中原地產(chǎn)-松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)-展示頁(yè)
2025-01-24 00:11本頁(yè)面
【正文】 茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，價(jià)格停留在2000元/平方米左右。奧林匹克花園的裝修房?jī)r(jià)格還創(chuàng)造了4000元/平方米的區(qū)域內(nèi)最高多層物業(yè)價(jià)格。l 價(jià)格一路抬升隨著需求的增長(zhǎng)，九亭樓盤(pán)的價(jià)格從99年至今達(dá)到了30%以上的漲幅。目前九亭的樓盤(pán)推量基本上都能夠被消化掉，供求相對(duì)平衡。l 需求量大從99年至今，由于一系列市政建設(shè)的完成和規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)品質(zhì)、規(guī)模的提升，九亭房地產(chǎn)的總價(jià)和潛力因素凸現(xiàn)出來(lái)。上海石庫(kù)門(mén)風(fēng)格、歐美風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、后現(xiàn)代、中國(guó)古典風(fēng)格都已經(jīng)在九亭出現(xiàn)了。從“夢(mèng)回上海、情歸弄里”的新上海弄里人家，“江南文化，寫(xiě)意空間”的江南文化園，“園林深處有人家”的三盛頤景園到“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的奧林匹克花園，近兩年來(lái)九亭產(chǎn)生了眾多的上海市明星樓盤(pán)。在未來(lái)的幾年內(nèi)，還會(huì)有近100萬(wàn)平方米的住宅上市。近兩年來(lái)，九亭總的批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到50萬(wàn)平方米以上。l 供應(yīng)量大由于政府住宅用地規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等因素，九亭的樓盤(pán)呈現(xiàn)出總體體量普遍較高的態(tài)勢(shì)，達(dá)到并且超過(guò)10萬(wàn)平方米總建筑面積規(guī)模的個(gè)案比比皆是。另外，20多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐九亭住宅市場(chǎng)，其中不乏如上房、三盛、奧林匹克置業(yè)等實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商。在新鎮(zhèn)規(guī)劃當(dāng)中，宏觀規(guī)劃質(zhì)量較高，政府導(dǎo)向作用效果突出?？v觀九亭這兩年的發(fā)展軌跡，我們可以歸納出以下幾個(gè)特征。所以，九亭從99年開(kāi)始，就一直成為松江房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的排頭兵。 應(yīng)該說(shuō)，九亭的發(fā)展得益于閔行區(qū)域建設(shè)的成熟。隨著地鐵一號(hào)線及其延伸段的建成，幾年來(lái)，我們可以發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)就象一支斗志高昂的軍隊(duì)一樣，將漕寶路、新龍華、梅隴、蓮花路、外環(huán)線、七寶、莘莊等區(qū)域一塊一塊的迅速攻克。房地產(chǎn)作為九亭乃至松江的主要支柱產(chǎn)業(yè)，政府將成立房地產(chǎn)管理委員會(huì)領(lǐng)銜指導(dǎo)區(qū)域建設(shè)，對(duì)服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行有效管理。黨校的建設(shè)、西水東調(diào)工程、滬松公路立交橋的貫通，92路公交車的引進(jìn)，改善了投資環(huán)境，提升區(qū)域的綜合品質(zhì)。其二、抓基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，鎮(zhèn)政府全年投資了6000多萬(wàn)元實(shí)施了道路、路燈、煤氣等設(shè)施的建設(shè)。包括其一、抓規(guī)劃的制定。占地兩萬(wàn)多平方米新落成的鎮(zhèn)文化廣場(chǎng)，有100種燈光音樂(lè)噴泉及大片綠化，是頗具現(xiàn)代氣派和文化氣息的休閑場(chǎng)所。九亭鎮(zhèn)上商業(yè)已有一定規(guī)模，商場(chǎng)、超市不少，購(gòu)物也很方便。九亭中學(xué)也已建成還有九亭醫(yī)院、電影院、娛樂(lè)中心等醫(yī)療文化設(shè)施。該鎮(zhèn)無(wú)污染企業(yè)，空氣清新，又是近郊最大的蔬菜和花卉基地之一。沿滬青平公路至虹橋機(jī)場(chǎng)約67公里，沿滬松公路可至七寶鎮(zhèn)，繼續(xù)沿漕寶路可方便抵達(dá)萬(wàn)體館和徐家匯。雖然中原方面可以通過(guò)銷售策略來(lái)弱化滯銷期的影響，但無(wú)法根本改變基本走勢(shì)。經(jīng)過(guò)初步的核計(jì)，我方有信心在15個(gè)月（包括預(yù)訂期2個(gè)月）內(nèi)完成267套單元的90%另外，從市場(chǎng)角度分析整個(gè)樓盤(pán)銷售的旺季將出現(xiàn)在2003年8月份——2004年3月份,這期間的銷售水平將高于平均的去化標(biāo)準(zhǔn)（每月15套）；而2003年6月份——2003年8月份以及2004年3月份之后的銷售水平將因?yàn)樘鞖夂彤a(chǎn)品剩余的問(wèn)題低于平均值。上海中原物業(yè)代理有限公司 為您我做到SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)第一部分：營(yíng)銷方案初步設(shè)想 項(xiàng)目基本情況a. 占地面積：160畝，合106720m2；b. 建筑面積：53360 m2；c. 建筑形態(tài)：聯(lián)體別墅；d. 組合結(jié)構(gòu)：以多聯(lián)為主（6聯(lián)、4聯(lián)等），另設(shè)有雙拼e. 主力面積：180200 m2；f. 可售單元：267套左右；g. 房型功能配套齊全： m2的傭人房；h. 設(shè)有15002000 m2的小區(qū)會(huì)所；i. 建設(shè)總成本為3950元/ m2； 營(yíng)銷方案實(shí)施流程確定營(yíng)銷目標(biāo) ↓進(jìn)行營(yíng)銷調(diào)研↓產(chǎn)品SWOT分析↓市場(chǎng)假設(shè)→制定營(yíng)銷策略 ↓估計(jì)預(yù)算↓具體實(shí)施↓監(jiān)控調(diào)節(jié)系統(tǒng) 確定營(yíng)銷目標(biāo)中原公司的營(yíng)銷目標(biāo)就是在正常的運(yùn)作之下，通過(guò)分階段的銷售模式將產(chǎn)品均勻去化，使整個(gè)產(chǎn)品的銷售量處在穩(wěn)定的波段，這樣的話目標(biāo)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品消化的過(guò)快或過(guò)慢而產(chǎn)生流失和抗性。目前，此類價(jià)位的聯(lián)體別墅將受到市場(chǎng)上其他傳統(tǒng)別墅板塊以及新興別墅板塊的沖擊，另外還有市中心該價(jià)位段產(chǎn)品對(duì)客戶的分流，所以客戶來(lái)源有很大的局限。 營(yíng)銷調(diào)研a. 九亭區(qū)域概述九亭鎮(zhèn)在滬松公路與諸光路交界處，以滬松公路為斜線，東鄰七寶，南鄰淀浦河，由四縱四橫8條新路織成交通網(wǎng)，是松江區(qū)較為便捷的區(qū)塊之一。九亭鎮(zhèn)99年已躋身中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資百?gòu)?qiáng)，又榮膺市級(jí)精神文明先進(jìn)鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)的幼兒園、小學(xué)設(shè)施和教育質(zhì)量都很好。在九亭街沿街還有二十多間商鋪用房，用于開(kāi)設(shè)各種商店，方便居民購(gòu)物。九亭鎮(zhèn)室內(nèi)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，全年都有新鮮蔬菜、副食品供應(yīng)。據(jù)悉，九亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府立志要將上海的西南小鎮(zhèn)建設(shè)成“西郊明珠”，政府從四方面入手，進(jìn)一步讓小鎮(zhèn)“舊貌換新顏”。確定功能性市郊環(huán)的小城鎮(zhèn)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。其三、抓配套設(shè)施的建設(shè)。再則，狠抓管理。 b. 九亭樓市概況1) 九亭樓市綜述 上海人有著“家住西南”的習(xí)慣。我們驚奇的感覺(jué)到原來(lái)心目中很郊區(qū)的莘莊、春申，現(xiàn)在也已經(jīng)變得不再遙遠(yuǎn)，而區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)規(guī)模、品質(zhì)和價(jià)格的攀升更是讓人們“大跌眼鏡”。雖然九亭屬于松江區(qū)，但是它是離閔行區(qū)最近行政區(qū)域。從政府的宏觀開(kāi)發(fā)策略，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與規(guī)劃到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)有力投入，九亭房地產(chǎn)近兩年多來(lái)一直保持著供需兩旺的情況，被譽(yù)為“上海西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的明珠”。l 后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯九亭的房地產(chǎn)是在充分借鑒了閔行各區(qū)塊成敗得失的基礎(chǔ)上起步的，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。新鎮(zhèn)區(qū)中工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、商業(yè)區(qū)、市政區(qū)、住宅區(qū)都相輔相成，互
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