【正文】 約160個(gè)，可建造面積約在1000萬(wàn)平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬(wàn)平方米左右()。屆時(shí)豪宅天價(jià)紀(jì)錄將再度刷新。市場(chǎng)供應(yīng)量不減從2002年1月的別墅上市量來(lái)分析，今年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭，1月份已上市4個(gè)別墅項(xiàng)目，而2001年一季度才1個(gè)，前年1季度4個(gè)，超過(guò)了歷史紀(jì)錄。這一點(diǎn)從2001年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜上別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)得到證實(shí)。豪宅市場(chǎng)的形成電影“大腕”中的豪宅理論——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場(chǎng)的成因。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在70萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。別墅市場(chǎng)出盤量占2001年上市項(xiàng)目總量的16%，成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引著愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)上。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開(kāi)發(fā)面積近1/3。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性?！镜诙?999年2000年2001年總面積（萬(wàn)/平方米） 107514531832總套數(shù)（萬(wàn)套）市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。市區(qū)2200萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。%，投資總量超過(guò)歷史最高水平。上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。上海松江九亭別墅項(xiàng)目研究和營(yíng)銷推廣思考【第一章%，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。近年來(lái)，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。其中：供應(yīng)——全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬(wàn)平方米，%成交——全年預(yù)售登記面積1832萬(wàn)平方米，%供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過(guò)批準(zhǔn)預(yù)售面積。 單套面積（平方米）上海別墅市場(chǎng)整體情況】一、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。再由于開(kāi)發(fā)過(guò)度，及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。近三、四年來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)， 。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。2001年四個(gè)季度純別墅上市量分別為19，呈遞增走勢(shì)，平均每月上市3個(gè)別墅項(xiàng)目?，F(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢(shì)。鼎邦儷池因其全國(guó)住宅最貴單價(jià)28003500美元聞名上海樓市，總共49套已售80%以上。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項(xiàng)目占了六席。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)走好。從上海別墅市場(chǎng)分布區(qū)域來(lái)看，主要集中在浦東、青浦318國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。別墅多以租賃為主，租賃對(duì)象則主要是港澳臺(tái)人士以及國(guó)外來(lái)華人士。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西郊賓館周邊和動(dòng)物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目44個(gè)，共有別墅1669棟，高級(jí)公寓147棟。如大千美墅、萬(wàn)科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨(dú)棟為主的高檔度假型別墅上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源，造就頂級(jí)概念。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。從價(jià)格來(lái)看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨(dú)立別墅售價(jià)超過(guò)3000元。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)。顧戴路拓寬竣工以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。通常物業(yè)有租有售。尤其是浦東新機(jī)場(chǎng)的投入運(yùn)營(yíng)、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項(xiàng)目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。嘉定南翔地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)。行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、%,%、%、%、%、%、%、%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在30004000元，面積200平方米左右，總價(jià)60萬(wàn)80萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）177萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬(wàn)平方米。因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò)于求，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。如何迅速及時(shí)把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場(chǎng)別墅競(jìng)爭(zhēng)中急需解決的問(wèn)題。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究】一、松江板塊松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財(cái)賦半天下之美譽(yù)。建設(shè)中的松江大學(xué)城以及十五期間實(shí)施的綜合交通、行政中心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程，將努力把松江建設(shè)成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。2000年之后，特別是2001年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，別墅市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動(dòng)。 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。但是隨著別墅市場(chǎng)的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級(jí)地段的開(kāi)發(fā)在所難免。首期開(kāi)發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．17綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。滬杭高速穿過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。而“山水”歷來(lái)又是別墅的重頭戲。運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱萝扒f明珠水面面積5萬(wàn)平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園天然水系和魚塘,一期2萬(wàn)方人工湖\【第四章本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來(lái)極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯(cuò)，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。 首先開(kāi)放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船?；顒?dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等?！镜谖逭旅魅A路366號(hào)發(fā)展商 一期剩二十幾套主要賣點(diǎn)及概念同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)一期66幢 會(huì)所 6000平方米主力總價(jià)九亭滬松公路1789弄發(fā)展商15萬(wàn)平方米水域面積 5萬(wàn)平方米 綠化面積 6萬(wàn)平方米建筑面積銷售情況上海愛(ài)建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商現(xiàn)代西班牙式萊特式面積德國(guó)現(xiàn)代式共51套，其中一期28套，二期23套。海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注孫橋路202號(hào)（華夏路口） 發(fā)展商建筑風(fēng)格和面積32003800元/平方米 會(huì)所面積 1600平方米開(kāi)盤時(shí)間外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率52萬(wàn)(分三期開(kāi)發(fā)) 13萬(wàn) 65%建筑面積130300萬(wàn)元銷售情況上海虹梅南路2121號(hào)發(fā)展商總套數(shù)一期銷售95%以上主要賣點(diǎn)及概念上海莘淞路990號(hào)發(fā)展商基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率178000 100000 62%建筑面積聯(lián)體39005200 獨(dú)棟63007500 總價(jià)150350萬(wàn)銷售情況【第六章其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。需要絕對(duì)私密性。這些人購(gòu)房不一定都懂行，但一定懂時(shí)尚；不一定都有品位，但一定都追求品位崇尚自然，追求靜雅。橫跨通波塘的一座長(zhǎng)橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見(jiàn)，使本案增添了巨大的發(fā)想空間?；ǔ焦肺唇ǔ芍埃煌ㄉ胁槐憷?；三、機(jī)會(huì)分析：松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來(lái)有利影響；規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值；上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是別墅市場(chǎng)繼續(xù)升溫，別墅需求有增無(wú)減；四、威脅分析：盤量大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，不確定因素多；本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場(chǎng)高位風(fēng)險(xiǎn)；成熟板塊向市場(chǎng)提供的總體量巨大，對(duì)本案去化形成壓力；佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時(shí)面市，對(duì)本案的高端市場(chǎng)造成威脅；比本案更靠近松江新城和松江大學(xué)城的別墅，對(duì)本案構(gòu)成了巨大的潛在威脅；【第八章（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新——亞熱帶風(fēng)情?！镜诰耪乱运疄橹鞔蚋拍畹膭e墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。從美國(guó)舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛(ài)情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國(guó)的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上