【正文】 墅依水而建,親水空間零距離陽光愛琴海,與外圍活水相通麗水華庭理想墅麗水,水景主要集中在北部和西部綠洲比華利天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\威尼斯花園淀山湖馨莊明珠淀浦河西郊莊園5片自然湖串聯(lián)18個(gè)形態(tài)各異的島嶼虹山半島三盛頤景園人工湖怡景湖20多畝啟示：別墅的兩大資源：先天資源和后天打造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上23%的別墅以水景為主賣點(diǎn)，%之高，%，幾近半數(shù)。無奈。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。啟示：別墅的發(fā)展一直以離市區(qū)的公里數(shù)為同心圓向郊區(qū)擴(kuò)散。由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來，該板塊可能發(fā)展成一個(gè)別墅熱點(diǎn)。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了去年上海別墅市場的兩大強(qiáng)勢品牌：云頂別墅和佘山銀湖別墅，強(qiáng)有力的廣告運(yùn)作、明星秀、躍升的產(chǎn)品品質(zhì)，一下子超越了以前泗涇別墅的格局，成功地將別墅的板塊延伸到泗涇。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點(diǎn)，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)?！霸潞f園”背依西佘山。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地；東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，并且出于對風(fēng)景區(qū)住宅開發(fā)的謹(jǐn)慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。這反映了九亭別墅市場的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。 amp。 價(jià)格帶 1999－2001年的九亭別墅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從2500元／平方米跳至4519元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。2001年的九亭別墅市場的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個(gè)旺盛的西南商圈，吸納著大量就業(yè)人口，九亭房產(chǎn)將有著強(qiáng)有力的客源支撐。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層，尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。松江關(guān)鍵詞：松江新城/國家級(jí)出口加工區(qū)/市級(jí)工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/松江九亭松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點(diǎn)展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格，一城兩貌相得益彰。改革開放以來，尤其是進(jìn)入90年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長，2000年，；；；。上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。面積604平方公里，滬籍人口49萬，于1998年撤縣設(shè)區(qū)。 創(chuàng)新的營銷手段整合、創(chuàng)新的營銷推廣系統(tǒng)，是項(xiàng)目成功的實(shí)現(xiàn)保證。 精準(zhǔn)、到位的市場定位；amp。 整合營銷、努力創(chuàng)新；amp。在拿地的最開始，就應(yīng)以市場的眼光、銷售的眼光，進(jìn)行充分的價(jià)值研判，確立高市場接受度的產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造系統(tǒng)和準(zhǔn)確的推案價(jià)值傳遞系統(tǒng)。把握天時(shí)、地利、人和，順應(yīng)大勢，適時(shí)入市，是項(xiàng)目成功的先決條件。如何防范、化解別墅開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，成為擺在每一個(gè)現(xiàn)實(shí)面對市場的發(fā)展商面前的一大難題。 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時(shí)以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價(jià)在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量等有明顯缺陷；amp。風(fēng)險(xiǎn)之二：價(jià)值取向的風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：amp。目前，本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣，離佘山也有一定距離，而松江新城的興起還需要一定的時(shí)間催化，將有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 板塊支撐風(fēng)險(xiǎn)別墅購買群喜歡相同品位和檔次的人群聚集，別墅也會(huì)形成相應(yīng)的板塊效益；而且，更重要的是，每個(gè)別墅板塊的背后都有強(qiáng)大的客戶群的支撐。 大勢影響在整體經(jīng)濟(jì)形勢看好的情況下，別墅的消費(fèi)自然會(huì)增長迅速，但一旦經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，別墅作為奢侈品消費(fèi)的彈性系數(shù)很大，影響就會(huì)十分明顯；如何抓住有利的大勢，準(zhǔn)確把握推案的時(shí)機(jī)將非常關(guān)鍵。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)肯定是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度,尤其是2002和2003年，將大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。如何迅速及時(shí)把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。2002年預(yù)計(jì)新建別墅面積可能在8001000萬平方米。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）177萬平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價(jià)格則超過1000萬以上。 來源.... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在30004000元，面積200平方米左右，總價(jià)60萬80萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。四、上海別墅市場的價(jià)格區(qū)間總價(jià)結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等普陀邊緣地帶的新建別墅：東渡園景別墅、美墅。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營銷特色。南匯靠近浦東一塊，楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右，平均租金在3000元／天。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。 浦東板塊區(qū)域——多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在200萬元以上。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。 amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。 莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識(shí)，同年百佳花園的破土，預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。從價(jià)格來看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨(dú)立別墅售價(jià)超過3000元。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地大量購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨(dú)棟為主的高檔度假型別墅上海獨(dú)一無二的山水資源，造就頂級(jí)概念。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個(gè)以高級(jí)別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。主要位于虹橋機(jī)場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。 amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級(jí)外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。 msobidilanguage: ARSA amp。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。這些地區(qū)別墅一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個(gè)，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右()。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國外公司解決辦公場地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZH