【正文】 掌握：初始土地登記、變更土地登記、土地統(tǒng)計(jì)的概念。掌握：地籍調(diào)查的涵義、分類。91第四章復(fù)習(xí)思考題第四章復(fù)習(xí)思考題掌握：地籍的含義，地籍管理的含義、原則。 903. 地籍檔案管理的內(nèi)涵地籍檔案管理的內(nèi)涵 地籍檔案管理是以地籍檔案為對(duì)象所進(jìn)行的收集整理、分類編目、歸檔保管和提供利用等一系列工作的總稱。地籍資料是地籍檔案的前身，地籍檔案是地籍資料的歸屬。 858687881. 地籍檔案的概念地籍檔案的概念 是指國(guó)家和地方各級(jí)土地管理部門及其所屬事業(yè)單位在地籍管理工作過程（土地調(diào)查、土地分等定級(jí)估價(jià)、土地登記及土地統(tǒng)計(jì)）中直接形成的，具有保存、參考價(jià)值的文字、圖表、磁帶、磁盤等不同形式的歷史記錄。其三，為科學(xué)管理土地，編制土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖紙資料。第五節(jié)第五節(jié) 土地統(tǒng)計(jì)土地統(tǒng)計(jì)832. 土地統(tǒng)計(jì)的意義土地統(tǒng)計(jì)的意義首先，可以及時(shí)掌握全國(guó)土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況及其動(dòng)態(tài)變化，保持土地調(diào)查成果資料的現(xiàn)勢(shì)性。概念辨析 補(bǔ)充內(nèi)容814. 土地登記的內(nèi)容土地登記的內(nèi)容(1)土地權(quán)屬性質(zhì)與來源 （ 權(quán)屬性質(zhì)： 國(guó)有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他項(xiàng)權(quán)利； 權(quán)屬來源： 國(guó)有土地所有權(quán)來源、集體土地所有權(quán)來源、國(guó)有土地使用權(quán)來源、集體土地使用權(quán)來源 ）；(2)土地權(quán)利主體 （ 集體土地所有權(quán)人、國(guó)有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人以及土地他項(xiàng)權(quán)利人）；(3)土地權(quán)利客體 （權(quán)利主體所擁有或使用的土地，包括土地的位置、權(quán)屬界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等）；(4)與以上三方面直接相關(guān)的內(nèi)容。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。80根據(jù) 《 物權(quán)法 》 ?規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，可以申請(qǐng) 更正登記。?注銷土地登記： 指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。?初始土地登記： 指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。 第四節(jié)第四節(jié) 土地登記土地登記782. 土地登記的意義土地登記的意義土地登記具有鮮明的 階級(jí)性 ；社會(huì)主義國(guó)家通過土地登記： ① 確認(rèn)社會(huì)主義的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)； ② 維護(hù)社會(huì)主義土地公有制不受侵犯； ③ 保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益； ④ 維護(hù)社會(huì)主義土地市場(chǎng)秩序； ⑤ 為充分合理有效利用土地提供法律保護(hù)。⑥ 基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法 利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素（包括土地使用權(quán)年限）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。⑤ 路線價(jià)估價(jià)法路線價(jià)估價(jià)法 根據(jù)設(shè)定的特定街道路線價(jià)，配合 深度百分率表 和其它修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其它宗地的地價(jià)。③ 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 將待估土地與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，修正得出待估土地最后可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。補(bǔ)充內(nèi)容74宗地地價(jià)的評(píng)估方法： ① 成本逼近法成本逼近法 以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)交納的稅金及投資貸款利息。在同一土地級(jí)別或類型的區(qū)域中，根據(jù)從土地使用者那里取得的土地超額利潤(rùn)、土地交易成交的地租和市場(chǎng)交易價(jià)入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域中形成的土地價(jià)格。補(bǔ)充內(nèi)容72土地估價(jià)的使用方向：? 1）為國(guó)有土地使用權(quán)出讓 (包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估 )、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；? 2）為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；? 3）為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；? 4）為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；? 5）確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；? 6）實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；? 7）對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；? 8）確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；? 9）為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考；? 10）為司法鑒定提供地價(jià)參考。補(bǔ)充內(nèi)容71土地估價(jià)： 是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定某塊土地或多塊土地在 某一權(quán)利狀態(tài) 下及 某一時(shí)點(diǎn) 的價(jià)格的過程。? 從地價(jià)的 特點(diǎn) 看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于 區(qū)域平均地價(jià) 的一種，是目前我國(guó)最常見的區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生出的地價(jià)都是對(duì)于具體宗地而言，故都屬于 宗地地價(jià) 類型。補(bǔ)充內(nèi)容69我國(guó)土地價(jià)格的主要類型：? 1）反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的 基準(zhǔn)地價(jià) ；? 2）反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的 標(biāo)定地價(jià) ；? 3）反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的 交易評(píng)估價(jià)（也叫交易底價(jià)）；? 4）反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的 成交地價(jià) ；? 5）以上四種類型衍生的 土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算 等方面使用的地價(jià)。 影響因素： 一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素行政、人口、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制、土地使用年限 作為 區(qū)域因素 考慮的 城市規(guī)劃 因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。?（ 4）為實(shí)行農(nóng)業(yè)稅制改革、公平合理配賦提供依據(jù)。劃分土地定級(jí)單元方法對(duì)比 補(bǔ)充內(nèi)容57疊置過程示意圖21 3補(bǔ)充內(nèi)容58補(bǔ)充內(nèi)容59補(bǔ)充內(nèi)容60三、農(nóng)用地分等補(bǔ)充內(nèi)容61?農(nóng)用地分等的 對(duì)象：?行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。固定網(wǎng)格法將整個(gè)定級(jí)區(qū)域劃分成統(tǒng)一大小和形狀的離散網(wǎng)格 (通常為正方形 )，以其作為基本定級(jí)單元。動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法以 1/4或 1/16公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格，選擇包括市中心、市郊在內(nèi)的幾類不同的典型風(fēng)格，在四等分點(diǎn)檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部 2個(gè)以上主導(dǎo)因素的差異，某類網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異大于或等于 [100/（ n+1） ]時(shí)，此類網(wǎng)格四等分加密。要經(jīng)過多