中原地產(chǎn)-松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項(xiàng)目投標(biāo)書-在線瀏覽
2025-03-04 00:11本頁面
【正文】 相輝映，也從而使得區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)供需能夠得到保證。所以，在強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，很多成熟的運(yùn)作模式，很多時(shí)尚的房產(chǎn)概念都被引進(jìn)，這些都保證了九亭房地產(chǎn)的較高起點(diǎn)。而且還出現(xiàn)了象奧林匹克花園（70萬）、三盛頤景園（33萬）這樣的超大型住宅項(xiàng)目。而且，九亭幾乎所有的個(gè)案，無論是目前一期已經(jīng)較為成熟的新上海弄里人家、半島花園、國(guó)亭華苑、九亭明珠苑、良隆苑等，還是目前一期還沒有交房的奧林匹克花園、三盛頤景園、江南文化園、九洲大唐花園等樓盤，都有其二期或者更多的期數(shù)。l 樓盤質(zhì)量較高，明星樓盤眾多所謂“明星樓盤”樓盤，就是指首先其是在上海房地產(chǎn)界、上海市民中產(chǎn)生重大影響力，有較高知名度；其次就是獲得過政府部門各項(xiàng)權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)。九亭的住宅得物業(yè)類型雖然只有別墅、多層（僅有國(guó)亭二期有小高層），但是多種多樣不同的建筑風(fēng)格卻競(jìng)相爭(zhēng)艷。應(yīng)該說，九亭各樓盤從其產(chǎn)品力上講，品質(zhì)已經(jīng)和上海市區(qū)接軌。從而客戶由原先本地及附近居民開始延伸和拓展至徐匯區(qū)、閔行區(qū)乃至全上海市，并隨著客戶地域性的擴(kuò)大，需求也隨之被拉動(dòng)。從趨勢(shì)看，隨著輕軌R4線到2005年的建成開通，九亭市場(chǎng)的需求量還會(huì)一定程度上的上升。細(xì)分開來看元/平方，九亭別墅物業(yè)的均價(jià)從2500米增長(zhǎng)到4500元/平方米；非別墅物業(yè)均價(jià)也從2000元/平方米增長(zhǎng)到3000元/平方米。由此可以看出九亭房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度高低。當(dāng)時(shí)雖然九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路還沒有筑通，交通除了自備車之外只有一些郊區(qū)的公交線路；但是3040萬一套別墅還是對(duì)喜愛別墅物業(yè)的人產(chǎn)生了一定的誘惑力。應(yīng)該說，2001年的九亭別墅市場(chǎng)讓上海人刮目相看了一番。應(yīng)該說這三年，九亭別墅的價(jià)格完成了一個(gè)三級(jí)跳，均價(jià)從2500元/平方米跳至4519元/平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典都隨之水漲船高。3) 產(chǎn)品力216。雖然早先的個(gè)案在細(xì)部處理方面還并不很到位，但大體形象卻已達(dá)到一定水準(zhǔn)。當(dāng)然， 上房集團(tuán)投資的新上海里弄人家（一、二期）的以紅磚形態(tài)的立面引人注目，其排屋從外觀上借鑒了新式里弄和海外TOWN HOUSE建筑風(fēng)格，40年代的里弄建筑情結(jié)去感召和呼應(yīng)具有這種情結(jié)的上海人，這樣一方面可以淡化區(qū)位概念，另一方面也體現(xiàn)出懷舊情調(diào)；新上?；▓@洋房（新上海弄里人家三期）則繼承了新上海弄里人家里面上更精髓的上海海派風(fēng)格。 綠地及景觀通常來說，別墅更注重社區(qū)的綠化和景觀。而象九亭明珠苑中的聯(lián)體別墅則處于多層物業(yè)當(dāng)中，更加談不上綠化和景觀效果。比如三盛頤景園照搬了蘇州園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，從規(guī)劃上把小區(qū)景色和住宅建筑有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)了別墅文化中真正的人文意境。 配套、會(huì)所無論物業(yè)的品質(zhì)和總價(jià)如何，客戶目前對(duì)于小區(qū)配套仍是有較高的要求。今年別墅項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)有的高達(dá)3元/平方米月，業(yè)主們也希望物有所值。但是會(huì)所所開設(shè)的項(xiàng)目并沒有其他特色，基本上只有閱覽、棋牌、健身、兒童游樂等功能。由于受到江南文化園和半島花園雙拼、聯(lián)排別墅的影響，導(dǎo)致整個(gè)別墅的主力房型面積在181210 m2，主力總價(jià)6585萬。5) 去化情況縱觀九亭別墅個(gè)盤，銷售情況普遍良好。目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)有所放大，但銷售依舊紅火。應(yīng)該說對(duì)于別墅這種本身抗性較大的物業(yè)來講，能達(dá)到這樣的銷售局面已經(jīng)很不錯(cuò)了，另一方面也反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響力和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求量較大。6) 重點(diǎn)個(gè)案216。小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)。價(jià) 格：該案價(jià)格創(chuàng)同種物業(yè)區(qū)域最高價(jià)。月?？紤]到觀景因素，環(huán)湖區(qū)域以多房戶型為主。 別墅為雙拼和獨(dú)棟規(guī)劃，面積主要為212—282平方米。 2002年10月交房公開日期：2001年6月銷售情況：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查顯示，該案總體銷售情況良好。非靠湖區(qū)域內(nèi)的多層以及別墅銷售情況處于穩(wěn)步提升狀態(tài)。B．簡(jiǎn)析 該案地理位置位于近兩年城郊地區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域——九亭新鎮(zhèn)。該案發(fā)展商杭州三盛房產(chǎn)挾其在杭州，舟山開發(fā)的同名樓盤的品牌知名效應(yīng)，適時(shí)在九亭地區(qū)推出了該項(xiàng)目，并且以氣度恢弘的大手筆規(guī)劃，全方位的廣告投入一時(shí)引起轟動(dòng)效應(yīng)，其和奧園成為了九亭地區(qū)2001年最火的二大地產(chǎn)項(xiàng)目?？陀^地說，該案在上海眾多舉著“園林化”旗幟的住宅小區(qū)中，是一個(gè)真正能夠做到園林味道的個(gè)案。值得一提的是，該案的售樓現(xiàn)場(chǎng)更是煞費(fèi)苦心地建造了萬余平方米的景觀樣板區(qū)，營(yíng)造出的古典園林環(huán)境形成了強(qiáng)烈的現(xiàn)場(chǎng)感染力。此盤不足之處在于地理位置相對(duì)九亭中心有較長(zhǎng)一段距離，目前周邊無任何商業(yè)行為，同時(shí)公交92B線無法經(jīng)過小區(qū)。216。大型美式風(fēng)格的江南別墅住宅小區(qū)，85棟雙拼別墅，22棟獨(dú)立別墅，5棟聯(lián)體別墅。價(jià) 格：39004500元/㎡，室內(nèi)車庫不計(jì)面積。雙拼別墅主力面積為189—211平方米之間，獨(dú)立別墅為340平方米。B、簡(jiǎn)述本案規(guī)劃突出了江南鄰里文化和傳統(tǒng)的人性成分，園林化的環(huán)境和建筑布局主張包容性、均好性、安全性和美觀性，屬于有一定的內(nèi)涵的高檔住宅小區(qū)。社區(qū)的娛樂型設(shè)施、購物條件和商業(yè)配套面積并不理想，成為其主要的抗性。不過，項(xiàng)目相對(duì)頤景園在價(jià)格方面具有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)純別墅的產(chǎn)品類型相比頤景園別墅公寓的混合規(guī)劃更能顯示小區(qū)的檔次和品位，吸引該類客戶的關(guān)注。 個(gè)案總表表2：2000年以來九亭主要聯(lián)體別墅物業(yè)總表案名地址規(guī)模建筑樓層平均單價(jià)主力面積主力總價(jià)公開日期工程進(jìn)度銷售率半島花園（二期）淶亭南路169號(hào)基地面積5萬方，三層聯(lián)體別墅151戶31405262交房85%悅景園滬亭南路208號(hào)基地面積2萬米，獨(dú)棟、聯(lián)體別墅3F/6232882162436982現(xiàn)房100%新上海弄里人家淶亭路8號(hào)3層聯(lián)體別墅168戶25502000現(xiàn)房100%三盛頤景園淶亭南路基地面積35萬方，總建筑面積33萬方聯(lián)體別墅500021270%江南文化園淶亭南路558弄基地
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