【正文】 方案一： 方案二： 方案三： 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 收益估算 — 收益基本假設(shè) 項(xiàng)目 初始價(jià)格 備注 公寓 銷(xiāo)售型公寓 10000150000元 /平米 售賣(mài)型公寓定位為高檔住宅，售價(jià)參考市場(chǎng)高檔樓盤(pán)，根據(jù)調(diào)研，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高檔樓盤(pán)現(xiàn)價(jià)約 10000元 /平米，本項(xiàng)目在 3年后推出，預(yù)測(cè)價(jià)格可定在 1000015000元 /平米，兩年內(nèi)售完 服務(wù)型公寓 /平米 /天 服務(wù)型公寓考慮與高檔品牌商合作經(jīng)營(yíng)，房間租金參考開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)中上水平和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高檔公寓的價(jià)格水平，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)最好的服務(wù)式公寓，泰達(dá)公館，房?jī)r(jià)約在 5元 /天 /平米，因此本項(xiàng)目預(yù)測(cè)初始價(jià)格在 /平米 /天，逐漸遞增至 35元 /平米 /天 商業(yè) 小型 商業(yè) 1500020220元 /平米 小型商業(yè)一半通過(guò)出租方式自營(yíng)，一半出售；小型商業(yè)的售價(jià)參考濱海新區(qū)內(nèi)較成熟的金街市場(chǎng)價(jià)格，約 1500020220元 /平米，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)全部售完 ,租金水平在 100元 /平米左右 ,逐年有一定的漲幅 大型 商業(yè) 60100元 /平米/月 大型商業(yè)先期主要為了吸引人氣，為了追求出租率，適當(dāng)降低租金水平，取 60100元 /平米 /月，逐年增長(zhǎng)到穩(wěn)定時(shí)達(dá)到 100170元 /平米 /月 酒店 辦公 800012022元/平米 寫(xiě)字樓的出售價(jià)格參考開(kāi)發(fā)區(qū)高檔寫(xiě)字樓價(jià)格，約為 800010000元 /平米，濱海新區(qū) OTC的落定與否對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大，因此本項(xiàng)目預(yù)測(cè)初始售價(jià)在 800012022元 /平米，每年出售總量的 10%； 租金水平在 60120元 /平米 /月 收益估算假設(shè) 高 檔公寓 天津與上海國(guó)際社區(qū)發(fā)展橫向比較 開(kāi)發(fā)區(qū) 天津港保稅區(qū) 大梅江 空港加工區(qū) 古北 碧云 聯(lián)洋 金橋出口加工區(qū) 外高橋保稅區(qū) 張江高科技園區(qū) 上海 20世紀(jì) 80年代 古北新區(qū) 虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的生活配套區(qū) 90年代中后期 濱江、碧云、聯(lián)洋社區(qū) 輻射全上海甚至長(zhǎng)三角的新興高檔國(guó)際社區(qū) 九成洋居民來(lái)自歐美國(guó)家 天津 20世紀(jì) 90年代 大梅江居住區(qū) “全球富人區(qū)” amp。日 2022 2022 年度 浦東小陸家嘴地塊內(nèi)的商業(yè)物業(yè)主要集中在正大廣場(chǎng) ,其商業(yè)環(huán)境的培養(yǎng)用了近四年的時(shí)間才步入正軌 : 商鋪出租率 60% 2022 2022 98% 年度 40% ?1996年開(kāi)工建設(shè)， 2022年竣工， 2022年開(kāi)業(yè)；占地 ，建筑面積 ，單層面積 ；集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、停車(chē)為一體的 shoppingmall ?開(kāi)業(yè)以來(lái)空置率一直很高，一度高達(dá)約 40％， 6樓以上商鋪長(zhǎng)時(shí)間空置；較好的業(yè)態(tài)是超市和餐飲，百貨的養(yǎng)商期較長(zhǎng) ?百貨 2022年重新定位為 國(guó)際知名但價(jià)格適中的時(shí)尚品牌，單店需求面積較大 ,約在 1500平米 ,取得較好的經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)假設(shè) 附 :浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓租金及出租率假設(shè) 020224000600080001000012022140001600018000202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022樂(lè)觀售價(jià) 最可能售價(jià) 悲觀售價(jià)寫(xiě)字樓售價(jià)假設(shè) 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202201樂(lè)觀租金 最可能租金 悲觀租金樂(lè)觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率浦東新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格和入住率走勢(shì)圖00 . 20 . 40 . 60 . 811997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%租金 出租率浦東陸家嘴寫(xiě)字樓總面積變化圖266688117134162 162 1671892002800501001502002503001996199719981999200020012002200320042005200620072008單位：萬(wàn)平米?浦東寫(xiě)字樓的供應(yīng)是逐年分批提供的，在供應(yīng)總量穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)上，其租金和出租率也逐年穩(wěn)步提升 ?本項(xiàng)目?jī)?nèi)的寫(xiě)字樓集中在幾年內(nèi)供應(yīng)，將形成很大的市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)初期出租率將比較低，經(jīng)過(guò) 5年左右的時(shí)間能夠達(dá)到正常水平 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 收益估算 — 價(jià)格水平和進(jìn)度 (表 ) 單位 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022售價(jià) 元/ 平米 15,000 15,000 15,000 15,000進(jìn)度售價(jià) 元/ 平米 12,000 12,000 12,000 12,000 進(jìn)度售價(jià) 元/ 平米 10,000 10,000 10,000 10,000 進(jìn)度房?jī)r(jià) 元/ 天/ 平米 入住率 40% 45% 50% 60% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%房?jī)r(jià) 元/ 天/ 平米 入住率 35% 40% 45% 55% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65%房?jī)r(jià) 元/ 天/ 平米 入住率 30% 35% 40% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%租金 元/ 月/ 平米 120 126 132 139 153 168 185 203 203 203 203 203 203 出租率 50% 60% 70% 80% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%租金 元/ 月/ 平米 100 105 110 116 127 140 154 169 169