【文章內容簡介】 事行為能力人和限制民事行為能力人房屋涉及的監(jiān)護問題 ①監(jiān)護關系的確定 未成年人的監(jiān)護人問題 其他無民事行為能力人和限制民事行為能力人 ②為其利益處分房屋的保證 ③確定當事人有無民事行為能力，是否是限制民事行為能力人的路徑 ? 公證的材料形式規(guī)定。 ? 遵循一般以不動產所在地公證為原則，但涉及的單方法律行為公證除外 ? 境外公證的轉遞和認證路徑 ? 境外形成司法文書應用于房屋登記 ? 1 、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)形成的司法文書 ? 2 、締結或參加國際司法協(xié)助條約的外國司法文書 ? 3 、未與中華人民共和國締結或參加國際司法協(xié)助條約的外國法院司法文書、人民法院不予受理的香港特別行政區(qū)法院涉及房地產權屬、婚姻關系等民事裁判類法律文書、以及其他人民法院不予受理的涉外司法文書 第二部分 附錄 C相關要件具體問題解析 ?對條文的把握應注意的問題： ? 材料名稱 ? 原件、復印件的使用 ? 備注內容的使用 ? 國有土地上的房屋所有權初始登記 ? 解析：幾項實踐中的特別要件 ? ①建設工程施工證明的適用 ? 房屋已經(jīng)竣工證明的適用 ? ②合作（聯(lián)建）協(xié)議和產權分割清單 的法律適用 ?③ 初始登記的幾個實踐問題： ? 【 例一 】 規(guī)劃驗收與實測面積不一致 ? 【 例二 】 查封與初始登記的競合 ? 【 例三 】 土地或在建工程辦理抵押登記的項目，能否直接辦理初始登記？ ? 【 例四 】 預售許可、土地或在建工程抵押、建設工程價款之間的沖突？ ? 集體土地上的房屋所有權初始登記申請材料 ? 解析：幾項實踐中的特別要件 ? ①房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明 ? 第一階段： 《 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例 》 實施以前 ? 第二階段： 1990年 4月 1日至 2022年 12月 31日 ,區(qū)分城市規(guī)劃區(qū)內集體土地上所建房屋和城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上所建房屋兩種情況。 ? 第三階段：自 2022年 1月 1日以后，城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)一管理，集體土地上新建房屋均應當提交建設規(guī)劃許可證或其他證明。 ? ② 房屋測繪報告或村民住房平面圖 ? 《 房產測量規(guī)范 》 的適用范圍不能全面涵括集體土地上房屋測量，因此考慮了原則性和靈活性的結合。 ? ③ 房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織成員的證明或經(jīng)村民會議同意或由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明 ? ★ 區(qū)分集體土地使用權的不同取得主體的身份證明 ? 農村集體土地范圍內的房屋申請初始登記或轉移登記時，都需要登記部門認定申請人是否屬于該農村集體經(jīng)濟組織的成員，申請人屬于房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織成員的證明由該集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具皆可。 ? 申請人是村民 ? 使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，先向村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。 ? 提交集體經(jīng)濟組織出具的證明文件 ? 申請人是集體經(jīng)濟組織 ? 根據(jù) 《 村民委員會組織法 》 第二十四條第（六）款之規(guī)定，對宅基地的使用方案應經(jīng)村民會議討論決定方可辦理。 ? 提交村民會議同意或由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明。 ? .3 國有土地上的房屋所有權轉移登記申請材料 ? 解析：幾項實踐中的特別要件 ? ①遺贈公證書和接受遺贈公證書 ? 注意區(qū)分遺囑繼承和遺贈情形。 ? ②約定協(xié)議，主要適用于房屋單獨與共有之間以及按份共有之間的轉化。 ? ★ 注意離婚協(xié)議應用于房屋登記的情況。 ? ③企業(yè)清算的證明和房屋所有權轉移的證明 ? ④作價入股協(xié)議 （應注意個體工商戶、個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司與其投資人之間的房屋所有權轉化 問題） ? ⑤ 未將土地使用權證書列為必收要件 ? 注意： ? A:為什么不列為必收要件 ? B: 劃撥土地上房屋的轉移問題 ? ⑥ 登記機構是否審查轉移的價格 ?★ 轉移登記疑難點： ? 一：所有權變動中涉及到附有條件，或附有負擔的內容是否應記載在登記簿中。 ? 在實踐過程中，時常會出現(xiàn)申請人提交的房屋所有權變動中附有條件或附有其他負擔的情形。在辦理登記業(yè)務時，通常會面臨兩個問題： ? 這樣的附條件或附負擔是否會阻止房屋登記？ ? 【 例一 】 ：甲、乙兩人離婚，在離婚的民事調解書上記載如下 “甲應當向乙支付 12萬元后，房產歸甲所有。如果甲未在規(guī)定的期限內向乙支付 12萬元，則房產歸乙所有 ” ，后乙單方持民事調解書申請登記。 ? 此類屬于附所有權變動成立條件的情形，是一種所有權保留。因為調解書中所附的條件一旦不成立就會與乙申請登記的事項沖突，因此該申請不能準予登記。因此也就不存在登記簿中會記載附條件等限制。 ? 【 例二 】 ： 甲、乙兩人離婚，在離婚的民事調解書上記載如下 “ 房產歸甲所有。甲應當補償乙 12萬元。 ” 后甲單方持民事調解書申請登記。 ? 生效民事調解書屬有效裁判文書，其中對于房屋的所有權歸屬已有明確，因此應當予以登記，對于甲與乙之間的補償款，應屬于債權范疇，不屬于登記部門的登記范疇，因此登記簿中不應當進行記載。如果甲未能對乙履行款項支付義務，應由其通過民事訴訟渠道進行解決。 ? 【 例三 】 ：甲、乙兩人離婚，在離婚民事調解書上記載 “ 待十年后，小孩丙年滿 18周歲時，房產方歸甲所有 ”，后甲持民事調解書申請登記。 ? 該例是一種附期限的所有權變動，甲對房屋享有期待權，這種情況不能直接辦理所有權登記。如果甲、乙之間能形成預告登記約定，則可考慮辦理預告登記。 ? 【 例四 】 甲將房屋贈與給乙，在贈與公證書上載明，“甲在有生之年對該贈與的房屋享有居住權，如受贈人轉讓該房屋，受贈人負責解決贈與人的居住問題，并承擔相關費用?！奔滓液蟪止C書申請辦