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某別墅項目市場研究及營銷推廣篇-文庫吧資料

2025-06-28 22:41本頁面
  

【正文】 墅依水而建,親水空間零距離陽光愛琴海,與外圍活水相通麗水華庭理想墅麗水,水景主要集中在北部和西部綠洲比華利天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\威尼斯花園淀山湖馨莊明珠淀浦河西郊莊園5片自然湖串聯(lián)18個形態(tài)各異的島嶼虹山半島三盛頤景園人工湖怡景湖20多畝啟示:別墅的兩大資源:先天資源和后天打造。據(jù)統(tǒng)計,滬上23%的別墅以水景為主賣點,%之高,%,幾近半數(shù)。無奈。二、水景別墅上海地處平原,缺少山體,除了佘山等少數(shù)地塊之外,大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。啟示:別墅的發(fā)展一直以離市區(qū)的公里數(shù)為同心圓向郊區(qū)擴散。由于靠近松江新城和松江大學(xué)城,又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成,在將來,該板塊可能發(fā)展成一個別墅熱點。2001年,泗涇靠近佘山處,出現(xiàn)了去年上海別墅市場的兩大強勢品牌:云頂別墅和佘山銀湖別墅,強有力的廣告運作、明星秀、躍升的產(chǎn)品品質(zhì),一下子超越了以前泗涇別墅的格局,成功地將別墅的板塊延伸到泗涇。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部,因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠,又與佘山風(fēng)景無緣,所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。到目前為止,共有16家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。從95年開始,新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點,到2000年為止,新閔園區(qū)共占地7,135畝土地,已開發(fā)土地3,368畝,共完成各類別墅建造2,673棟,總共面積近84萬方。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)?!霸潞f園”背依西佘山。如,“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個區(qū)域,西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地;東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。據(jù)可靠消息透露,在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi),萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購置了土地,——上海紫園,一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。由于佘山距離上海市區(qū)較遠,并且出于對風(fēng)景區(qū)住宅開發(fā)的謹慎原則,佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅,目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見,天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北,外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰,佘山擁有上海獨一無二的山水資源,佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。這反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅,已基本售罄,目前推出的三期別墅,在房型、面積等方面有所調(diào)整,雖然總價適當(dāng)放大,但銷售依舊紅火。 amp。 價格帶 1999-2001年的九亭別墅價格實現(xiàn)了三級跳,均價從2500元/平方米跳至4519元/平方米,連銷售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。2001年的九亭別墅市場的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個旺盛的西南商圈,吸納著大量就業(yè)人口,九亭房產(chǎn)將有著強有力的客源支撐。九亭別墅的一大獨特優(yōu)勢就是有一個穩(wěn)固的客源群體。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層,尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。松江關(guān)鍵詞:松江新城/國家級出口加工區(qū)/市級工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/松江九亭松江九亭,位處上海西南,與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸,北部重點展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌,南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格,一城兩貌相得益彰。改革開放以來,尤其是進入90年代松江經(jīng)濟快速增長,2000年,;;;。上海開埠前,松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。面積604平方公里,滬籍人口49萬,于1998年撤縣設(shè)區(qū)。 創(chuàng)新的營銷手段整合、創(chuàng)新的營銷推廣系統(tǒng),是項目成功的實現(xiàn)保證。 精準、到位的市場定位;amp。 整合營銷、努力創(chuàng)新;amp。在拿地的最開始,就應(yīng)以市場的眼光、銷售的眼光,進行充分的價值研判,確立高市場接受度的產(chǎn)品價值創(chuàng)造系統(tǒng)和準確的推案價值傳遞系統(tǒng)。把握天時、地利、人和,順應(yīng)大勢,適時入市,是項目成功的先決條件。如何防范、化解別墅開發(fā)中存在的風(fēng)險,成為擺在每一個現(xiàn)實面對市場的發(fā)展商面前的一大難題。 價值創(chuàng)造風(fēng)險如:開發(fā)在遠郊,車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅;開發(fā)總價在二三百萬一套,品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅;產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷;amp。風(fēng)險之二:價值取向的風(fēng)險集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾,分別體現(xiàn)在:amp。目前,本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣,離佘山也有一定距離,而松江新城的興起還需要一定的時間催化,將有一定的風(fēng)險。 板塊支撐風(fēng)險別墅購買群喜歡相同品位和檔次的人群聚集,別墅也會形成相應(yīng)的板塊效益;而且,更重要的是,每個別墅板塊的背后都有強大的客戶群的支撐。 大勢影響在整體經(jīng)濟形勢看好的情況下,別墅的消費自然會增長迅速,但一旦經(jīng)濟形勢發(fā)生變化,別墅作為奢侈品消費的彈性系數(shù)很大,影響就會十分明顯;如何抓住有利的大勢,準確把握推案的時機將非常關(guān)鍵。因此,長期看好的別墅市場在短期內(nèi)肯定是供過于求,短期供應(yīng)量的增長速度,尤其是2002和2003年,將大大超過需求量的增長速度,必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中,將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。從調(diào)查結(jié)果,可以看出,絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。因此,長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求,短期供應(yīng)量的增長速度大大超過需求量的增長速度,必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。2002年預(yù)計新建別墅面積可能在8001000萬平方米。2000年上海在建別墅(包括聯(lián)體別墅和獨立別墅)177萬平方米,當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院,價格則超過1000萬以上。 來源.... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在30004000元,面積200平方米左右,總價60萬80萬,相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。四、上海別墅市場的價格區(qū)間總價結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn),目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段,占到了供應(yīng)量的46%;其次是總價在200至300萬的中高檔別墅,占總供應(yīng)量的17%;而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等普陀邊緣地帶的新建別墅:東渡園景別墅、美墅。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營銷特色。南匯靠近浦東一塊,楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。多以獨立式別墅為主,這些別墅的平均售價在6000元單價左右,平均租金在3000元/天。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。因此,浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀,也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等,別墅開發(fā)大有余地。 浦東板塊區(qū)域——多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后,浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間,又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求,單棟價格基本在200萬元以上。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。顧戴路拓寬竣工以來,區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速,一大批別墅商品介入其中,使中高檔消費概念初露雛形。 amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。其價格范圍有較大跨度,從250010000元/平方米不等。 莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月,一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始,“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認識,同年百佳花園的破土,預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。從價格來看,目前聯(lián)排每平方米2200元以上,獨立別墅售價超過3000元。繼松江新城之后,松江九亭近30家開發(fā)商匯聚,形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。這里,地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道,靠近七寶成熟社區(qū),區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊,使市民出入更為自由。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地大量購置了土地,——上海紫園,一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨棟為主的高檔度假型別墅上海獨一無二的山水資源,造就頂級概念。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地,基本“名花有主”,這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等;再往下延伸,由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅,顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。主要位于虹橋機場西面,基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。 amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯,蔚然勾勒出一道建筑天際線,使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅,如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等;近年來,該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格,相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū),也是外銷別墅集中區(qū)。 msobidilanguage: ARSA amp。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便,與市中心距離大多在1530公里之間。三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計,從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個,可建造面積約在1000萬平方米左右,目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右()。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的; /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZH
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