【正文】 Company Logo 第三節(jié) 契稅法律制度 在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移（土地使用 權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個(gè)人 一、契稅納稅人（ ★） L o g o Company Logo 國有土地使用權(quán)出讓 1 土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與、交換 2 房屋買賣、贈(zèng)與、交換 3 視同發(fā)生土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 4 二、契稅征稅范圍（ ★★★） L o g o Company Logo 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù) 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格確定 市場價(jià)格 三、契稅計(jì)稅依據(jù)（ ★★★） 成交價(jià)格 L o g o Company Logo 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地出讓費(fèi)或土地收益為計(jì)稅依據(jù) 補(bǔ)繳契稅 價(jià)格差額 土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等，免征契稅，不相等，由多交付貨幣的一方繳納契稅 L o g o Company Logo ?四、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（ ★★★） 應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) 稅率（ 3% — 5%） L o g o Company Logo 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅 納稅人承受荒山、荒溝、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅 按照國際條約應(yīng)當(dāng)免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)、外交代表、領(lǐng)事官員承受土地、房屋權(quán)屬 五、契稅稅收優(yōu)惠（ ★★） L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項(xiàng)選擇題 周某向謝某借款 80萬元后，后因謝某急需資金，周某以一套 價(jià)值 90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的同時(shí)支付周某差價(jià)款 10萬元。已知契稅稅率為 3%.關(guān)于此 次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（ C ） 3萬元 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 多項(xiàng)選擇題 根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，以成交價(jià)格作為契 稅計(jì)稅依據(jù)的有（ AD ） A. 房屋買賣 B. 土地使用權(quán)交換 C. 房屋贈(zèng)與 D. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項(xiàng)選擇題 周某原有兩套住房， 2022年 8月，出售其中一套，成交價(jià)為 70萬元；將另一套以市場價(jià)格 60萬元與謝某的住房進(jìn)行了等 價(jià)置換；又以 100萬元價(jià)格購置了一套新住房，已知契稅的 稅率為 3%.周某計(jì)算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中，正確的有 （ A） A. 100 3%=3（萬元） B.（ 100+60） 3%=（萬元） C.（ 100+70） 3%=（萬元） D.（ 100+70+60） 3%=（萬元） L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項(xiàng)選擇題 甲公司于 2022年 9月向乙公司購買一處閑置廠房，合同注明的 土地使用權(quán)價(jià)款 2022萬元，廠房及地上附著物價(jià)款 500萬元， 已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契約稅稅率為 3%，甲公司應(yīng)繳納的契約稅稅額 為（ D ）萬元。 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 多項(xiàng)選擇題 關(guān)于契稅計(jì)稅根據(jù)的下列表述中，符合法律制度規(guī)定的有 （ ABD ） A．受讓國有土地使用權(quán)的，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù) B．受贈(zèng)房屋的，由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格確定 計(jì)稅依據(jù) C．購入土地使用權(quán)的，以評估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù) D．交換土地使用權(quán)的，以交換土地使用權(quán)的價(jià)格差額為計(jì) 稅依據(jù) L o g o Company Logo 第四節(jié) 土地增值稅法律制度 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位和個(gè)人。 一、土地增值稅納稅人（ ★） L o g o Company Logo （一）征稅范圍的一般規(guī)定 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán) 只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不征收土地增值稅 注：一定發(fā)生 權(quán)屬轉(zhuǎn)移 二、土地增值稅征稅范圍（ ★★★） L o g o Company Logo 事項(xiàng) 征免 出讓 免征 抵押 抵押期間：不征 抵押期滿，以該房地產(chǎn)抵債：征收 合作建房 建成后自用：免征 建成后銷售：征收 贈(zèng)與 贈(zèng)與直系親屬或直接承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)人：不征 通過非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政、社會福利、公益事業(yè)：不征 其他贈(zèng)與：征收 （二）征稅范圍的特別規(guī)定 L o g o Company Logo 事項(xiàng) 征免 投資 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營：暫免征收 將該房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)：征收 繼承 不征 出租 不征 交換 征收 個(gè)人之間互換自有居住用房：免征 代建房 不征 兼并 暫免征收 評估增值 不征 L o g o Company Logo 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等用途時(shí)，不征收土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營或所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，征收土地增值稅。 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特別規(guī)定 L o g o Company Logo ?應(yīng)納稅額 = 增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率 ?增值額 = 應(yīng)稅收入額 － 扣除項(xiàng)目金額 ?增值率 = 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（ ★★★） L o g o Company Logo 取得土地使用權(quán)所支付的金額 所支付的地價(jià)款、繳納的有 關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅 房地產(chǎn)開發(fā)成本 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 關(guān)于開發(fā)費(fèi)用扣除的特別規(guī)定 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 印花稅 關(guān)于稅金扣除的特別規(guī)定 按上述 1項(xiàng)和 2項(xiàng)之和， 加計(jì) 20%扣除 僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房 新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額（ 4+1） L o g o Company Logo ?財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁? 金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用，按“取得土 地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的 5%以內(nèi)計(jì)算 扣除。 允許扣除的開發(fā)費(fèi)用 =利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 + 房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的特別規(guī)定 L o g o Company Logo 例題討論 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán) 所支付的金額為 5200萬元，開發(fā)成本為 2800萬元，利息支 出為 500萬元，（能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑? 機(jī)構(gòu)證明），甲公司所在地的省級政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用扣除比例是 5%，計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 允許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 = 500+（ 5200+2800） 5% = 900 萬元 L o g o Company Logo ?利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除 允許扣除的開發(fā)費(fèi)用 =（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房 地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) L o g o Company Logo 例題討論 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支 付的金額為 5200萬元，開發(fā)成本為 2800萬元，利息支出為 500 萬元，（不能按轉(zhuǎn)