【正文】 、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。 價格帶 1999－2001年的九亭別墅價格實現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4519元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個旺盛的西南商圈，吸納著大量就業(yè)人口，九亭房產(chǎn)將有著強有力的客源支撐。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層，尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格，一城兩貌相得益彰。上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。 創(chuàng)新的營銷手段整合、創(chuàng)新的營銷推廣系統(tǒng)，是項目成功的實現(xiàn)保證。 整合營銷、努力創(chuàng)新；amp。把握天時、地利、人和，順應(yīng)大勢，適時入市，是項目成功的先決條件。 價值創(chuàng)造風(fēng)險如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷；amp。目前，本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣，離佘山也有一定距離，而松江新城的興起還需要一定的時間催化，將有一定的風(fēng)險。 大勢影響在整體經(jīng)濟形勢看好的情況下，別墅的消費自然會增長迅速，但一旦經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，別墅作為奢侈品消費的彈性系數(shù)很大，影響就會十分明顯；如何抓住有利的大勢，準(zhǔn)確把握推案的時機將非常關(guān)鍵。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨立別墅）177萬平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。 來源.... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在30004000元，面積200平方米左右，總價60萬80萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等普陀邊緣地帶的新建別墅：東渡園景別墅、美墅。南匯靠近浦東一塊，楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。amp。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。amp。 amp。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。 莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識，同年百佳花園的破土，預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨棟為主的高檔度假型別墅上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。 amp。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。 msoansilanguage: ENUS。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。206。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居??； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。206。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。 別墅項目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項目，市場競爭將非常激烈。amp。 競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。 豪宅市場的形成電影“大腕”中的豪宅理論——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。從全雙拼別墅的花語墅以及長島別墅中的“貝氏別墅”、云頂別墅等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認(rèn)同。來源.... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。別墅市場出盤量占2001年上市項目總量的16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項目的開發(fā)建設(shè)上。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可以預(yù)見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。其中： 供應(yīng)——全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米，% 成交——全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，%供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達到1：，全年實際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。%；，%；，%。城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導(dǎo)意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。 重點市場研究【第一章 上海房地產(chǎn)市場綜述】一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場上海宏觀經(jīng)濟的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。冠華別墅項目市場研究及營銷推廣企劃建議書委托單位：上海冠華房地產(chǎn)有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報告日期：二00二年四月二十八日天啟amp。 上海別墅市場整體情況amp。%，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上海“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上（*預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高）恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。1999年2000年2001年總面積（萬/平方米）107514531832總套數(shù)（萬套）單套面積（平方米）市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅：2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。從1998年至2001年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。 別墅項目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目21個幾乎與2000年全年的量接近。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。amp。amp。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名樓盤名稱區(qū)域投放量/萬元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江廣東黃河集團上海公司4新上海花園洋房松江茸欣房產(chǎn)6春天花園長寧東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島南匯康橋半島10云頂別墅松江富淘房產(chǎn)2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當(dāng)程度的高位風(fēng)險。amp。屆時豪宅天價紀(jì)錄將再度刷新。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareast