響鑼灣項目財務(wù)測算(已修改)
2025-01-20 18:08 本頁面
【正文】 產(chǎn)品組合方案 1：穩(wěn)健型開發(fā)方案 產(chǎn)品組合和規(guī)模： 方案策略： 選擇公寓作為主打產(chǎn)品，辦公物業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)品開發(fā)，配以小型商業(yè)和地下商業(yè) 商業(yè)： 包括小型商業(yè)和地下商業(yè) ,小型商業(yè) 4萬平米 ,地下商業(yè) 2萬平米 公寓： 面積 13萬㎡，包括銷售型公寓（取政策上限值 9萬㎡）和服務(wù)型公寓（面積 4萬㎡） 辦公： 風(fēng)險和收益水平較平均的辦公物業(yè)消化除了公寓和商業(yè)外的面積 7萬㎡ 穩(wěn)健型方案94 420 07銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè) 大型商業(yè) 酒店 寫字樓產(chǎn)品組合方案 2：激進型開發(fā)方案 產(chǎn)品組合和規(guī)模： 方案策略： 選擇風(fēng)險較大、收益高的的大型商業(yè)為主打產(chǎn)品，配以公寓以及辦公 商業(yè)： 包括大型商業(yè)和小型商業(yè)，大型商業(yè)面積取經(jīng)驗值底線 5萬㎡ (包括地下部分 )，小型商業(yè)取 4萬㎡（其中包括公寓的配套服務(wù)部分，從而增加公寓的指標） 公寓： 面積 12萬㎡，包括銷售型公寓（取政策上限值 9萬㎡）和服務(wù)型公寓（面積取經(jīng)驗均值 3萬㎡） 酒店或?qū)懽謽牵?剩余的面積 5萬㎡，可以選擇開發(fā)酒店或者寫字樓，兩者對建筑形態(tài)和內(nèi)部大的結(jié)構(gòu)要求差異不大，其中酒店的風(fēng)險和收益水平都相對較高 激進型方案932 2505銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)酒店寫字樓開發(fā)時序研究 考慮到響鑼灣綜合環(huán)境的培養(yǎng)期等因素，項目開發(fā)時序整體策略為在政策允許的條件下盡量推遲受市場環(huán)境影響較大的物業(yè)的開發(fā) 分期方案 : 一期 : 產(chǎn)品選擇條件 : ?受市場成熟度影響不大 ?能夠快速回收投資 ?能夠樹立產(chǎn)品品質(zhì)和形象 二期 : 產(chǎn)品選擇條件 : ?受市場成熟度影響較大 ?長期經(jīng)營性產(chǎn)品 銷售型公寓 產(chǎn)品 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年銷售型公寓服務(wù)型公寓持有型商業(yè)售賣型商業(yè)大型商業(yè)酒店寫字樓產(chǎn)品 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年銷售型公寓服務(wù)型公寓持有型商業(yè)售賣型商業(yè)寫字樓注： 交錯式建設(shè)可以使項目盡快完善項目整體形象，并滿足于政府的開發(fā)協(xié)議。避免因延遲開發(fā)影響地價返還 . 注： 考慮到響鑼灣綜合環(huán)境的培養(yǎng)期等因素，項目開發(fā)分為兩個階段，其中 2022年后進行延遲性建設(shè)。 持有型商業(yè) 服務(wù)型公寓 商業(yè) 寫字樓 延遲性建設(shè)方案： 交錯式建設(shè)方案： 開發(fā)方案小結(jié) 產(chǎn)品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 20% 50% 30%服務(wù)型公寓 3 20% 50% 30%持有型商業(yè) 2 20% 40% 40%售賣型商業(yè) 2 20% 30% 50%大型商業(yè) 5 20% 30% 50%酒店 0寫字樓 5 20% 30% 50%激進型交錯方案產(chǎn)品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 60% 40%服務(wù)型公寓 4 50% 50%持有型商業(yè) 4 30% 70%售賣型商業(yè) 2 20% 80%大型商業(yè) 0酒店 0寫字樓 7 50% 50%穩(wěn)健型延遲方案產(chǎn)品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 60% 40%服務(wù)型公寓 3 50% 50%持有型商業(yè) 2 30% 70%售賣型商業(yè) 2 20% 80%大型商業(yè) 5 20% 80%酒店 0寫字樓 5 50% 50%激進型延遲方案方案一： 方案二： 方案三： 方案評價方法 戰(zhàn)略需求和偏好 財務(wù)假設(shè) 基本假設(shè) 分產(chǎn)品假設(shè) 投資假設(shè) 經(jīng)營假設(shè) 收益假設(shè) 財務(wù)模型 方案一 方案二 方案三 悲觀 樂觀 最可能 悲觀 樂觀 最可能 悲觀 樂觀 最可能 指標一 。 指標 N 方案 時序 樂觀 最可能 悲觀 。 樂觀 最可能 悲觀 方案一 A B 方案二 A B 方案三 A B 方案選擇方法 最小投資法 冒險法 保守法 折衷法 后悔值法 最高收益率 最優(yōu)方案選擇 開發(fā)方案評價 財務(wù)評價基本假設(shè) ?財務(wù)評價基本數(shù)據(jù)根據(jù)天津市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及物業(yè)特點而定，參考浦東新區(qū)以及天津開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程，并做一定的假設(shè) ?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存在一定的偏差，結(jié)論數(shù)據(jù)與現(xiàn)實可能有一定的差別，但可以用于三個方案的比較 ?基本稅費率等根據(jù)天津市法律法規(guī)，不考慮個別情況和優(yōu)惠條件 ?由于經(jīng)營變化較大，不計算每年的所得稅額，所得稅只在計算最后的總投資利潤率時考慮，所得稅率按照 15%計算 ?以 20222022年為計算期 (包括建設(shè)期 )，自有物業(yè)在十五年期末按照市場價計算殘值 ?基準收益率取行業(yè)平均水平 12％ ?財務(wù)費用假設(shè)：自有資金比例假設(shè)為國家允許的最低值 35％，貸款利率按照中國銀行 1－ 3年期貸款利率 ?每種方案分樂觀、悲觀和最可能三種情況分析，樂觀、悲觀是指區(qū)域市場整體發(fā)展狀況，對不同物業(yè)的影響不同 ?營業(yè)費用根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，房產(chǎn)稅按照出租收入的 12％收取，房產(chǎn)增值稅按照 3％估算 開發(fā)方案評價 投資估算 — 投資造價基本假設(shè) 項目 價格 備注 土地成本 9000萬元 客戶提供 前期工程費用 3% 占建安成本的比率，主要包括三通一平、勘察設(shè)計等費用 建安成本 根據(jù)天津高層建筑的建安成本核算，根據(jù)天津建筑市場價格指數(shù)，建安成本每年增長約 1% 公寓 6500元 /㎡ 天津市超高層建筑建筑成本約為 4000元 /平米，高檔裝潢，成本控制在 2500元 /平米 商業(yè) 2500元 /㎡ 主要分布在裙樓、底層和地下，建安成本平均約為 2500元 /平米，不裝潢 酒店 7500元 /㎡ 酒店分布在高層建筑內(nèi)，天津高層建安成本約為 4000元 /平米，高檔裝潢，成本約為 3500元 /平米，合計 7500元 /平米 辦公 5000元 /㎡ 辦公物業(yè)分布在高層建筑內(nèi)，天津高層建安成本約為 4000元 /平米，一般裝潢，成本約為 1000元 /平米，合計 5000元 /平米 配套費 10% 包括區(qū)外配套費和區(qū)內(nèi)配套費，計算基數(shù)為建安成本 工程管理費 3% 計算基數(shù)為建安成本，主要指建筑期間的管理費用 財務(wù)費用 % 貸款額為建安成本 ,利率按照中國銀行 1－ 3年期貸款利率，貸款比例占總投資的 70%，貸款期預(yù)定為 2年 開發(fā)方案評價 投資估算（靜態(tài)） 投資估算（靜態(tài)）： 面積 金額 面積 金額 面積 金額土地成本 9,000 9,000 9,000前期專業(yè)費 % 3,138 3,138 3,363工程總
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