。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。但也應當看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售65％以上的業(yè)績。 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。 價格帶 1999－2001年的九亭別墅價格實現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4519元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。2000年之后，特別是2001年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎上，別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理條件。建設中的松江大學城以及十五期間實施的綜合交通、行政中心、商務中心、信息網(wǎng)絡等十大工程，將努力把松江建設成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。松江是上海市十五期間重點建設的新城，近期規(guī)劃面積36平方公里，人口25萬以上。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財賦半天下之美譽。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元751年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣1250周年。重點競爭市場研究】一、松江板塊松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。這要求在別墅的開發(fā)有一個正確的策劃方法和過程。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應量的增長速度超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。2002年預計新建別墅面積可能在8001000萬平方米。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨立別墅）177萬平方米，當年銷售面積約50萬平方米。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在30004000元，面積200平方米左右，總價60萬80萬，相當市中心一套中高檔公寓。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、%,%、%、%、%、%、%、%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅商品營銷特色。嘉定南翔地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)?？們r格2093500萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的1503000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。尤其是浦東新機場的投入運營、磁懸浮列車的建設，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當中。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。通常物業(yè)有租有售。中心城區(qū)——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。到2000年為止，整座園區(qū)共有7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨立別墅售價超過3000元。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。松江佘山風景區(qū)——獨棟為主的高檔度假型別墅上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。主要位于虹橋機場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。據(jù)統(tǒng)計，西郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項目44個，共有別墅1669棟，高級公寓147棟。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式分布于如下區(qū)域虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318國道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居??；旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓館使用；辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資型別墅——如上海的老別墅。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預定了50%以上。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。區(qū)域投放量/萬元發(fā)展商1 佘山銀湖別墅 松江 271．8 廣東黃河集團上海公司4 新上?；▓@洋房 松江 127．37 茸欣房產(chǎn)6 春天花園 長寧 88．7 東方金馬8 虹橋高爾府別墅 閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部9 康橋半島 南匯 72．5 康橋半島10 云頂別墅