響鑼灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算(編輯修改稿)
2025-02-04 18:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域內(nèi)高檔住宅建設(shè)，歐美企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入促使歐美外籍人士東遷至工作地附近社區(qū)居住 ? 考察上海國(guó)際社區(qū)的發(fā)展軌跡預(yù)計(jì)，隨著濱海新區(qū)外商投資力度的加大和商務(wù)商業(yè)環(huán)境的成熟，天津外籍人士也將逐漸由市區(qū)東遷至濱海新區(qū) ?濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)大批新的機(jī)構(gòu)客戶，本項(xiàng)目可針對(duì)性開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品以迎接市場(chǎng)發(fā)展所創(chuàng)造的巨大機(jī)遇 ?本項(xiàng)目的區(qū)位具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，其品質(zhì)相當(dāng)于陸家嘴地塊內(nèi)的早期開(kāi)盤(pán)的 仁恒河濱城，當(dāng)時(shí)售價(jià)10000元 /平米，現(xiàn)在約 46萬(wàn)元 /平米。 濱江 附 :小陸家嘴區(qū)域內(nèi)的高檔住宅 ★ ★ ★ 湯臣海景花園 鵬利海景 盛大金磐 豪宅總結(jié) 占地面積 建筑面積 建筑形式 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 銷售狀況 盛大金磐 3幢 40層超高層 354/405套 鵬利海景 5幢 36層超高層 轉(zhuǎn)售為租 350套 湯臣海景 2ha 4幢 40余層超高層 11萬(wàn) ,后轉(zhuǎn)售為租 3/609套 主要指標(biāo) ? 主要集中在基地的西南側(cè)，臨近黃浦江的地段，視線開(kāi)闊，環(huán)境優(yōu)美 ? 成為上海的頂級(jí) ? 目前入市的項(xiàng)目有湯臣海景花園、鵬利海景花園和盛大金磐三個(gè)樓盤(pán)，入市時(shí)間集中在 20222022年 ? 目前銷售價(jià)達(dá)到 6萬(wàn)元，和市區(qū)新天地板塊不相上下 ? 建筑形式都是超高層，內(nèi)部精裝修 0123452022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%樂(lè)觀房?jī)r(jià) 最可能房?jī)r(jià) 悲觀房?jī)r(jià)樂(lè)觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率服務(wù)公寓公寓租金和出租率假設(shè) 收益估算假設(shè) 服務(wù)型 公寓 ? 2022年以前，整個(gè)大陸家嘴的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)狀況較為平穩(wěn)，租金基本上維持在 5元 /平方米 ?天上下，出租率穩(wěn)步上升 ? 20222022年，經(jīng)營(yíng)狀況惡化，租金和出租率都跌至最低點(diǎn)； 2022年以后，情況好轉(zhuǎn)穩(wěn)步上升 ,出租率達(dá)到 80%. 浦東陸家嘴地塊內(nèi)酒店式公寓發(fā)展歷程 : ?本項(xiàng)目所在的響羅灣內(nèi)在今年內(nèi)將有大量的酒店式公寓推出，根據(jù)總量的 35%限額計(jì)算，與浦東現(xiàn)有的總量相當(dāng)，因此本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)需要較長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)期，并且先期其實(shí)際價(jià)格會(huì)較低 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 07 . 08 . 09 . 01 0 . 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%租金 出租率附 :浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 商業(yè) 小型商業(yè)月租金及出租率假設(shè) 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%樂(lè)觀租金 最可能租金 悲觀租金樂(lè)觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率大型商業(yè)月租金及出租率假設(shè) 0501001502002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%樂(lè)觀租金 最可能租金 悲觀租金樂(lè)觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率商鋪?zhàn)饨? 美元 /平米 日 2022 2022 年度 浦東小陸家嘴地塊內(nèi)的商業(yè)物業(yè)主要集中在正大廣場(chǎng) ,其商業(yè)環(huán)境的培養(yǎng)用了近四年的時(shí)間才步入正軌 : 商鋪出租率 60% 2022 2022 98% 年度 40% ?1996年開(kāi)工建設(shè)， 2022年竣工， 2022年開(kāi)業(yè)；占地 ，建筑面積 ，單層面積 ；集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、停車為一體的 shoppingmall ?開(kāi)業(yè)以來(lái)空置率一直很高，一度高達(dá)約 40％， 6樓以上商鋪長(zhǎng)時(shí)間空置；較好的業(yè)態(tài)是超市和餐飲，百貨的養(yǎng)商期較長(zhǎng) ?百貨 2022年重新定位為 國(guó)際知名但價(jià)格適中的時(shí)尚品牌，單店需求面積較大 ,約在 1500平米 ,取得較好的經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)假設(shè) 附 :浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓租金及出租率假設(shè) 020224000600080001000012022140001600018000202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022樂(lè)觀售價(jià) 最可能售價(jià) 悲觀售價(jià)寫(xiě)字樓售價(jià)假設(shè) 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202201樂(lè)觀租金 最可能租金 悲觀租金樂(lè)觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率浦東新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格和入住率走勢(shì)圖00 . 20 . 40 . 60 . 811997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%租金 出租率浦東陸家嘴寫(xiě)字樓總面積變化圖266688117134162 162 1671892002800501001502002503001996199719981999200020012002200320042005200620072008單位：萬(wàn)平米?浦東寫(xiě)字樓的供應(yīng)是逐年分批提供的，在供應(yīng)總量穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)上，其租金和出租率也逐年穩(wěn)步提升 ?本項(xiàng)目?jī)?nèi)的寫(xiě)字樓集中在幾年內(nèi)供應(yīng)，將形成很大的市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)初期出租率將比較低，經(jīng)過(guò) 5年左右的時(shí)間能夠達(dá)到正常水平 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 收益估算 — 價(jià)格水平和進(jìn)度 (表 ) 單位 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022售價(jià) 元/ 平米 15,000 15,000 15,000 15,000進(jìn)度售價(jià) 元/ 平米 12,000 12,000 12,000 12,000 進(jìn)度售價(jià) 元/ 平米 10,000 10,000 10,000 10,000 進(jìn)度房?jī)r(jià) 元/ 天/ 平米
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