【文章內(nèi)容簡介】 點(diǎn)： 能考慮各種與土地質(zhì)量直接相關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素，評價(jià)方法采用定性與定量相結(jié)合，把經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為科學(xué)指標(biāo)，避免了主觀隨意性，保證了土地級別的統(tǒng)一性和科學(xué)性。216。不足之處： 評價(jià)結(jié)果 對土地級別與區(qū)位條件的關(guān)系研究不夠， 不能直接反映各級土地的級差收入及地價(jià)水平高低。 補(bǔ)充內(nèi)容41（ 2）級差收益測定法216。指導(dǎo)思想： 從企業(yè)利潤入手，認(rèn)為土地級別由 土地的級差收益 體現(xiàn)，而土地級差收益可以通過 企業(yè)利潤 來反映。級差收益測算方法以發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行分析，從企業(yè)利潤中剔除非土地因素如資金、勞力等帶來的影響，建立適合的經(jīng)濟(jì)模型，測算土地的級差收益，從而驗(yàn)證并劃分土地級別。216。優(yōu)點(diǎn)： 評價(jià)結(jié)果可以直接用貨幣形式表現(xiàn)，能較好地反映城市土地的經(jīng)濟(jì)差異。216。不足之處： 真實(shí)的級差收益難以準(zhǔn)確衡量，容易產(chǎn)生與實(shí)際不相符合的結(jié)果。 補(bǔ)充內(nèi)容42（ 3）地價(jià)分區(qū)定級法 (又稱 市場交易價(jià)格定級法)216。指導(dǎo)思想： 是直接從土地的市場交易價(jià)格出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低，在城鎮(zhèn)地域空間劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，進(jìn)而劃分出土地級別。 216。優(yōu)點(diǎn)： 該法將土地級別與土地價(jià)值直接聯(lián)系起來，測算方法簡便，結(jié)果便于應(yīng)用更新。216。不足之處： 應(yīng)用該法的一個(gè)重要前提是定級城鎮(zhèn)的土地市場比較發(fā)達(dá)，市場地價(jià)交易資料豐富、規(guī)范，房地產(chǎn)交易管理比較完善，否則該法的應(yīng)用受到限制。補(bǔ)充內(nèi)容43農(nóng)用地分等定級的方法 農(nóng)用地分等的方法主要有 因素法 和 樣地法 。農(nóng)用地定級的方法主要有 因素法 、 樣地法 和 修正法 。（ 1） 因素法 —— 通過對構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟(jì)因素的綜合分析，確定因素因子體系及其影響權(quán)重，計(jì)算單元因素總分值，以此為依據(jù)客觀評定農(nóng)用地等級的方法。補(bǔ)充內(nèi)容44（ 2） 樣地法 —— 是以選定的標(biāo)準(zhǔn)樣地為參考，建立特征屬性計(jì)分規(guī)則，通過比較，計(jì)算分等定級單元特征屬性分值，評定土地等級的方法。（ 3） 修正法 —— 是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利度等因素修正系數(shù)，對分等成果進(jìn)行修正，評定出農(nóng)用地級別的方法。 目前，我國農(nóng)用地分等定級工作才剛剛起步，在農(nóng)用地分等中采用較多的是 因素法 。因?yàn)檗r(nóng)用地定級工作往往是在農(nóng)用地分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以可以在農(nóng)用地定級中采用 修正法 。補(bǔ)充內(nèi)容45二、城鎮(zhèn)土地定級補(bǔ)充內(nèi)容46?城鎮(zhèn)土地定級的類型： 一般有 綜合定級 和 分類定級 兩種類型。 綜合定級 指對影響城市土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評價(jià)分值的差異劃分土地級別。 分類定級 指分別對影響城市某類用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行分析，按分類評價(jià)分值的差異劃分土地級別；分類定級包含 商業(yè)用地定級 、 住宅用地定級 、 工業(yè)用地定級 等。?城鎮(zhèn)土地定級的對象： 補(bǔ)充內(nèi)容47?城鎮(zhèn)土地定級及其 更新更新 的指導(dǎo)思想和依據(jù)：?（ 1）國土資源部 《 城市土地價(jià)格調(diào)查與集約利用潛力評價(jià)實(shí)施方案 》 的要求， 非農(nóng)業(yè)人口 50萬以上的大城市 需進(jìn)行土地 綜合定級 和 分類定級 ；?（ 2）根據(jù) 《 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 》 的要求及三種定級方法的適用范圍與應(yīng)用效果不同，在土地市場較發(fā)達(dá)、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，宜采用 多因素綜合評定法 與 市場交易價(jià)格定級法 (地價(jià)分區(qū)定級法 )相結(jié)合的方法途徑；?（ 3）順應(yīng)土地市場發(fā)育與城市土地定級估價(jià)方法的發(fā)展趨勢，在土地市場發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，因土地定級對基準(zhǔn)地價(jià)評估作用和意義的減弱，應(yīng)簡化多因素綜合評價(jià)法定級的程序，突出 直接利用市場交易地價(jià)資料 進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估的意義。我國 《 土地管理法實(shí)施條例 》 規(guī)定，土地等級 每 6年調(diào)整 1次。 補(bǔ)充內(nèi)容48準(zhǔn)備工作資料收集定級因素選擇 與 權(quán)重確定 因素作用分的計(jì) 算定級單元 劃分與單元總分值的計(jì)算土地級別初步劃分級差收益測算級別劃分是否合理級別邊界落實(shí)與級別圖編制面積量算成果驗(yàn)收、整理、歸檔否城鎮(zhèn)土地定級工作程序① 數(shù)軸法 ② 總分值頻率曲線法 * 總分剖面圖法補(bǔ)充內(nèi)容49定級因素繁 華 程度 交通條件 基 礎(chǔ)設(shè) 施狀況 環(huán) 境狀況商服 繁 華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對 外交通便利度生活設(shè) 施完善度公共 設(shè)施完 備度環(huán) 境質(zhì) 量優(yōu) 劣度綠 地覆蓋度自然條件優(yōu) 越度選擇性必 選 至少一種必選備選至少一種必 選 備選重要性順序1 2或 3 3或 2 4權(quán)重值范圍— — — —城鎮(zhèn)土地綜合定級因素分析表補(bǔ)充內(nèi)容50方法類型 涵 義特爾菲測定法對大量非技術(shù)性的無法定量分析的要素作出概率估算，將概率估算結(jié)果告訴專家，通過專家的信息反饋，使分散的評估意見逐次收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的結(jié)果上。因素成對比較法對所選因素進(jìn)行相對重要性兩兩比較、賦值，計(jì)算權(quán)重。層次分析法將所要研究的問題看作一個(gè)大系統(tǒng)，劃分各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)體系，請有關(guān)專家對每一層次中的各因素進(jìn)行逐對比較和判斷后，給出各因子相對重要性的定量表示，計(jì)算出每一層次全部因素的相對重要性的權(quán)重，并加以排序。城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重的確定方法補(bǔ)充內(nèi)容51某次城鎮(zhèn)土地定級中，假設(shè)三個(gè)因素對土地等級有影響，它們是商服繁華影響度、公交便捷度和生活設(shè)施完善度，現(xiàn)采用特爾菲法確定它們的權(quán)重，共選了 8位專家，編號 1， 2，…… ， 8.補(bǔ)充內(nèi)容52（ 1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型 根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類： 點(diǎn)、線狀分布形式土地因素 和 面狀分布形式土地因素 。 點(diǎn)、線狀因素的兩個(gè)特征 ：所依附客體多為點(diǎn)、線狀形態(tài)分布；有外溢影響（即因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的設(shè)施 規(guī)模 有關(guān)，又與距設(shè)施的 相對距離 有關(guān)）。 面狀因素的兩個(gè)特征 ：所依附客體分布面積較大；基本無外溢影響（即因素對土地質(zhì)量的影響僅與其指標(biāo)值有關(guān)）。 （ 2）面狀土地因素分值計(jì)算方法 ei=100* （ XiXmin） /（ XmaxXmin） （ 3）點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法 求相對功能分 f—— 計(jì)算其作用或平均影響范圍 d—— 計(jì)算各因素相對距離 r上的因素作用分 e 一般常用的計(jì)算模型有線性和非線性兩種： 線性 /直線模型表達(dá)公式 ： e=f(1r) 非線性 /指數(shù)模型表達(dá)公式 ： e=f (1r) 因素作用分的計(jì)算方法 補(bǔ)充內(nèi)容53 其中， d為該點(diǎn) (線 )因素的服務(wù)半徑，di 為該級點(diǎn) (線 )因素 服務(wù)半徑內(nèi)，某地塊 (點(diǎn) )到該 點(diǎn) (線)因素 中心的實(shí)際距離。 r為 某地塊 (點(diǎn) )到該點(diǎn) (線 )因素中心的相對距離。 [0≤r ≤ 1]點(diǎn) (線 )因素 中心d地塊