【正文】 方案一： 方案二： 方案三： 開發(fā)方案評價 收益估算 — 收益基本假設 項目 初始價格 備注 公寓 銷售型公寓 10000150000元 /平米 售賣型公寓定位為高檔住宅，售價參考市場高檔樓盤，根據(jù)調(diào)研，開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔樓盤現(xiàn)價約 10000元 /平米，本項目在 3年后推出，預測價格可定在 1000015000元 /平米，兩年內(nèi)售完 服務型公寓 /平米 /天 服務型公寓考慮與高檔品牌商合作經(jīng)營，房間租金參考開發(fā)區(qū)內(nèi)中上水平和開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔公寓的價格水平，開發(fā)區(qū)內(nèi)最好的服務式公寓，泰達公館，房價約在 5元 /天 /平米，因此本項目預測初始價格在 /平米 /天，逐漸遞增至 35元 /平米 /天 商業(yè) 小型 商業(yè) 1500020220元 /平米 小型商業(yè)一半通過出租方式自營，一半出售；小型商業(yè)的售價參考濱海新區(qū)內(nèi)較成熟的金街市場價格，約 1500020220元 /平米，預計兩年內(nèi)全部售完 ,租金水平在 100元 /平米左右 ,逐年有一定的漲幅 大型 商業(yè) 60100元 /平米/月 大型商業(yè)先期主要為了吸引人氣，為了追求出租率，適當降低租金水平，取 60100元 /平米 /月，逐年增長到穩(wěn)定時達到 100170元 /平米 /月 酒店 辦公 800012022元/平米 寫字樓的出售價格參考開發(fā)區(qū)高檔寫字樓價格，約為 800010000元 /平米，濱海新區(qū) OTC的落定與否對辦公樓市場的影響較大，因此本項目預測初始售價在 800012022元 /平米，每年出售總量的 10%； 租金水平在 60120元 /平米 /月 收益估算假設 高 檔公寓 天津與上海國際社區(qū)發(fā)展橫向比較 開發(fā)區(qū) 天津港保稅區(qū) 大梅江 空港加工區(qū) 古北 碧云 聯(lián)洋 金橋出口加工區(qū) 外高橋保稅區(qū) 張江高科技園區(qū) 上海 20世紀 80年代 古北新區(qū) 虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū) 90年代中后期 濱江、碧云、聯(lián)洋社區(qū) 輻射全上海甚至長三角的新興高檔國際社區(qū) 九成洋居民來自歐美國家 天津 20世紀 90年代 大梅江居住區(qū) “全球富人區(qū)” amp。日 2022 2022 年度 浦東小陸家嘴地塊內(nèi)的商業(yè)物業(yè)主要集中在正大廣場 ,其商業(yè)環(huán)境的培養(yǎng)用了近四年的時間才步入正軌 : 商鋪出租率 60% 2022 2022 98% 年度 40% ?1996年開工建設， 2022年竣工， 2022年開業(yè)；占地 ，建筑面積 ，單層面積 ；集商業(yè)、餐飲、娛樂、停車為一體的 shoppingmall ?開業(yè)以來空置率一直很高，一度高達約 40％， 6樓以上商鋪長時間空置；較好的業(yè)態(tài)是超市和餐飲，百貨的養(yǎng)商期較長 ?百貨 2022年重新定位為 國際知名但價格適中的時尚品牌，單店需求面積較大 ,約在 1500平米 ,取得較好的經(jīng)濟效益 項目中商業(yè)物業(yè)經(jīng)營假設 附 :浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 寫字樓 寫字樓租金及出租率假設 020224000600080001000012022140001600018000202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022樂觀售價 最可能售價 悲觀售價寫字樓售價假設 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202201樂觀租金 最可能租金 悲觀租金樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率浦東新區(qū)寫字樓市場價格和入住率走勢圖00 . 20 . 40 . 60 . 811997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%租金 出租率浦東陸家嘴寫字樓總面積變化圖266688117134162 162 1671892002800501001502002503001996199719981999200020012002200320042005200620072008單位：萬平米?浦東寫字樓的供應是逐年分批提供的，在供應總量穩(wěn)步上升的基礎上，其租金和出租率也逐年穩(wěn)步提升 ?本項目內(nèi)的寫字樓集中在幾年內(nèi)供應，將形成很大的市場壓力，預計初期出租率將比較低，經(jīng)過 5年左右的時間能夠達到正常水平 開發(fā)方案評價 收益估算 — 價格水平和進度 (表 ) 單位 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022售價 元/ 平米 15,000 15,000 15,000 15,000進度售價 元/ 平米 12,000 12,000 12,000 12,000 進度售價 元/ 平米 10,000 10,000 10,000 10,000 進度房價 元/ 天/ 平米 入住率 40% 45% 50% 60% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%房價 元/ 天/ 平米 入住率 35% 40% 45% 55% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65%房價 元/ 天/ 平米 入住率 30% 35% 40% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%租金 元/ 月/ 平米 120 126 132 139 153 168 185 203 203 203 203 203 203 出租率 50% 60% 70% 80% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%租金 元/ 月/ 平米 100 105 110 116 127 140 154 169 169