淺談城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估中存在及問(wèn)題及解決及措施(編輯修改稿)
2025-02-05 18:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 布房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的市縣，給拆遷人說(shuō)明利害關(guān)系有要急于拆遷然后以報(bào)告的形式建議當(dāng)?shù)卣贫ú⒐挤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，并派出各能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，理論水平高的同志協(xié)作當(dāng)?shù)卣嗣裰贫ǚ课莶疬w補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，這樣雖然增大了工作量，但給我們?cè)趯?shí)際評(píng)估過(guò)程中帶來(lái)許多便利，減少很多的麻煩和解釋，同時(shí)獲得政府的信任，提高信譽(yù)度，并拓展了業(yè)務(wù)。 四、拆遷評(píng)估的方法選取問(wèn)題 在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中明確規(guī)定三大基本方法，即市場(chǎng)比較法、收益法和成本 法。在拆遷評(píng)估過(guò)程中，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合處及縣城的拆遷評(píng)估，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，很難找到相類似的交易實(shí)例，給選用市場(chǎng)比較法帶來(lái)較大的困難 .選用收益法在確定收益和還原利率時(shí)很難做至精確無(wú)誤。特別是還原利率的確定，相差一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)使評(píng)估結(jié)果帶來(lái)較大的差異，在不活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合處及縣城經(jīng)濟(jì)中，往往會(huì)把實(shí)際的收益當(dāng)成客觀的收益；在缺乏證件的情況下，又很難界定尚可使用年限，實(shí)際觀察判斷，就會(huì)產(chǎn)生主觀。使評(píng)估結(jié)果缺乏理論支持，解釋不清，極易造成矛盾。在兩種方法不易選用的情況下，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十 六條規(guī)定“拆遷一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法，不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可采用其它估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因?！倍x用在適用的過(guò)程中，只要對(duì)房屋的成新、樓層、結(jié)構(gòu)、用途等個(gè)別因素進(jìn)行充分披露，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償基準(zhǔn)使價(jià)，對(duì)以上因素進(jìn)行修正，得到的評(píng)估結(jié)果誤差相對(duì)會(huì)很小，同時(shí)被拆遷人也會(huì)與自己實(shí)際建造成本想比較，從心理上較易接受，便于解釋說(shuō)明化解矛盾。 五、突擊建房、裝修問(wèn)題 在拆遷評(píng)估過(guò)中經(jīng)常會(huì)遇到被拆遷人突擊建房，裝修問(wèn)題，剛剛進(jìn)入拆遷入戶調(diào)查在一夜之間就冒出許多不同結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)易棚及構(gòu)筑物，對(duì)于新建的房屋或棚，被拆遷人根本提供不出合法有效手續(xù)，入戶調(diào)查埋，不給予評(píng)估，不予登記，不給予評(píng)估，就會(huì)出現(xiàn)被拆遷人不讓入戶，不讓調(diào)查登記，給入戶調(diào)查帶來(lái)很大困難，甚至出現(xiàn)個(gè)別戶煽風(fēng)點(diǎn)火，集眾上訪，對(duì)抗合法拆遷，出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，增大拆遷難度，針對(duì)這類情況，事先給拆遷人講明，在實(shí)際入戶調(diào)查時(shí)，把新建的與以前建的都給予詳細(xì)的登記，讓被拆遷人簽字，拒不簽字
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