【文章內容簡介】 公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 規(guī)劃設計、前期部門 買 斷 項 目 （ 1）買斷內容 明確買斷內容明細 前期部門 （ 2）付款總額 為公司爭取最大利益 （ 3）付款時間 周期長、次數(shù)多 （ 4）三通（或七 通）一平標準 明確驗收標準明細 工程部門 （ 5）手續(xù)風險 與項目付款時間直接掛鉤。 前期部門 合 作 開 發(fā) （ 1）合作方式 （ 1）符合股東要求； 公司領導 （ 2）分成比例 （ 2）雙贏原則； （ 3）交房時間 （ 3）盡可能地延后交房， 工程部門負責 （ 4）交房標準 （ 4）不低于合同中交房標準 規(guī)劃設計、市場營銷部門 （ 5）付款總額 付款時間 （ 5）符合當前市場最低或最合理原則 選擇有利于公司利益的方式 財務部門 34 第二部分 房地產開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 內部材料。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有項目建設成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關鍵 ，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容復雜。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。 盡管設計費在建設工程全過程費用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對工程造價的影響可達 75%以上，設計質量的好壞直接影響建設成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設項目投資的根本所在。 科學合理的設計可降低工程造價的 10%。 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 36 （一）規(guī)劃設計階段投資控制要點和策略 策略一： 實行設計方案招投標，優(yōu)化設計 策略二： 實行限額設計，有效控制造價 策略三 ：加強對圖紙的會審與審查 策略四： 深入運用價值工程。 運用價值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價 設計人員按項目估算及概算控制設計圖 各相關專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴格控制設計變更 開發(fā)商的造價管理人員及時提供可靠基礎資料 限額設 計的管理 38 （ 1）委托設計階段需要有詳盡的資料和技術指標，明確總體目標 （ 2）擴初設計階段用技術經濟指標考量設計方案，評價方案的優(yōu)劣 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設計 設計方案是否經濟 合理的考核標準 經濟性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點 施工圖設計階段五大問題 建筑結構盡量采用低成本的結構形式 基礎結構形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料 防止結構配筋量標準不一 安全系數(shù)取值偏大，會影響設計結果 結構標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明 37 （二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點 （ 3）初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標 （ 4）施工圖設計階段防止可能出現(xiàn)的設計問題，導致變更造價造價 （ 5）設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與 46 (三 )規(guī)劃設計階段成本管理的內容 進度 品質 成本 樣板區(qū)造價 設計失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡 ,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 規(guī)劃周期 方案周期 擴初周期 施工圖周期 景觀設計周期 室內設計周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設備造價 景觀造價 產品的品質 設計變更簽證率 合理的設計費 47 提升產品品質 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本 （四）規(guī)劃設計階段成本管理的目的 48 ——對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設計效果 成本不合理導致品質喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價 設備造價 目 標 成 本 景觀造價 樣板示范區(qū)造價 設計變更簽證率 合理的設計費 建筑類型 結構部位 項目含鋼量限額指標 (kg/m2) 別墅、雙拼、花園洋房 (6+1層及以下 ) 上部結構 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓 (7層及以下 ) 上部結構 自帶全埋一層地下室 小高層住宅及公寓 (建筑高度＜ 60M) 上部結構 自帶全埋一層地下室 中高層住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜ 80M) 上部結構 自帶全埋一層地下室 高層住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜ 100M) 上部結構 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6 級） 公共普通全地下室 公共半地下室 49 （ 1）結構含鋼量 （ 保證安全和品質的前提下，減低含鋼量） 分類及定義 硬景 （元 /平米） 軟景 （元 /平米） 總造價 （元 /平米） 一類景觀區(qū) 居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍 二類景觀區(qū) 組團級綠地范圍 三類景觀區(qū) 宅間、宅旁綠地范圍 四類景觀區(qū) 道路旁綠化 總計 說明： 硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類； 50 (2)景觀造價 控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡 費用分類 建安費 （元 /平米） 設計費 （元 /平米） 家具、用品、設施費 總造價 （元 /平米） 銷售中心 （臨建） 銷售中心 、樣板房 臨時 臨時標志 、道具 總計 51 （ 3）樣板區(qū)造價 分項動態(tài)平衡 為追求效果設計費失控 52 避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設計費 （ 4）合理設計費是保證質量與進度的基本條件之一 —— 合理的設計費用有利于選擇優(yōu)秀的設計單位 —— 合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。 39 規(guī)劃方案 （五）規(guī)劃設計階段成本控制實施 控制 要點 控制內容 控制措施 實施部門 方案 （ 1）可行性規(guī)劃設計 ① 房地產項目市場信息搜集和分析 ② 區(qū)域市政狀況信息分析 ③ 項目規(guī)劃要點確立 ④ 可行性研究設計任務書 ⑤ 可行性規(guī)劃設計及調整 ① 市場營銷部門 ② 規(guī)劃設計部門 （ 2）規(guī)劃方案評審 ① 組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。 ② 未通過的方案進入可行性設計進行調整后，再重新評審。 ① 規(guī) 劃設計部門 ② 公司領導 （ 3）方案設計成果 ① 根據(jù)評審結果，結合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設計進行細節(jié)調整 ② 材料 設備選型方案的初步確定 ① 規(guī) 劃設計部門 ② 市 場營銷部門 ③ 公司領導 根據(jù)提交的設計成果進行投資成本估算 預算部門、財務部門 40 規(guī)劃報批及擴初設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 劃方案報批設計 （ 1）設計方案 ① 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書 ② 規(guī)劃 方案設計招投標 ③ 規(guī)劃 方案設計評審 ① 規(guī) 劃設計部門 （ 2）報批 ① 注意市政方案及配套方案設計 ② 熟悉相關法規(guī)，保證報批材料完整 ① 規(guī) 劃設計部門 ② 工程部門 ③ 前期部門 初設計 （ 1）擴初設計要求 ① 對報批設計進一步調整 ② 設計要求 ③ 內部審核 ① 前期部門 ② 規(guī) 劃設計部門 （ 2）成本概算 ① 根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 ② 制訂經營指導書 ① 預算部門 （ 3）擴初設計圖 ① 根據(jù)擴初設計要求招標 ② 專家評審 ③ 內部評審 ④ 設計調整 ① 規(guī)劃設計部門 41 樁基設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 設計 （ 1）地質勘察 ① 搜集權威地質資料 ② 自己專業(yè)人員勘察 ① 工程部門 （ 2）設計方案評審 ① 樁基設計 2種以上形式 ② 由外請專家進行樁基形式和樁基結構評審 ① 規(guī)劃設計部門 （ 3）樁基施工圖 設計調整 規(guī)劃設計部門 42 施工圖設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 工圖設計 （ 1）施工圖設計要求 ① 根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求 ② 建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價 70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部 門 （ 2）報建 前期部門、規(guī)劃設計部門 （ 3）報施圖 規(guī)劃設計部門 （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商 （ 5）面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合 43 銷售包裝設計、裝修方案設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 裝設計 （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結合營銷費用控制 ② 施工招投標 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部門 ③工程部門 案設計 （ 2）方案設計要求 根據(jù)擴初設計圖、項目開發(fā)指導書和實體研究的結果確定方案設計要求 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部門 （ 3）材料設備選型成本方案 ① 市場信息調研 ② 根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備 ③ 制訂裝修設計目標成本計劃明細表 ④ 裝飾綜合價格拆分分析 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部門 ③預算部門 （ 4）招投標 ① 制訂設計任務書 ② 評審 ① 規(guī)劃設計部門 44 功能設計 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經濟評估 ① 市場調研 ② 有針對性擴充建筑物功能 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部門 （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調研 ② 爭取政府有利條件 ① 規(guī)劃設計部門 ②工程部門 （ 3）環(huán)境方案設計 ① 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額 ② 招投標 ① 規(guī)劃設計部門 （ 4）智能化設計 ① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內容控制 ③ 招投標，尋找外部合作，爭取雙贏 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部門 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設計部門 45 設計變更、材料設備選型等 控制要點 控制內容 控制措施 實施部門 （ 1）設計調整費用 設計調整符合市場需求及成本降低要求 規(guī)劃設計部門 （ 2）設計變更洽商 嚴格設計變更流程 ① 規(guī)劃設計部