響鑼灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算-wenkub
2023-01-23 18:08:58 本頁面
【正文】 % 55% 60% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65%房價(jià) 元/ 間/ 夜 500 550 605 666 732 805 805 805 805 805 805 805 805入住率 30% 35% 40% 45% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%租金 元/ 月/ 平米 120 126 132 146 160 176 185 194 194 194 194 194 194入住率 50% 60% 70% 80% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%租金 元/ 月/ 平米 90 95 99 109 120 132 139 146 146 146 146 146 146入住率 45% 50% 55% 65% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%租金 元/ 月/ 平米 60 63 66 73 80 88 92 97 97 97 97 97 97入住率 40% 45% 50% 55% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%售價(jià) 元/ 平米 12022 13200 14520 15972 16771 17609 18490 18490 18490 18490 18490 18490 18490銷售比率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%售價(jià) 元/ 平米 10000 11000 12100 13310 13976 14674 15408 15408 15408 15408 15408 15408 15408銷售比率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%售價(jià) 元/ 平米 8000 8800 9680 10648 12326 12326 12326 12326 12326 12326 12326銷售比率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%辦公( 售)公寓服務(wù)公寓持有型商業(yè)大型商業(yè)售賣型商業(yè)酒店悲觀樂觀最可能悲觀最可能最可能樂觀最可能悲觀樂觀悲觀樂觀最可能悲觀樂觀最可能悲觀樂觀辦公( 租)悲觀最可能悲觀樂觀樂觀最可能開發(fā)方案評價(jià) 經(jīng)營稅費(fèi)和殘值假設(shè) 物業(yè) 項(xiàng)目 比率 備注 殘值（元 /㎡ ） 備注 (2022年市場價(jià)值 ) 公寓 營業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為銷售收入 全售完 ,無殘值 稅費(fèi) % 3%的增值稅 + 服務(wù)型公寓 營業(yè)費(fèi)用 25% 與國際品牌合作經(jīng)營，基數(shù)為營業(yè)收入 10,00015,000 高檔公寓相當(dāng) 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 小型商業(yè) 營業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為銷售收入和出租收入總和 20,00030,000 每平米比初期上漲 10,000元 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 大型商業(yè) 營業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為出租收入 15,00025,000 單價(jià)略低于小型商業(yè) 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 酒店 營業(yè)費(fèi)用 稅費(fèi) 辦公 出租 營業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為出租收入總和 2022年已全部售完，無殘值 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 銷售 營業(yè)費(fèi)用 3% 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) % 3%的增值稅 + 開發(fā)方案評價(jià) 收入估算 — 方案一 :激進(jìn)型交錯(cuò)方案 樂觀情況 ?激進(jìn)型交錯(cuò)方案在三種市場環(huán)境下至少能夠達(dá)到 8%的投資利潤率，最高為 22%；內(nèi)部收益率最低為 11%，此時(shí)在 12%的基準(zhǔn)收益率下，凈現(xiàn)值為負(fù) IRR=22% NPV= IRR=16% NPV= IRR=11% NPV= 悲觀情況 稅后投資利潤率 =% 稅后投資利潤率 =% 稅后投資利潤率 =% 最可能情況 開發(fā)方案評價(jià) 收入估算 — 方案二 :激進(jìn)型延遲方案 樂觀情況 最可能情況 悲觀情況 ?激進(jìn)型延遲方案在三種市場環(huán)境下至少能夠達(dá)到 %的投資利潤率，最高為 24%；內(nèi)部收益率最低為 11%，此時(shí)在 12%的基準(zhǔn)收益率下，凈現(xiàn)值為負(fù) IRR=24% NPV= IRR=17% NPV= IRR=11% NPV= 稅后投資利潤率 =% 稅后投資利潤率 =% 稅后投資利潤率 =% 開發(fā)方案評價(jià) 收入估算 — 方案三 :穩(wěn)健型延遲方案 樂觀情況 悲觀情況 ?穩(wěn)健型交錯(cuò)方案在三種市場環(huán)境下至少能夠達(dá)到 %的投資利潤率，最高為 %；內(nèi)部收益率最低約為 %，高于基準(zhǔn)收益率 12%，凈現(xiàn)值為 IRR=22% NPV= IRR=15% NPV= IRR=% NPV= 稅后投資利潤率 =% 稅后投資利潤率 =% 稅后投資利潤率 =% 最可能情況 開發(fā)方案評價(jià) 三方案投資收益比較 — 現(xiàn)金流量 方案一現(xiàn)金流量圖 ( 最可能 )09,00017,39659,79157,59971,361200,803100,00050,000050,000100,000150,000200,000250,0002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022方案二現(xiàn)金流量圖 ( 最可能 )09,00050,13436,84753,35710,295199,189100,00050,000050,000100,000150,000200,000250,0002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022方案三現(xiàn)金流量圖 ( 最可能 )09,00051,98441,47857,78516,48027,548161,697100,00050,000050,000100,000150,000200,0002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022?根據(jù)對三個(gè)方案在最可能的市場環(huán)境下的現(xiàn)金流量分析可以看出，方案一的最大年投資額最高，發(fā)生在 2022 年，為 6億，其他兩方案最高約為 5億； ?累計(jì)現(xiàn)金流反映項(xiàng)目的最大資金需求量，方案一至 2022年達(dá)到最高，約為 ，方案二在 2022年達(dá)到 ，投資比較分散；方案三則最分散，最高年限在 2022年，為 凈現(xiàn)值10,00010,0
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