【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，鼓勵(lì)其積極進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，而現(xiàn)狀土地價(jià)值較高的地區(qū)也是目前能夠吸引開(kāi)發(fā)商眼球的不可多得的地段，另一方面，新城政府也能夠可以通過(guò)出讓高 價(jià)值的土地獲得高收益的發(fā)展資金，為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金保障，同時(shí)也減輕政府財(cái)政壓力。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中后期，土地價(jià)值已有大幅度的上升，新城項(xiàng)目的收益前景更為明朗。此時(shí)，其他開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)聚攏，向新城政府表達(dá)開(kāi)發(fā)意愿。而新城政府也因此可以獲得更多的資金收益以保持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，改善人民的生活水平，并規(guī)范新城建設(shè)，促進(jìn)新城發(fā)展。 3 土地供給方式 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷調(diào)整，我國(guó)城市土地供給制度也發(fā)生了一系列的演變。根據(jù)城市土地管理事權(quán)的演進(jìn)，我國(guó)城市土地供給制度的演變可以劃分為四個(gè)階段，即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代城市土地?zé)o償、無(wú)期 、無(wú)流動(dòng)供給階段、城市土地供給批租制度建立階段、城市土地儲(chǔ)備制度建立階段以及城市土地供給宏觀調(diào)控體系建立階段 [ 10]。在演變過(guò)程中，中央政府逐步修正了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的土地政府行政審批的供給模式 , 確立了除劃撥土地使用權(quán)之外的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地使用權(quán)的供給方式 , 從而建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的土地供給雙軌模式 ,對(duì)我國(guó)土地供給市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大影響 [11]。 我國(guó)主要的幾種土地供給方式 目前，我國(guó)城市土地供給方式主要有行政劃撥、有償出讓、補(bǔ)辦出讓手續(xù)等三種方式，而有償出讓又有協(xié)議、招標(biāo)、拍 賣、掛牌等四種形式 [12]。 協(xié)議出讓，是指土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金，由于使用性質(zhì)的改變成為經(jīng)營(yíng)性用地，在變更為經(jīng)營(yíng)性用地前需每年交納相應(yīng)數(shù)額的出讓金后才可以租賃的形式進(jìn)入市場(chǎng)。 招標(biāo)出讓，是指通過(guò)一定的公開(kāi)平臺(tái)，召集有資質(zhì)的土地使用者，在一定期限，通過(guò)上報(bào)土地用途、土地使用出讓金等材料，并在一定時(shí)間內(nèi)公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，來(lái)爭(zhēng)取土地的使用權(quán)。 拍賣出讓，是土地所有者（政府）在一定的時(shí)間通過(guò)叫價(jià)的方式，決定土地的使用者，價(jià)高者得。 某新城建設(shè) 的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究 6 掛牌出讓，就是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易 條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。掛牌公示交易其實(shí)是土地招標(biāo)拍賣的一種補(bǔ)充形式，它與招標(biāo)拍賣的本質(zhì)區(qū)別是 :即便是一家機(jī)構(gòu)競(jìng)標(biāo)也可出讓，目的是既保證了政府出讓土地應(yīng)堅(jiān)持的公開(kāi)公平的原則，又避免了有價(jià)無(wú)市，導(dǎo)致出現(xiàn)流標(biāo)的情況 [13]。 不同土地供給方式的優(yōu)勢(shì)和適用項(xiàng)目 招拍掛三種方式的優(yōu)缺點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)性用地的出讓方式一般集中在招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式上。這三種土地出讓方式各有其優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)，新城政府在選擇土地出讓方式時(shí)，要特別注意其區(qū)別， 對(duì)不同的建設(shè)項(xiàng)目采用不同的合適的土地供給方式。 在這其中，土地拍賣出讓方式能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)格的最大化，為新城政府提供大量的建設(shè)資金。但同時(shí)，它也有其缺陷。首先，這種出讓方式不利于選擇具有開(kāi)發(fā)實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)水平的開(kāi)發(fā)商，影響重要項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，間接提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。其次，拍賣過(guò)程的激烈競(jìng)爭(zhēng)可能使參與其中的開(kāi)發(fā)商忽視其開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)能力，非理性進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這就增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，影響新城建設(shè)的發(fā)展質(zhì)量。 相對(duì)的，土地招標(biāo)出讓方式則不存在這方面的問(wèn)題。使用這種出讓方式，獲取土地的開(kāi)發(fā)商往往不是最高出價(jià)者，而是符合 新城政府制定標(biāo)準(zhǔn)的綜合實(shí)力最佳者。新城政府可以通過(guò)這種方式選擇出價(jià)相對(duì)較高，同時(shí)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理規(guī)范的開(kāi)發(fā)商。 而土地掛牌出讓方式的優(yōu)勢(shì)在于提供開(kāi)發(fā)商相對(duì)寬裕的時(shí)間，以方便其對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估規(guī)劃，避免其非理性的決策行為。當(dāng)然，其不足之處也在于此，時(shí)間的拖延容易產(chǎn)生未知的負(fù)面效應(yīng)以及機(jī)會(huì)成本。 各類土地出讓方式的適用項(xiàng)目 隨著我國(guó)市場(chǎng)體制的逐步完善，我國(guó)土地供給方式也形成了一定的模式與制度，不同的土地供給方式適用于不同的建設(shè)項(xiàng)目。一般而言，行政劃撥較多用于學(xué)校、醫(yī)院等公共福利設(shè)施的建設(shè)用地，其 經(jīng)營(yíng)不帶盈利色彩，建設(shè)資金一般由當(dāng)?shù)卣畡潛堋? 而有償出讓以及補(bǔ)辦出讓手續(xù)的土這類土地供給方式則更廣泛地用于盈利性項(xiàng)目的建設(shè)用地[14]。 這類出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式，集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)原則，有利于形成政府某新城建設(shè) 的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究 7 主動(dòng)供地的機(jī)制，能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的作用。 根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律條款，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓 [15]。 目前，我國(guó)土地供給市場(chǎng)上，土地 拍賣出讓方式一般適用于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的用地。地方政府運(yùn)用這種方式以獲取大量的資金以補(bǔ)貼財(cái)政支出。土地招標(biāo)出讓方式一般適用于道路工程、綠化工程等工程類項(xiàng)目的非經(jīng)營(yíng)性用地，或者是房地產(chǎn)項(xiàng)目等其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。而土地掛牌出讓方式則往往適用于大規(guī)模、大工程項(xiàng)目的用地。 協(xié)議出讓的方式則比較容易出現(xiàn)暗箱操作、權(quán)錢交易等問(wèn)題，一般在引進(jìn)外國(guó)投資項(xiàng)目或重點(diǎn)投資項(xiàng)目中采用，但在新城建設(shè)中并不適合采用。 4 新城土地供給模式 從國(guó)外成熟的土地市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的大量資金往往來(lái)源于土地，并用之于土地， 而且土地收入將再投入到城市土地開(kāi)發(fā)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，從而使城市建設(shè)資金進(jìn)入一種良性循環(huán) [16]。目前，新城發(fā)展的“瓶頸”之一是資金的短缺，而土地供給工作的展開(kāi)則直接影響到開(kāi)發(fā)商與投資商的入駐問(wèn)題，因此，這一問(wèn)題能否順利解決將直接影響到新城的成長(zhǎng)發(fā)展，提出合適的土地供給模式至關(guān)重要。 合適的土地開(kāi)發(fā)商 新城項(xiàng)目的建設(shè)是新城政府發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的一個(gè)重要措施。為了能使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能更好更迅速地發(fā)展，人民生活水平能夠更快地提高，新城項(xiàng)目需要在保證質(zhì)量的前提下，盡快完成。因而，新城政府在開(kāi)發(fā)商選擇策略上要結(jié)合自身?xiàng)l件與 需求，在不同的開(kāi)發(fā)商類型中選擇合適的合作者。 開(kāi)發(fā)商分類 按照開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力、品牌規(guī)模等特性，可以將開(kāi)發(fā)商分為兩類：一是大型開(kāi)發(fā)商，二是中小型開(kāi)發(fā)商。大型開(kāi)發(fā)商指在全國(guó)范圍內(nèi)具有一定品牌影響力，在專業(yè)領(lǐng)域中擁有良好實(shí)力與信譽(yù)，在公眾中具有優(yōu)秀的口碑的開(kāi)發(fā)商。一般情況下，具有一定品牌實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能夠保證工程項(xiàng)目建設(shè)中施工隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)與工程的完整性，這就為工程項(xiàng)目的高質(zhì)量完成提高了一定的保證。同時(shí)，這類開(kāi)發(fā)商更注重信譽(yù)及其工程在社會(huì)上的影響，因而能夠在保證工程質(zhì)量的前提下，按合同約定完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。同時(shí)， 引入這類開(kāi)發(fā)商，能夠產(chǎn)生品牌集聚效應(yīng)，吸引更多的投資方與開(kāi)發(fā)商關(guān)注新城項(xiàng)目，有利于新城項(xiàng)目的融資、后期工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及未來(lái)新城的健康發(fā)展。但這類開(kāi)某新城建設(shè) 的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究 8 發(fā)商由于其綜合實(shí)力比較強(qiáng)，人際關(guān)系面較廣，在與地方政府進(jìn)行關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等問(wèn)題的談判過(guò)程中，往往占據(jù)有利地位，討價(jià)還價(jià)能力強(qiáng)；同時(shí)，其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往以其自身開(kāi)發(fā)思路做引導(dǎo)，容易與地方政府的管理引導(dǎo)產(chǎn)生沖突，尤其可能產(chǎn)生“土地綁架”行為。 中小型開(kāi)發(fā)商指在全國(guó)一定區(qū)域范圍內(nèi)有一定影響力，在專業(yè)領(lǐng)域擁有一定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)與實(shí)力，但在公眾中并不聞名的開(kāi)發(fā)商。這類開(kāi)發(fā) 商的開(kāi)發(fā)實(shí)力不如大型開(kāi)發(fā)商，也缺乏資金，進(jìn)行大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大。但是，這類開(kāi)發(fā)商往往只參加一定地域范圍內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境比較熟悉，能夠較為方便地解決項(xiàng)目開(kāi)展中遇到各種各樣的問(wèn)題，不致使其影響工程進(jìn)度與質(zhì)量，進(jìn)而影響工程成本。而且，此類開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)能力不強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣谂c其進(jìn)行談判時(shí)占據(jù)有利地位。在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，新城政府引導(dǎo)其開(kāi)發(fā)行為也較為容易。 開(kāi)發(fā)商選擇 不同類型的開(kāi)發(fā)商具有其自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)（見(jiàn)表 41），新城政府需要結(jié)合不同開(kāi)發(fā)商的不同特點(diǎn)以及新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)期選擇合適的 開(kāi)發(fā)商。 表 41 不同開(kāi)發(fā)商的優(yōu)劣勢(shì)比較表 開(kāi)發(fā)商類型 開(kāi)發(fā)實(shí)力 資金實(shí)力 討價(jià)還價(jià)能力 品牌集聚效應(yīng)等附加價(jià)值 大型開(kāi)發(fā)商 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 有 中小型開(kāi)發(fā)商 中 中 中 無(wú) 在新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題上，新城政府首先面臨的困境就是融資開(kāi)發(fā)問(wèn)題。如前所述，新城所在地域原本經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)氛圍也尚未形成。此時(shí)，新城政府急需資金的注入，同時(shí)，要逐漸形成開(kāi)發(fā)氛圍，以吸引其他開(kāi)發(fā)商的參與。因此，新城政府在開(kāi)發(fā)初期需要選擇一些大型開(kāi)發(fā)商，引入資金，盡快使項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)。在新城土地經(jīng)歷一定的開(kāi)發(fā)后，土地價(jià)值逐 步上升，新城項(xiàng)目發(fā)展前景良好，此時(shí)，新城政府需要使房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。因而，在中后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，新城政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的引入并沒(méi)有那么嚴(yán)格的要求，只需能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并能在政府引導(dǎo)下進(jìn)行合理的土地開(kāi)發(fā)。在這里，選擇中小型開(kāi)發(fā)商有利于新城政府在談判中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，也有利于引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)健康成長(zhǎng)。 同時(shí)，在新城項(xiàng)目的建設(shè)中，不僅存在新城政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈，也需要不同開(kāi)發(fā)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)與博弈。新城政府在對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇過(guò)程中，要注意引進(jìn)同類型 不同品牌的開(kāi)發(fā)商，某新城建設(shè) 的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究 9 使不同的開(kāi)發(fā)商之間相互牽制、相互競(jìng)爭(zhēng)，這有利于建設(shè)項(xiàng)目健康良好的發(fā)展，也有利于加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，以盡快達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)。 土地供給對(duì)開(kāi)發(fā)商利益的影響 有償出讓與開(kāi)發(fā)商的利益 大部分的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地以及小部分非經(jīng)營(yíng)性用地需要通過(guò)有償出讓的方式進(jìn)行土地供給。在這樣的條件下，參與的開(kāi)發(fā)商都有機(jī)會(huì)獲取土地使用權(quán)。而土地價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是公平的。但是，由于土地拍賣出讓方式存在 “價(jià)高者得”心理，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格一定時(shí)，對(duì)同等實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，地價(jià)上升將引起開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的下降。這對(duì)實(shí)力不 強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)講是個(gè)挑戰(zhàn)，他們?nèi)绻胪稑?biāo)成功，則可能獲取的利潤(rùn)會(huì)大大低于其他有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，甚至舍棄利潤(rùn)，而只為了獲取在外的聲譽(yù)。對(duì)具有一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則是一項(xiàng)約束，他們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行周密的策劃規(guī)劃，才能保證在投標(biāo)成功、完成項(xiàng)目的同時(shí)盡可能獲取更大的利潤(rùn)。 土地