中原地產(chǎn)-松江九亭九贏住宅區(qū)聯(lián)體別墅項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)-閱讀頁(yè)
2025-01-30 00:11本頁(yè)面
【正文】 面積3層聯(lián)體別墅/98獨(dú)立別墅/254200189211交房60% 產(chǎn)品SWOT分析（就目前情況而言）a. 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)216。 房型設(shè)計(jì)合理，功能齊全（保姆房）；216。 產(chǎn)品形象統(tǒng)一——純聯(lián)體別墅社區(qū)；216。 就規(guī)劃草圖所示，建筑分布相對(duì)密集；216。 地段相對(duì)較偏，離淶亭南路別墅區(qū)尚有距離； 216。 會(huì)所面積過(guò)于狹小，無(wú)法陪村規(guī)劃要求；c. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)216。 九贏住宅區(qū)作為類似于“聯(lián)陽(yáng)新社區(qū)”的規(guī)劃，具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模效應(yīng)； 216。 在產(chǎn)品細(xì)化方面有很大的挖掘潛力。 今年下半年別墅供應(yīng)量激增，由此帶來(lái)的產(chǎn)品滯壓會(huì)降低市場(chǎng)對(duì)該類產(chǎn)品的需求；216。 生活配套可能還無(wú)法跟上，可能和市區(qū)內(nèi)同等價(jià)位的產(chǎn)品相差甚遠(yuǎn)；216。 %上調(diào)至3%；216。根據(jù)初步方案的概況中原方面做出如下有效的假設(shè)：a. 未來(lái)的一年中，該區(qū)域的住宅市場(chǎng)供需保持同比例增長(zhǎng)，同時(shí)房?jī)r(jià)保持在一定的增長(zhǎng)速度；b. 周邊樓盤(pán)在同一時(shí)段對(duì)外面市，同一類產(chǎn)品的供應(yīng)量相當(dāng)大；c. 市政交通建設(shè)處于零界狀態(tài)，即將啟動(dòng)；d. 周邊生活配套初具規(guī)模，例如建設(shè)有規(guī)模和檔次的休閑廣場(chǎng)；e. 政府對(duì)目前的房地產(chǎn)政策沒(méi)有太大的修訂； 制定營(yíng)銷策略a. 產(chǎn)品定位“理性的功能結(jié)構(gòu)空間和感性的愜意享受空間二者融合的中高檔低密度立體自然休閑TOWNHOUSE社區(qū)”定位詮釋：216。216。216。216。216。216。b. 價(jià)格定位1) 從本案的定位來(lái)看，已經(jīng)屬于區(qū)域內(nèi)較為高檔的樓盤(pán)：216。 項(xiàng)目單一的產(chǎn)品細(xì)化使其血統(tǒng)純化；216。這樣在銷售過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)客戶分層或客戶相互之間的抗性；216。 在產(chǎn)品細(xì)化方面有很大的挖掘潛力。 目前類似擁有聯(lián)體別墅的項(xiàng)目銷售速度偏慢，這是由周邊配套、交通情況所制約的，相信在一年后的今天這些狀況將得到較大的改觀。 九亭別墅的銷售價(jià)格（32005000元/m2）就產(chǎn)品本身以及目前市場(chǎng)來(lái)講略顯高；216。 周邊配套的逐步完善；216。 本案在設(shè)計(jì)規(guī)劃上還有很大的潛力；216。 c. 目標(biāo)客戶定位目前在上海購(gòu)買(mǎi)別墅的人群中，%，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)者占了25%，港澳臺(tái)同胞占了近30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買(mǎi)。本案的產(chǎn)品總價(jià)范圍處在90120萬(wàn)，但是購(gòu)買(mǎi)此類產(chǎn)品的客戶層次往往要高于購(gòu)買(mǎi)同等價(jià)位其他產(chǎn)品的客戶，無(wú)論是在品位、學(xué)識(shí)、氣質(zhì)，還是魄力等方面。他們是：A. 大型企業(yè)組織的高層管理人員B. 外籍公司在滬的地區(qū)執(zhí)行長(zhǎng)官（中方）主要需求：尋找釋放工作壓力的空間或?yàn)閷?lái)的退隱而準(zhǔn)備年齡：4050歲C. 民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主：主要需求：對(duì)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，對(duì)擁有財(cái)富的炫耀D. 海歸派以及港臺(tái)人士（華僑）主要需求：對(duì)生活習(xí)慣的延續(xù)（海歸派）或是對(duì)過(guò)往生活空間的釋放（港臺(tái)人士）E. 文化名流、影視明星、體育明星主要需求：綜合上述的“尋找釋放工作壓力的空間或?yàn)閷?lái)的退隱而準(zhǔn)備”，還有“對(duì)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，對(duì)擁有財(cái)富的炫耀”，最后他們還考慮到“財(cái)富的轉(zhuǎn)移和投資”。營(yíng)銷主線開(kāi)盤(pán)主體生活理念的切入第一銷售期對(duì)河灘文化的述求第二銷售期對(duì)休閑生活的述求尾盤(pán)對(duì)項(xiàng)目多方整合述求e. 市場(chǎng)切入點(diǎn)：產(chǎn)品的特性A. 純聯(lián)體別墅的稀缺目前，九亭附近的項(xiàng)目做純TOWNHOUSE的產(chǎn)品不多，到明年的時(shí)候現(xiàn)有的純聯(lián)體別墅項(xiàng)目基本也被消化完了，這樣就保證了本案的唯一性；再加上將開(kāi)工的樓盤(pán)做純聯(lián)體別墅的可能性估計(jì)不大，所以就能體現(xiàn)本案在區(qū)域內(nèi)的稀缺性。然這些樓盤(pán)忽視了給產(chǎn)品帶來(lái)衍生附加值的“次元素”文化，倒是“奧林匹克花園”在這方面做得相當(dāng)?shù)轿?，將“運(yùn)動(dòng)”這一大眾理念貫穿于整個(gè)樓盤(pán)的銷售之中，這使它能創(chuàng)出區(qū)域高價(jià)的原因之一。立面的豎線條、坡地的曲線、水道的延展交錯(cuò)縱橫，形成自然的輪廓。借此突現(xiàn)本案的一大特色，同時(shí)這又將成為支撐樓盤(pán)價(jià)位的基石。別墅的推廣需要開(kāi)發(fā)商有更廣的目光，因?yàn)樗哪繕?biāo)客戶不僅僅是上海本土部分購(gòu)房者同時(shí)更多的是來(lái)自臺(tái)灣、香港、東南亞的人士。A. “樣板引導(dǎo)”的銷售策略這是目前實(shí)用性較強(qiáng)的銷售方法，就是將局部區(qū)域的各個(gè)功能環(huán)節(jié)竣工到位，達(dá)到交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，給來(lái)訪的客戶一個(gè)的整體感覺(jué)，客戶將考慮到今后的生活質(zhì)量的問(wèn)題，所以產(chǎn)品細(xì)節(jié)的實(shí)際化對(duì)客戶的說(shuō)服力更直接、更有效，同時(shí)又將成為產(chǎn)品和客戶溝通的最佳載體。中原認(rèn)為，在此銷售策略下，應(yīng)為每位客戶提供一對(duì)一的銷售服務(wù)。 （具體方案略）C. 異類客戶同步推廣的銷售策略考慮到本案的目標(biāo)客戶來(lái)源廣泛，同時(shí)所受文化的熏陶不盡相同，因此在目標(biāo)客戶獲取的方法上必須采用非常手段。D. 限量銷售策略為顯示本案的稀有性，在銷售時(shí)實(shí)行限量發(fā)售的方法。E. 除此以外我們還將安排多重的SP、RP活動(dòng) 營(yíng)銷預(yù)算別墅因?yàn)榭墒勖娣e少、土地單位成本較高、單元總價(jià)高、客源有限的問(wèn)題，導(dǎo)致其推廣營(yíng)運(yùn)成本相對(duì)一般的住宅項(xiàng)目要高得多，其媒體涉及網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告牌、電視廣告等高費(fèi)用項(xiàng)目。其中：銷售道具制作費(fèi)用：5060萬(wàn)廣告媒體宣傳推廣：520萬(wàn)SP活動(dòng)、RP活動(dòng)： 80萬(wàn) 準(zhǔn)備金：510萬(wàn) 營(yíng)銷周期和資金回流計(jì)劃就像在最早時(shí)提出的營(yíng)銷目標(biāo)，我們非常有信心將產(chǎn)品在一定的銷售周期內(nèi)完成相應(yīng)的指標(biāo)。鑒于此種情況，我們認(rèn)為：216。 整個(gè)銷售周期控制在15個(gè)月之內(nèi)（包括預(yù)定期2個(gè)月）也將作為對(duì)本公司代理此項(xiàng)目的考核指標(biāo)。 資金回收是保證開(kāi)發(fā)商（或投資商）項(xiàng)目順利運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，將被列入考核指標(biāo)； 監(jiān)控調(diào)節(jié)系統(tǒng)以上策略是就假設(shè)市場(chǎng)環(huán)境而做出的具體，可是一旦市場(chǎng)發(fā)生設(shè)計(jì)以外的走勢(shì)，我們還將通過(guò)項(xiàng)目策劃的監(jiān)控調(diào)節(jié)系統(tǒng)進(jìn)行修正，確保方案實(shí)施的正確性。B. 策劃顧問(wèn)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為： 216。216。216。 27 香 港 Hong Kong 廣 州 Guangzhou 上 海 Shanghai 北 京Beijing
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