【文章內(nèi)容簡介】 點： 能考慮各種與土地質(zhì)量直接相關(guān)的經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素，評價方法采用定性與定量相結(jié)合，把經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為科學(xué)指標(biāo)，避免了主觀隨意性，保證了土地級別的統(tǒng)一性和科學(xué)性。216。不足之處： 評價結(jié)果 對土地級別與區(qū)位條件的關(guān)系研究不夠， 不能直接反映各級土地的級差收入及地價水平高低。 補充內(nèi)容41（ 2）級差收益測定法216。指導(dǎo)思想： 從企業(yè)利潤入手，認為土地級別由 土地的級差收益 體現(xiàn)，而土地級差收益可以通過 企業(yè)利潤 來反映。級差收益測算方法以發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤進行分析，從企業(yè)利潤中剔除非土地因素如資金、勞力等帶來的影響，建立適合的經(jīng)濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。216。優(yōu)點： 評價結(jié)果可以直接用貨幣形式表現(xiàn)，能較好地反映城市土地的經(jīng)濟差異。216。不足之處： 真實的級差收益難以準(zhǔn)確衡量，容易產(chǎn)生與實際不相符合的結(jié)果。 補充內(nèi)容42（ 3）地價分區(qū)定級法 (又稱 市場交易價格定級法)216。指導(dǎo)思想： 是直接從土地的市場交易價格出發(fā)，根據(jù)地價水平高低，在城鎮(zhèn)地域空間劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，進而劃分出土地級別。 216。優(yōu)點： 該法將土地級別與土地價值直接聯(lián)系起來，測算方法簡便，結(jié)果便于應(yīng)用更新。216。不足之處： 應(yīng)用該法的一個重要前提是定級城鎮(zhèn)的土地市場比較發(fā)達，市場地價交易資料豐富、規(guī)范，房地產(chǎn)交易管理比較完善，否則該法的應(yīng)用受到限制。補充內(nèi)容43農(nóng)用地分等定級的方法 農(nóng)用地分等的方法主要有 因素法 和 樣地法 。農(nóng)用地定級的方法主要有 因素法 、 樣地法 和 修正法 。（ 1） 因素法 —— 通過對構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟因素的綜合分析，確定因素因子體系及其影響權(quán)重，計算單元因素總分值，以此為依據(jù)客觀評定農(nóng)用地等級的方法。補充內(nèi)容44（ 2） 樣地法 —— 是以選定的標(biāo)準(zhǔn)樣地為參考，建立特征屬性計分規(guī)則，通過比較，計算分等定級單元特征屬性分值，評定土地等級的方法。（ 3） 修正法 —— 是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利度等因素修正系數(shù)，對分等成果進行修正，評定出農(nóng)用地級別的方法。 目前，我國農(nóng)用地分等定級工作才剛剛起步，在農(nóng)用地分等中采用較多的是 因素法 。因為農(nóng)用地定級工作往往是在農(nóng)用地分等的基礎(chǔ)上進行的，所以可以在農(nóng)用地定級中采用 修正法 。補充內(nèi)容45二、城鎮(zhèn)土地定級補充內(nèi)容46?城鎮(zhèn)土地定級的類型： 一般有 綜合定級 和 分類定級 兩種類型。 綜合定級 指對影響城市土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合評價分值的差異劃分土地級別。 分類定級 指分別對影響城市某類用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析，按分類評價分值的差異劃分土地級別；分類定級包含 商業(yè)用地定級 、 住宅用地定級 、 工業(yè)用地定級 等。?城鎮(zhèn)土地定級的對象： 補充內(nèi)容47?城鎮(zhèn)土地定級及其 更新更新 的指導(dǎo)思想和依據(jù)：?（ 1）國土資源部 《 城市土地價格調(diào)查與集約利用潛力評價實施方案 》 的要求， 非農(nóng)業(yè)人口 50萬以上的大城市 需進行土地 綜合定級 和 分類定級 ；?（ 2）根據(jù) 《 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 》 的要求及三種定級方法的適用范圍與應(yīng)用效果不同，在土地市場較發(fā)達、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，宜采用 多因素綜合評定法 與 市場交易價格定級法 (地價分區(qū)定級法 )相結(jié)合的方法途徑；?（ 3）順應(yīng)土地市場發(fā)育與城市土地定級估價方法的發(fā)展趨勢，在土地市場發(fā)達的城鎮(zhèn)，因土地定級對基準(zhǔn)地價評估作用和意義的減弱，應(yīng)簡化多因素綜合評價法定級的程序，突出 直接利用市場交易地價資料 進行基準(zhǔn)地價評估的意義。我國 《 土地管理法實施條例 》 規(guī)定，土地等級 每 6年調(diào)整 1次。 補充內(nèi)容48準(zhǔn)備工作資料收集定級因素選擇 與 權(quán)重確定 因素作用分的計 算定級單元 劃分與單元總分值的計算土地級別初步劃分級差收益測算級別劃分是否合理級別邊界落實與級別圖編制面積量算成果驗收、整理、歸檔否城鎮(zhèn)土地定級工作程序① 數(shù)軸法 ② 總分值頻率曲線法 * 總分剖面圖法補充內(nèi)容49定級因素繁 華 程度 交通條件 基 礎(chǔ)設(shè) 施狀況 環(huán) 境狀況商服 繁 華影響度道路通達度公交便捷度對 外交通便利度生活設(shè) 施完善度公共 設(shè)施完 備度環(huán) 境質(zhì) 量優(yōu) 劣度綠 地覆蓋度自然條件優(yōu) 越度選擇性必 選 至少一種必選備選至少一種必 選 備選重要性順序1 2或 3 3或 2 4權(quán)重值范圍— — — —城鎮(zhèn)土地綜合定級因素分析表補充內(nèi)容50方法類型 涵 義特爾菲測定法對大量非技術(shù)性的無法定量分析的要素作出概率估算，將概率估算結(jié)果告訴專家，通過專家的信息反饋，使分散的評估意見逐次收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的結(jié)果上。因素成對比較法對所選因素進行相對重要性兩兩比較、賦值，計算權(quán)重。層次分析法將所要研究的問題看作一個大系統(tǒng)，劃分各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)體系，請有關(guān)專家對每一層次中的各因素進行逐對比較和判斷后，給出各因子相對重要性的定量表示，計算出每一層次全部因素的相對重要性的權(quán)重，并加以排序。城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重的確定方法補充內(nèi)容51某次城鎮(zhèn)土地定級中，假設(shè)三個因素對土地等級有影響，它們是商服繁華影響度、公交便捷度和生活設(shè)施完善度，現(xiàn)采用特爾菲法確定它們的權(quán)重，共選了 8位專家，編號 1， 2，…… ， 8.補充內(nèi)容52（ 1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型 根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類： 點、線狀分布形式土地因素 和 面狀分布形式土地因素 。 點、線狀因素的兩個特征 ：所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布；有外溢影響（即因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的設(shè)施 規(guī)模 有關(guān)，又與距設(shè)施的 相對距離 有關(guān)）。 面狀因素的兩個特征 ：所依附客體分布面積較大；基本無外溢影響（即因素對土地質(zhì)量的影響僅與其指標(biāo)值有關(guān)）。 （ 2）面狀土地因素分值計算方法 ei=100* （ XiXmin） /（ XmaxXmin） （ 3）點、線狀土地因素分值計算方法 求相對功能分 f—— 計算其作用或平均影響范圍 d—— 計算各因素相對距離 r上的因素作用分 e 一般常用的計算模型有線性和非線性兩種： 線性 /直線模型表達公式 ： e=f(1r) 非線性 /指數(shù)模型表達公式 ： e=f (1r) 因素作用分的計算方法 補充內(nèi)容53 其中， d為該點 (線 )因素的服務(wù)半徑，di 為該級點 (線 )因素 服務(wù)半徑內(nèi)，某地塊 (點 )到該 點 (線)因素 中心的實際距離。 r為 某地塊 (點 )到該點 (線 )因素中心的相對距離。 [0≤r ≤ 1]點 (線 )因素 中心d地塊