北京市xx住宅項(xiàng)目投標(biāo)書-文庫吧資料
2024-08-16 01:15本頁面
【正文】 興建的美國、韓國、法國等大使館，僅距15米；距京潤水上花園約1000米，大部分房間可見京潤之湖光秀色；但項(xiàng)目本身并不緊鄰主要交通道路，鬧中取靜，地處成熟的國際商務(wù)區(qū)，周圍高級寫字樓林立。春季來臨進(jìn)入強(qiáng)銷期，在秋季清盤。本公司建議盡快開盤銷售，充分利用今年的秋季旺銷時(shí)機(jī)，在開盤期實(shí)現(xiàn)良好市場表現(xiàn)。第四部分：價(jià)格控制銷售周期及回款計(jì)劃按照房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律，秋季811月份為銷售旺季，冬季來臨隨之進(jìn)入銷售淡季，春季后市場又恢復(fù)活躍。 銷售控制：以先行銷售和調(diào)整價(jià)格差異的辦法促進(jìn)塔樓部分的銷售，實(shí)現(xiàn)整體銷售進(jìn)度同步。二、 項(xiàng)目預(yù)期 銷售期預(yù)期基于以上對項(xiàng)目特點(diǎn)、產(chǎn)品供應(yīng)狀況、目前市場同類型物業(yè)在售狀況和公寓產(chǎn)品潛在供應(yīng)量的分析可以看出，近一兩年內(nèi)項(xiàng)目的機(jī)會較大，如錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會，則項(xiàng)目將會承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。 最終實(shí)現(xiàn)平均價(jià)格：14000元/平方米，開盤期起價(jià)11000元/平方米，最高價(jià)16000元/平方米。 價(jià)格策略 定價(jià)原則：在平均銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)戶型、朝向和樓層因素確定單套房屋的銷售價(jià)格。（3） 在平均銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)戶型、朝向和樓層因素確定單套房屋的銷售價(jià)格。具體講，則需考慮如下一些具體原則：（1） 由于周邊公寓市場近一年時(shí)間暫無太多準(zhǔn)現(xiàn)房供應(yīng)，暫無太多競爭項(xiàng)目上市，但未來23年內(nèi)將會有大量潛在供應(yīng)項(xiàng)目出現(xiàn)，因此建議采用“短、平、快”的快速銷售法盡快回收資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；（2） 從目前北京市場在售的居住型物業(yè)看，為聚集人氣，盡快打開市場局面，開盤時(shí)大多采取以較低價(jià)格入市，低開高走的策略，建議本項(xiàng)在前期也采取這一策略，以求搶占先機(jī)。其中三個(gè)主要原則是成本、客戶需求和競爭對手的價(jià)格。 次主力目標(biāo)客戶群中小規(guī)模的成長型企業(yè),主要用于商住。三、 客層定位如前所述，%㎡㎡, 均價(jià)區(qū)間13000元/㎡15000元/㎡，則本項(xiàng)主力戶型總價(jià)范圍為200310萬元/套。并建議開發(fā)商在后期設(shè)備設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套及服務(wù)方面按照定位進(jìn)行合理調(diào)整，以取得較好的市場表現(xiàn)。 威脅分析隨著萊太花卉市場和女人街的興建，近1年來區(qū)域市場內(nèi)潛在供應(yīng)成上升趨勢，在未來不長的時(shí)間里可能對項(xiàng)目的銷售造成威脅。（2） 區(qū)域市場機(jī)會目前區(qū)域市場上競爭物業(yè)還不是很多，還留有一定空間。●塔板聯(lián)體樓東西朝向，不符合國內(nèi)買家坐北朝南的居住習(xí)慣。 劣勢分析●目前區(qū)域內(nèi)的主要道路交通擁堵比較嚴(yán)重，通往項(xiàng)目的唯一道路路況較差。（2）準(zhǔn)現(xiàn)房目前項(xiàng)目主體已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，可以呈準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，在銷售中可增強(qiáng)客戶的購買信心。五、SWOT分析 優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢地段好，位于燕莎商圈核心區(qū)域，周邊有南銀大廈、亮馬大廈、凱賓斯基等高檔寫字樓，吸引大量的辦公人群，憑借此優(yōu)勢可吸引大量的客戶，同時(shí)緊臨首都機(jī)場和第三使館區(qū)，國際化商務(wù)氛圍濃厚，商務(wù)往來頻繁。（3）辦公型客戶ll 大部分公司規(guī)模不大，主要從事跨國企業(yè)的從屬行業(yè)；l 公司處于成長期或正處于起步階段，其中有部分公司因業(yè)務(wù)需要為本地 區(qū)大型公司的下游服務(wù)性中小公司；l 大部分公司員工多在10人以上50人以內(nèi)，單位中高層負(fù)責(zé)人主要居住 地分布在東部地區(qū)；l 對單元使用面積的要求主要集中于200平方米以下；l 具有現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格，能體現(xiàn)公司的形象，實(shí)力；l 交通方便，利于員工通勤及客戶來訪；l 功能設(shè)置方面，要求可以提供較高的辦公自動化程度，齊全的商務(wù)配套設(shè)施，高度的樓宇自動化程度和較好的生活健身配套設(shè)施及充足車位；l 周邊商務(wù)配套方面的要求主要集中在銀行，票務(wù)中心，商務(wù)中心附近等。l 總價(jià)適中，戶型適中。（2）投資型客戶l 地段好，交通便利，商務(wù)氛圍濃郁，配套齊全。l 知名公司物業(yè)管理服務(wù)。l 大戶型，西式設(shè)計(jì)風(fēng)格及裝修風(fēng)格。l 公寓內(nèi)一應(yīng)俱全。l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備齊全，服務(wù)完善。l 交通便利。具體講需求特點(diǎn)集中于以下一些方面：l 地點(diǎn)便利。（2） 自?。毫鲃有圆粡?qiáng)的外籍官員/商務(wù)人士、對燕莎商圈成熟涉外環(huán)境有依賴感和歸屬感的歐美公司高收入管理層、依托跨國企業(yè)生存發(fā)展的私營企業(yè)主、外地企業(yè)駐京機(jī)構(gòu)等也成為這一區(qū)域中高端公寓市場的主要自用型買家。這部分客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會產(chǎn)生購買用于自住外，很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務(wù)市場中的主要租客。四、區(qū)域住宅消費(fèi)客層分析構(gòu)成分析（1） 投資：東三環(huán)燕莎商圈是北京涉外商務(wù)氛圍最濃郁的地區(qū)，區(qū)域云集了京城近三成的高檔寫字樓，加入WTO后，越來越多的外籍人士涌入京城，許多跨國大企業(yè)紛紛入住，為這個(gè)區(qū)域的居住類物業(yè)提供了強(qiáng)大的房客流。據(jù)了解，該項(xiàng)目價(jià)格不會因重新上市而下調(diào)，可能還要會有一些上浮。價(jià)格高，發(fā)展商實(shí)力不足,管理層和銷售部脫節(jié)，管理層和客戶脫節(jié)，發(fā)展商和客戶缺乏勾通, 項(xiàng)目工期延長、資金不足使客戶對項(xiàng)目喪失信心等問題是該項(xiàng)目前一階段出現(xiàn)滯銷的主要原因。（2）瑞城中心瑞城中心定位高端，戶型面積很大，其公寓部分已銷售兩年多時(shí)間，目前銷售率僅50%（100套左右）。（1） 第三置業(yè)第三置業(yè)為今年4月新開項(xiàng)目，其市場定位是以公寓立項(xiàng)的寫字樓，使用年限為70年，而真正的寫字樓的使用年限只有50年，以公寓立項(xiàng)的寫字樓可以做八成二十年的按揭貸款，從而減輕了購買客戶的資金負(fù)擔(dān)，目前一些資金實(shí)力小的公司是該項(xiàng)目的主要購買客戶。競爭項(xiàng)目分析由于該燕莎商圈內(nèi)土地供應(yīng)比較有限，多年來新開發(fā)物業(yè)不多。價(jià)格水平普遍偏高，整體均價(jià)在14600元/平方米左右。在銷套數(shù)無價(jià)格水平9600元/平方米客戶組成企業(yè)主產(chǎn)品定位以居住為主的高檔公寓（6） 小結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大，占地面積一般在1萬平方米——3萬平方米之間。㎡㎡產(chǎn)品定位公寓立項(xiàng)的寫字樓（3） 福景苑占地面積5000平米總建筑面積5萬平方米建筑形式塔樓戶型分析一居88，102，117，143平米；二居179，194平米；三居228，272平米；四居373，392平米（復(fù)式）在銷套數(shù)無
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