【正文】 ——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定?！滦烷T窗、新型板材根據(jù)對上海別墅市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)七、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。六、對會所功能設(shè)置的思考本案會所的功能設(shè)置可從以下各項考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其四、——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗。建筑立面及風(fēng)格的思考——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格?！貏e的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。/ 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室必須從房型上對本案的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。二、對單體面積的思考單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力?！镜谑徽?8容積率估算，一期總建面為5。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。同時我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費群的關(guān)注。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。 前期蓄勢要充分。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但上海的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。碧水莊園【第十章同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點本方向僅作思考的方向，在實際*作中有一定難度。威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。思考方向二：從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。從HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個臺階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺（即把入口臺階設(shè)計成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設(shè)計小的水景（可以是細(xì)流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設(shè)計別墅有“護(hù)家河”，經(jīng)過造型典雅的小橋直接進(jìn)入室內(nèi)。（2）關(guān)于居住文化：中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。對細(xì)部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細(xì)部提出如下建議：（1）關(guān)于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。島居別墅——借水的引進(jìn)建臨水型、半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。（3）西式水系組團(tuán)：“室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團(tuán)的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。因此，我們在中式水系建筑組團(tuán)中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團(tuán)的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上秉承中國文化為概念。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設(shè)計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機(jī)和活力。主題橋建議：歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計重視的遠(yuǎn)不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。橋概念在產(chǎn)品中的落實：圍繞水主題而深化水主題。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。依林水都綠郡水榭 水中央（三）營銷概念傳播：廣告總精神：橋居時代，水景別墅推廣主口號：水印廊橋，締造GRAND VILLA的顛峰時代（四）產(chǎn)品設(shè)計的思考對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。冠華?流水別墅水印長堤在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點。獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導(dǎo)新水景別墅的新時尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進(jìn)行思考、落實。我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點，也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點?！镜诰耪箩槍ν們r的別墅物業(yè)——高檔別墅區(qū)定位，單價在6000元/平方米以上，面積在280平方米以上。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新——亞熱帶風(fēng)情。代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等?；ǔ焦肺唇ǔ芍?，交通尚不便利；三、機(jī)會分析：松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來有利影響；規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開發(fā)價值；上海房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減；四、威脅分析：盤量大，運作周期長，不確定因素多；本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險；成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力；佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時面市，對本案的高端市場造成威脅；比本案更靠近松江新城和松江大學(xué)城的別墅，對本案構(gòu)成了巨大的潛在威脅；【第八章開發(fā)團(tuán)隊優(yōu)勢：開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗和實力；優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設(shè)計單位支持二、橫跨通波塘的一座長橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。SWOT分析】一、這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位崇尚自然，追求靜雅。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一非常注重產(chǎn)品的個性。需要絕對私密性。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個過程，才能達(dá)到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費特征——不講究性價比，講究性能比。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。二、定位：通過對別墅消費群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是：主力目標(biāo)客戶——所有承受別墅總價200萬元以上的精英階層；職業(yè)特征——【第六章房型\規(guī)劃設(shè)計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注聯(lián)體39005200 獨棟63007500 總價150350萬銷售情況一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率178000 100000 62%建筑面積華東建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計上海莘淞路990號發(fā)展商一期200011開盤, 200112交房。一期銷售95%以上主要賣點及概念二期聯(lián)體二棟(8套),獨棟54棟價格總套數(shù)基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積上海虹梅南路2121號發(fā)展商美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注130300萬元銷售情況 總套數(shù)基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率52萬(分三期開發(fā)) 13萬 65%建筑面積廈門大洋集團(tuán)股份有限公司外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置獨棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價在5080萬/套主要賣點及概念32003800元/平方米 會所面積 1600平方米開盤時間獨立別墅