【文章內(nèi)容簡介】 讓房地產(chǎn)項目計算分攤或提供金融機構證 明），甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比 例是 10%，計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。 允許扣除的開發(fā)費用 = （ 5200+2800） 10% = 800萬元 L o g o Company Logo ?外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設稅和教育費附加，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金時不含城市維護建設稅和教育費附加 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費用，不允許單獨扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除 關于稅金扣除的特別規(guī)定 L o g o Company Logo ?舊房及建筑物扣除項目金額 房屋及建筑物的評估價格 評估價格 =重置成本 成新度折扣率 取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 L o g o Company Logo 例題討論 2022年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開 發(fā)，按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金 2840萬元，繳納相關 稅費 160萬元，住宅開發(fā)成本 2800萬，其中含裝修費用 500 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 300萬元（不能提供 金融機構證明），當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共 計 9000萬元，繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費附加 495萬元， 繳納印花稅 ，該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn) 開發(fā)費用扣除比例為 10%，計算企業(yè)應繳納土地增值稅？ L o g o Company Logo （ 1）住宅銷售收入為 9000萬元 （ 2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額： ①取得土地使用權支付的金額 =2840+160=3000萬元 ②住宅開發(fā)成本為 2800萬元 ③房地產(chǎn)開發(fā)費用 =（ 3000+2800） 10%=580萬元 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 =495+= 扣除項目金額合計 =3000+2800+580+= （ 3）增值額 =9000－ = （ 4）增值率 =≈31% （ 5）應納稅額 = 30%= L o g o Company Logo 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金 額的 20%的，予以免稅。 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，予以免稅。 企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、 經(jīng)濟適用房房源，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，予 以免稅。 自 2022年 11月 1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅 四、土地增值稅稅收優(yōu)惠（ ★★） L o g o Company Logo ?五、土地增值稅征收管理 （一）納稅申報 納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7日內(nèi)，到房地產(chǎn) 所在地主管稅務機關辦理納稅申報 L o g o Company Logo 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售 1 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目 2 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權 3 （二）納稅清算 具有下列情形之一，納稅人應當主動進行土地增值稅清算 ： L o g o Company Logo 具有下列情形之一，稅務機關可以要求納稅人進行土地增值 稅清算： 已竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占可售建筑面積 85%以上，或雖未超過 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租 或自用 取得銷售（預售）許可證滿三年，仍未銷售完畢 納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù) L o g o Company Logo 真題討論 2022年 多項選擇題 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應當 進行土地增值稅清算的有（ ABC） （預售）許可證滿 2年尚未銷售完畢的 L o g o Company Logo 第五節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度 擁有土地使用權的單位和個人是土地使用稅的納稅人 納稅人不在土地所在地 代管人或?qū)嶋H使用人 使用權未確定或權屬糾紛未解決 由實際使用人 土地使用權共有 由共有各方分別納稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人 (★ ) L o g o Company Logo ?城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的土地，無論國家所有還是集體所有，都屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。 二、城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍（ ★ ） L o g o Company Logo 測定的 土地面積 證書確定 土地面積 據(jù)實申報 土地面積 三、 城鎮(zhèn)土地使用稅 計稅依據(jù)（ ★） 納稅人實際占用的土地面積 L o g o Company Logo ?年應納稅額 =實際占用的土地面積（平方米） 適用稅額 四、城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額的計算（ ★★★） L o g o Company Logo 例題討論 ?某企業(yè)實際占用土地面積為 25000平方米，經(jīng)稅務機關核定，該企業(yè)所在地段適用城鎮(zhèn)土地使用稅稅率每平方米稅額為 2元。計算該企業(yè)全年應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額 應納稅額 =25000 2=50000元 L o g o Company Logo 國家機關、人民團體、軍隊自用的土地 由國家財政撥付經(jīng)費的單位的自用的土地 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地 市政街道、綠化帶、廣場等公共用地 直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)用地 經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅 5 – 10年 能源、交通、水利設施用地 五、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠（ ★★★） L o g o Company Logo 自房產(chǎn)交付之次月起 納稅人出租、出借房產(chǎn) 自房產(chǎn)交付之次月起 納稅人購置新建商品房 簽發(fā)權屬證書之次月起 納稅人購置存量房 從合同約定交付時間或 簽訂合同之次月起 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得 土地使用權 自批準征用之日起滿一年開始征稅 新征用耕地 自批準征用之次月起 新征用非耕地 六、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理（ ★★） L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項選擇題 某火電廠總共占地面積 80平方米，其中圍墻內(nèi)占地 40平方 米，圍墻外灰場占地面積 3平方米，廠區(qū)及辦公樓占地面積 37平方米，城鎮(zhèn)土地使用稅為 /平方米，問該公司當年 應繳納（ C）元城鎮(zhèn)土地使用稅。 A. B. 60 C. D. 120 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 多項選擇題 關于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義發(fā)生時間的下列表述中，正確的 有（ BCD） A. 納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起繳納 B. 納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月繳納 C. 納稅人以出讓方式有償取得土地使用權，合同約定交付土地時間的，自合同約定交付土地時間的次月起繳納 D. 納稅人以出讓方式有償獲取土地使用權，合同未約定交付土地時間的，自合同簽訂的次月起繳納 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 多項選擇題 關于確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的下列表述中，符合法律制 度的有（ ABCD ） A．擁有土地使用權的單位或個人為納稅人 B．擁有土地使用權的單位或個人不在土地所在地的，以代管人或?qū)嶋H使用人為納稅人 C．土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，以實際使用人為納稅人 D．土地使用權共有的，以共有各方為納稅人 L o g o Company Logo 第六節(jié) 車船稅法律制度 在我國境內(nèi)擁有或管理車船的單位和個人為車船稅的納稅人 從事機動車交通事故責任保險業(yè)務的保險機構為機動車車船 稅的扣繳義務人 一、車船稅的納稅人（ ★） L o g o Company Logo ?二、車船稅稅目（★★★） 乘用車 商用車 其他車輛（專用作業(yè)車和輪式專用機械車，不包括拖拉機） 摩托車 船舶（機動船舶、非機動駁船、拖船和游艇） L o g o Company Logo ?三、車船稅的計稅依據(jù)★★★ 乘用車、商用客車和摩托車，以每輛為計稅依據(jù) 商用貨車、專用作業(yè)車和輪式專用機械車按整備質(zhì)量每噸為計稅依據(jù) 機