【正文】 有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。 考核制度不完善，力度不大。 影響成本： 成本控制的關(guān)鍵在 于控制影響成本！ 10 誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管） ? 成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。 ? 另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)， 忽視潛在的損失 ，尚未對成本實(shí)行全方位的控制。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題 目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū) 6 管什么 三大誤區(qū) 怎么管 行為偏差 三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū) 誰來管 認(rèn)識(shí)偏差 7 誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管） ? 長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利， 認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé) ，而把各部門的員工只 看作生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì) 甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少， 許多開發(fā)商都難以回答清楚。 開頭語 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 馬楠 華北科技學(xué)院 3 P .1 前言 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向 越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能 力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排 序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市 場份額。 成本控制力的競爭。 房地產(chǎn)企業(yè)競爭 成本控制力的競爭 4 利 潤 時(shí)間 (年 ) 拿地就賺錢 階段 1： 資源時(shí)代 階段 2： 產(chǎn)品時(shí)代 階段 3： 品牌時(shí)代 客戶關(guān)注質(zhì)量 公司關(guān)注成本 關(guān)注 品牌與形象 理念與價(jià)值觀 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 一 二 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題 房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū) 三 四 到底誰是成本控制的核心部門？ 4 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部 門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都 歸屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是 很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題 5 缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系； 成本控制忽視重點(diǎn)： 只重視 “ 顯性成本 ”的控制，而忽略對“ 隱性成本 ” 的控制； 成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的 “ 事中 ”成本控制，而缺乏對前期 決策、規(guī)劃 設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“ 事前 ” 成本控制的足夠重視； 成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 全員成本控制 8 誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識(shí)不清（管什么） ? 一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生成本的控制， 忽視了對影響成本的控制 。 發(fā)生成 本曲線 價(jià)值鏈 發(fā)生成本： 該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所 發(fā)生的成本。甚至只求形式，不講實(shí)效。 觀 點(diǎn) 二 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程成本方面起到了 “ 四兩撥千斤 ” 的作用。那這個(gè)成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競 爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚了。 四、到底誰是成本控制的核心部門 ？ 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 13 土地成本及相關(guān)費(fèi)用 前期性費(fèi)用 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政） 公共配套成本 期間費(fèi)用 其他 具體明細(xì)如下 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 到底我們該控制 什么成本費(fèi)用 14 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 一、土地成本 11 土地出讓金 地價(jià) 12 土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用 13 其他費(fèi)用 其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 14 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 二、前期費(fèi)用 21 勘察費(fèi)用 包括： 勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢， 勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。 25 工程監(jiān)理費(fèi) 26 臨時(shí)工程費(fèi) 包括： 三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用 工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用 其他 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 15 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 三、建安工程成本 31 小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi) （小市政） 311 室外給水管網(wǎng) 指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。該項(xiàng)工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 15 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 三、建安工程成本 31 小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi) （小市政） 317 小區(qū)車行道路工程 包括： 紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層）， 路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。 323 構(gòu)筑物及小品 小區(qū)內(nèi)的崗?fù)ぁ和瘶穲@、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)內(nèi)。 336 物業(yè)管理用房 包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。 3451 空調(diào)工程 包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。 34510 中水系統(tǒng) 包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。 五、期間接費(fèi) 41 管理費(fèi)用 42 營銷費(fèi)用 包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的５ %左右）， 主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占 510%左右。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例 土地及規(guī)劃（面積）占 50%； 營銷占 20%； 產(chǎn)品占 30% 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成 20 (三 )房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析 按城市類型分 : 一線城市 :普通住宅 25%左右 。別墅 80%. 三、四線城市 :普通住宅 15%左右 按開發(fā)企業(yè)類型分類 : 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司： 25%以上 中型房地產(chǎn)公司： 30%以上 小型項(xiàng)目公司： 35%以上 21 (四 )房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平 (銷售利潤率 ) 隱性成本 顯性成本 內(nèi)部材料。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價(jià)格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨 重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用 (1)將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對獨(dú)立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來 (3)對每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)， （ 4）確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃 (5)估計(jì)項(xiàng)目全過程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃 (6)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問題 問題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式 問題三：對材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類管理 問題四：設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 控制 要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 新 征 土 地 （ 1）征地費(fèi)用 （ 1）少交或晚交 前期部門負(fù)責(zé) （ 2）拆遷安置費(fèi)用 （ 2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費(fèi)用 （ 3）大市政費(fèi)用 （ 3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費(fèi)用 工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵 ，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 規(guī)劃周期 方案周期 擴(kuò)初周期 施工圖周期 景觀設(shè)計(jì)周期 室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設(shè)備造價(jià) 景觀造價(jià) 產(chǎn)品的品質(zhì) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本 （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的目的 48 ——對設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價(jià) 設(shè)備造價(jià) 目 標(biāo) 成 本 景觀造價(jià) 樣板示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑類型 結(jié)構(gòu)部位 項(xiàng)目含鋼量限額指標(biāo) (kg/m2) 別墅、雙拼、花園洋房 (6+1層及以下 ) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓 (7層及以下 ) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 小