響鑼灣項目財務(wù)測算-文庫吧
2024-12-24 18:08 本頁面
【正文】 費(fèi)用 138,050 138,050 147,950公寓 6500 12 78,000 12 78,000 13 84,500商業(yè) 2500 9 22,500 9 22,500 6 15,000酒店 7500 0 0 0 0 0 0辦公 5000 5 25,000 5 25,000 7 35,000配套費(fèi) 10% 12,550 12,550 13,450工程管理費(fèi) 3% 3,765 3,765 4,035財務(wù)費(fèi)用 7% 65% 14,585 14,585 15,568合計 168,537 168,537 179,915項目 單價方案一 方案二 方案三?靜態(tài)預(yù)計項目總投資額約為 17億元人民幣， ?由于假設(shè)建筑成本每年有 2%的增長，故最終的總投資額為 1819億元 ?在 12%的基準(zhǔn)收益率假設(shè)下總投資現(xiàn)值在 1213億元左右，方案二的總投資現(xiàn)值最低 , 三方案投資進(jìn)度模擬 ： 產(chǎn)品 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 80,132 16,026 40,066 24,040 服務(wù)型公寓 26,711 5,342 13,355 8,013 持有型商業(yè) 6,849 1,370 2,740 2,740 售賣型商業(yè) 6,849 1,370 2,055 3,424 大型商業(yè) 17,122 3,424 5,137 8,561 酒店 0 寫字樓 34,245 6,849 10,273 17,122 合計 180,908 9,000 0 17,396 59,791 57,599 37,121產(chǎn)品 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 80,132 48,079 32,053 服務(wù)型公寓 13,355 13,355 13,355 持有型商業(yè) 6,849 2,055 4,794 售賣型商業(yè) 6,849 1,370 5,479 大型商業(yè) 17,122 3,424 13,698 酒店 0 寫字樓 17,122 17,122 17,122 合計 180,908 9,000 0 50,134 36,847 4,794 49,655 30,478產(chǎn)品 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 79,818 47,891 31,927 服務(wù)型公寓 17,737 17,737 17,737 持有型商業(yè) 13,644 4,093 9,551 售賣型商業(yè) 6,822 1,364 5,458 大型商業(yè) 0 酒店 0 寫字樓 23,877 23,877 23,877 合計 192,514 9,000 0 51,984 41,478 1,364 47,072 41,615方案一： 方案二： 方案三： 開發(fā)方案評價 收益估算 — 收益基本假設(shè) 項目 初始價格 備注 公寓 銷售型公寓 10000150000元 /平米 售賣型公寓定位為高檔住宅，售價參考市場高檔樓盤，根據(jù)調(diào)研，開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔樓盤現(xiàn)價約 10000元 /平米，本項目在 3年后推出，預(yù)測價格可定在 1000015000元 /平米，兩年內(nèi)售完 服務(wù)型公寓 /平米 /天 服務(wù)型公寓考慮與高檔品牌商合作經(jīng)營，房間租金參考開發(fā)區(qū)內(nèi)中上水平和開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔公寓的價格水平，開發(fā)區(qū)內(nèi)最好的服務(wù)式公寓，泰達(dá)公館，房價約在 5元 /天 /平米，因此本項目預(yù)測初始價格在 /平米 /天，逐漸遞增至 35元 /平米 /天 商業(yè) 小型 商業(yè) 1500020220元 /平米 小型商業(yè)一半通過出租方式自營，一半出售；小型商業(yè)的售價參考濱海新區(qū)內(nèi)較成熟的金街市場價格，約 1500020220元 /平米，預(yù)計兩年內(nèi)全部售完 ,租金水平在 100元 /平米左右 ,逐年有一定的漲幅 大型 商業(yè) 60100元 /平米/月 大型商業(yè)先期主要為了吸引人氣，為了追求出租率，適當(dāng)降低租金水平，取 60100元 /平米 /月，逐年增長到穩(wěn)定時達(dá)到 100170元 /平米 /月 酒店 辦公 800012022元/平米 寫字樓的出售價格參考開發(fā)區(qū)高檔寫字樓價格，約為 800010000元 /平米，濱海新區(qū) OTC的落定與否對辦公樓市場的影響較大，因此本項目預(yù)測初始售價在 800012022元 /平米，每年出售總量的 10%； 租金水平在 60120元 /平米 /月 收益估算假設(shè) 高 檔公寓 天津與上海國際社區(qū)發(fā)展橫向比較 開發(fā)區(qū) 天津港保稅區(qū) 大梅江 空港加工區(qū) 古北 碧云 聯(lián)洋 金橋出口加工區(qū) 外高橋保稅區(qū) 張江高科技園區(qū) 上海 20世紀(jì) 80年代 古北新區(qū) 虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū) 90年代中后期 濱江、碧云、聯(lián)洋社區(qū) 輻射全上海甚至長三角的新興高檔國際社區(qū) 九成洋居民來自歐美國家 天津 20世紀(jì) 90年代 大梅江居住區(qū) “全球富人區(qū)” amp。天津標(biāo)桿性“高檔生態(tài)住宅區(qū)” 外籍人士云集的國際社區(qū) 90年代后期 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 截止目前已建成涉外居民社區(qū) 6個 ？ ? 歐美跨國企業(yè)大舉進(jìn)入金橋和張江 ? 浦東國際機(jī)場的投入使用 ? 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的成熟 ? 歐美跨國企業(yè)投資力度加大 ? 響螺灣中央商務(wù)商業(yè)區(qū)建成 ? 濱海新區(qū)金融中心逐步形成 ? 浦東新區(qū)的全面開發(fā)帶動
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