中原地產(chǎn)-松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項目投標書(參考版)
2025-01-18 00:11本頁面
【正文】 大 連 Dalian 重 慶 Chongping 深 圳 Shenzhen 香山花苑項目開盤后，每月按項目成交額的千分之二（2 ‰）向我司支付傭金。 當松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項目開盤后三天內(nèi)，貴司向我司支付人民幣四萬元整。 當我司與貴司雙方簽定策劃顧問合同后三天內(nèi)，貴司向我司支付人民幣六萬元整。（附表）項目策劃方案前期調(diào)查分析企劃推廣項目銷售項目階段策劃方案階段企劃推廣項目階段銷售階段工作總結(jié)分析對突發(fā)事件的調(diào)控對銷售環(huán)節(jié)調(diào)控(包括價格、產(chǎn)品的選擇、切入時間、促銷活動、銷售道具、人員調(diào)節(jié)乃至代理商)對廣告設(shè)計主題的調(diào)控注：各種環(huán)節(jié)由開發(fā)商和代理商共同監(jiān)督完成第二部分：代理銷售費用金額及支付方式A. 我司希望能為貴司松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項目提供策劃顧問服務(wù)。216。 以銷售率的90%作為代理考核指標較為妥當；216。由于別墅作為特殊的產(chǎn)品，奢侈品中的奢侈品，真正要將其100%的消化需要較長的時間，尤其是在銷售進程過半的時候。%，合RMB667萬元，這些并不包含售樓處裝修、租賃費用。在確保市場有能力充分消化的同時，又能保證優(yōu)劣產(chǎn)品的均勻去化，這樣不會給今后為盤帶來太大的銷售難度。目前的非本市居民的購房客戶已經(jīng)占到半數(shù)以上的比例，建議采用異地售樓、多維媒體、境外推廣。業(yè)務(wù)員因該主動的走出去，將交流的場所擴散到售樓處以外的空間，提倡服務(wù)致上的銷售理念。 B. “FACE TO FACE”的銷售策略在產(chǎn)品的開發(fā)上，如果采取的是度身定制的產(chǎn)品模式，那么反映到銷售上，也必然是“度身定制”的銷售策略，傳統(tǒng)的銷售模式將無法適應(yīng)本案的銷售推廣需要。所以在營銷手段和工具上，一是要充分利用現(xiàn)代的信息技術(shù)，二是會利用各方的優(yōu)勢資源，實現(xiàn)以最低的成本獲得最大的收益。f. 營銷策略（初步主體）別墅本身具有的特性，決定了其在營銷模式上不同與一般的住宅，在推廣上，依靠傳統(tǒng)展銷會的喧鬧，或傳統(tǒng)強勢媒體等低層次營銷是行不通的。D. 自然水景的特性從規(guī)劃圖上我們可以清楚地看到地塊濱臨兩條河道，“河灘文化”將依附其大做文章，并貫穿整個項目。C. 建筑規(guī)劃的特性由于產(chǎn)品仍然處在擴初階段，整體規(guī)劃的可塑性很強，除了內(nèi)庭式的產(chǎn)品設(shè)計以外，還可以通過道路、水景、綠化、建筑構(gòu)成階梯式剖面布局，一改以往別墅缺乏質(zhì)感的蒼白。B. “次元素”文化的稀缺建筑文化，例如北美經(jīng)典、新上海弄里人家都將項目的“主元素”做得相當?shù)轿?，另外園林景觀作為項目的組成的“主元素” 也有操作，像“三盛頤景園”和“江南文化園”。F. 其他人士針對本案的情況，我們預(yù)計整個產(chǎn)品目標客戶的構(gòu)成比例約為：d. 營銷思路：放大本案“水景、綠蔭與河灘文化的有機組合為您創(chuàng)造出休閑感受與居住舒適的高尚空間”這一生活理念,成為貫穿整個銷售的主線，而后根據(jù)不同的時間節(jié)點推出分主題（見附圖）。購買聯(lián)體別墅的客戶必須擁有私家交通工具，以及擁有對TOWNHOUSE生活的經(jīng)歷或向往，并且另外還要承擔裝修布置費用（一般為4080萬），當然這里還是會有一些“愛慕虛榮的暴發(fā)戶”。而中原最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在200萬元以上的中高檔及高檔別墅中，港澳臺及外籍人士的購買比例達到了55%的比例，別墅的外銷需求特征非常明顯。 區(qū)域房地產(chǎn)市場價位的整體抬高； 結(jié)論：未來一年九亭的房地產(chǎn)人氣更加旺，我司認為在兼顧收益和去化速度的前提下，本案完全可以做到全程均價：5500元/m2。 往來市中心的交通更為便捷；216。 本案在開盤時完全可以依托“大九贏”聚居區(qū)的概念，提高自身的附加值考慮到本案的初步情況還無法和其他樓盤作個擬合，所以就產(chǎn)品定位、區(qū)域價格以及SWOT分析情況，本案即九贏聯(lián)體別墅項目的當前均價：48005000元/m2； 3) 從市場假定的情況以及可以預(yù)見的發(fā)展：216。216。2) 從本案周邊樓盤銷售速率以及售價情況分析：216。 低密度、低容積率必定造就高綠化率，這樣空間布局將更為寬裕，有利于產(chǎn)品形象的塑造；216。 產(chǎn)品目標客戶更為集中、點化。 別墅的本質(zhì)，造就一門一戶的獨享私密空間；216。 產(chǎn)品形態(tài)的確立是社區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)和賣點，產(chǎn)品概念的確立是社區(qū)推廣和銷售的敲門磚，本案確立內(nèi)庭式排屋為主力產(chǎn)品形態(tài)，在產(chǎn)品概念上又結(jié)合橫涇河“河灘文化”休閑的概念，這將會使本案具有超強的競爭力和唯一性。 低容積率，低建筑密度保證了社區(qū)環(huán)境均好性與主題景觀并具，而建筑內(nèi)部環(huán)境的精雕細琢又與外部景觀的流水綠蔭有機結(jié)合，和諧統(tǒng)一。 在社區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)以社區(qū)的獨有的水景優(yōu)勢以及地塊的大規(guī)模開發(fā)性的優(yōu)勢來營造本案風格特色，建筑形式追求陽光活潑性和通透性，建筑以優(yōu)選玻璃等新興材料的質(zhì)感變化和細部結(jié)構(gòu)上的處理體現(xiàn)“綠色家園”的自身特點，使本案具有較高的識別性和觀賞性。 從總體設(shè)計到細部推敲，我們都要把理性功能和人性交流滲透其中，精益求精，力圖使客戶以中檔價格獲取高層次的居住生活感受，讓居民在社區(qū)中同時擁有居住的空間，修假的感受，成為真正的“家園”，讓居民在居住品味，榮譽感，安全感，自由度等方面得到滿足，體現(xiàn)超值概念。 真正的社區(qū)不僅劃分空間，同時組織空間，不僅建造房子和環(huán)境，同時營造親和氛圍，為追求居住空間的舒適，我們需要營造合理完整的功能結(jié)構(gòu)空間；為追求居住空間的氛圍，我們需要營造充滿人性的空間。 住宅是人們賴以生存的生活場所，隨著社會的發(fā)展，時代的變遷和科技進步，自然化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化等新興生活理念已經(jīng)步入人們腦中，住宅已不單是賴以生存的生活場所，而是一個放松心情，享受生活的自我空間。 不可預(yù)見的市場低潮期； 市場假設(shè)：在設(shè)定銷售策略之前，我們必須設(shè)定他的實施環(huán)境，否則整個營銷的推廣將沒有參考的價值。 如何處理和周邊不
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