北京市xx住宅項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)-展示頁(yè)
2024-08-18 01:15本頁(yè)面
【正文】 價(jià)格水平均價(jià)：2500美金/建筑平方米客戶組成國(guó)內(nèi)、香港、海外人士自住或投資，臺(tái)港，日本，德國(guó)，美國(guó)等人為主要租戶產(chǎn)品定位適合外國(guó)人及海外人士居住的高檔公寓（4） 亮馬名居占地面積總建筑面積建筑形式塔樓戶型分析90㎡、140㎡、230㎡在銷(xiāo)套數(shù)無(wú)價(jià)格水平起價(jià)：11000元/平方米客戶組成大量國(guó)內(nèi)投資客戶產(chǎn)品定位高檔投資型公寓（5） 嘉和麗園占地面積10000平方米總建筑面積87000平方米建筑形式塔樓戶型分析㎡，（2） 第三置業(yè)占地面積（一期占地： ）總建筑面積（一期總建面：）建筑形式塔樓戶型分析89㎡286㎡的自由分割組合，100㎡為主，全部是大開(kāi)間。區(qū)域項(xiàng)目分析（1） 瑞城中心占地面積總建筑面積建筑形式板式框架剪力墻戶型分析250平米，占總戶數(shù)25%在銷(xiāo)套數(shù)約100套價(jià)格水平均價(jià)：2750美金/建筑平方米客戶組成主要是一些大公司的總裁，少量外籍客戶層次單一，他們的年齡主要集中在35—45歲之間，一般是四口之家，需要大戶型，需要書(shū)房，另外還有一些做金融的客戶。三、 區(qū)域項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)分析燕莎地區(qū)作為京城東部的幾大商圈之一，是倍受開(kāi)發(fā)商青睞的投資熱土，近幾年來(lái)高檔公寓是這一區(qū)域的主力開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型。與東部地區(qū)的建國(guó)門(mén)商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，這里獨(dú)有一種涉外氣氛和商務(wù)氣息。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店，長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、萊太花卉市場(chǎng)、家樂(lè)福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。出入該區(qū)域的人士多為高知人群，其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍工作人員居多。人文、環(huán)境概況燕莎商圈是一個(gè)國(guó)際氛圍濃郁的繁華商業(yè)區(qū)，擁有良好的人文、自然環(huán)境。由于燕莎區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，區(qū)域內(nèi)主干道路的可通達(dá)性很好，但是道路規(guī)模比較落后，路面陳舊、坑洼不平。項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)配置和完善的配套設(shè)施適宜定位于高檔投資型物業(yè)。項(xiàng)目配套設(shè)施比較完善，一層為約3000平方米會(huì)所設(shè)計(jì)，包括陽(yáng)光室內(nèi)地板采暖恒溫泳池，桑拿、健身、小影院、臺(tái)球、餐廳等。空調(diào)采用先進(jìn)的中央集中空調(diào)，全樓配中央新風(fēng)，所有新風(fēng)經(jīng)過(guò)中央除菌、除塵、調(diào)濕處理。㎡為主，㎡為主。其中建筑面積在180㎡以上的有122戶，占整個(gè)項(xiàng)目三居室的52%，㎡（一套）。（2） 主力戶型分析從上述戶型配比分析表不難看出，㎡——㎡的三居室，%。戶型分析（1） 戶型配比項(xiàng)目共計(jì)293戶，其中塔樓108戶，塔板聯(lián)體樓185戶，共25種戶型。公寓由一幢獨(dú)立塔樓和一幢塔板聯(lián)體樓組成，經(jīng)由實(shí)地考察，整個(gè)項(xiàng)目除去兩幢公寓樓及一室外泳池所用土地面積，剩余用地面積很小，考慮到地下車(chē)庫(kù)進(jìn)出口的設(shè)置和日后車(chē)輛在項(xiàng)目?jī)?nèi)能夠行駛順暢，項(xiàng)目不可能做大面積綠化和景觀設(shè)計(jì)。地塊分析項(xiàng)目被小亮馬橋路所圍，是不規(guī)則的四邊形，近似扇面形狀。東面正對(duì)即將興建的第三使館區(qū)，南距希爾頓飯店200米，距燕莎購(gòu)物中心約1000米；西距東三環(huán)北路約200米，距幸福大廈、發(fā)展大廈、京信大廈等高級(jí)寫(xiě)字樓約1500米；北臨現(xiàn)代盛世大廈、國(guó)航大廈，距機(jī)場(chǎng)輔路約130米。根據(jù)確定的預(yù)期價(jià)格及銷(xiāo)售周期，我們?cè)诤笪闹械臓I(yíng)銷(xiāo)推廣策略部分提出了實(shí)施建議和不同銷(xiāo)售期的推廣重點(diǎn)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目硬件和其所處區(qū)域的分析，即可明確其合理的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，并找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。北京東三環(huán)住宅項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)前 言本投標(biāo)書(shū)由項(xiàng)目分析、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目預(yù)期、價(jià)格控制、營(yíng)銷(xiāo)策略、合作方式六大部分組成。其中項(xiàng)目分析部分從項(xiàng)目硬件條件、區(qū)域狀況、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等多個(gè)方面進(jìn)行了較為詳盡地論述，旨在為標(biāo)書(shū)后面部分的項(xiàng)目定位、價(jià)格預(yù)期及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。而后透過(guò)同區(qū)域內(nèi)相似物業(yè)的調(diào)查研究，提出合理的價(jià)格預(yù)期和銷(xiāo)售周期控制。第一部分：項(xiàng)目分析一、 條件分析位置及四至項(xiàng)目位于燕莎商圈，座落于小亮馬橋東方東路1號(hào)。交通便捷，距機(jī)場(chǎng)高速僅500米左右。規(guī)模較小。主要技術(shù)指標(biāo)分析，板樓塔部32層、板部26層，所以項(xiàng)目屬于超高層建筑。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示：項(xiàng)目整體戶型配比表類(lèi)型戶型建筑面積戶數(shù)比例二居㎡——㎡51%三居㎡——㎡234%㎡1%四居平層㎡——㎡3約1%躍層㎡——㎡3約1%五居（躍層）㎡1%塔樓戶型配比表類(lèi)型戶型建筑面積戶數(shù)比例二居㎡——㎡51約47%三居169㎡——㎡52約48%四居平層㎡——㎡3約3%躍層㎡——㎡2約2%塔板聯(lián)體樓戶型配比表類(lèi)型戶型建筑面積戶數(shù)比例三居㎡——㎡183約99%四居（躍層）㎡1%五居（躍層）㎡1%注：以上三個(gè)戶型配比表內(nèi)戶型的建筑面積全部按照80%的使用率，根據(jù)戶型的使用面積計(jì)算得出。塔板聯(lián)體樓中有99%的戶型都為三居，每戶面積均偏大。塔樓的主力戶型是二居和三居，分別占塔樓總戶數(shù)的47%和48%。（3） 項(xiàng)目配套分析項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)配置，每層多為兩戶，配兩部電梯。所有設(shè)備均采用先進(jìn)的弱電系統(tǒng)，其中家居智能系統(tǒng)可電話遙控家中電器，采用寬頻入戶。全地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，地下一層117輛，地下二層113輛，共計(jì)230輛。二、 區(qū)域分析道路交通狀況燕莎區(qū)域內(nèi)主要道路有機(jī)場(chǎng)路、機(jī)場(chǎng)輔路、三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。商圈內(nèi)商業(yè)繁華，路經(jīng)該區(qū)的公交車(chē)線路繁多，交通便利，但是在上下班時(shí)間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。北有第三使館區(qū)，南有國(guó)際學(xué)校、亮馬河、朝陽(yáng)公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場(chǎng)。生活配套現(xiàn)狀燕莎地區(qū)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平很高，市政設(shè)施成熟，生活配套完善的涉外商圈。區(qū)域未來(lái)發(fā)展展望燕莎商圈的興起至今也有十余年時(shí)間，是京城
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