【正文】 ，成本約為 1000元 /平米，合計 5000元 /平米 配套費 10% 包括區(qū)外配套費和區(qū)內配套費，計算基數(shù)為建安成本 工程管理費 3% 計算基數(shù)為建安成本，主要指建筑期間的管理費用 財務費用 % 貸款額為建安成本 ,利率按照中國銀行 1－ 3年期貸款利率，貸款比例占總投資的 70%，貸款期預定為 2年 開發(fā)方案評價 投資估算（靜態(tài)） 投資估算（靜態(tài)）： 面積 金額 面積 金額 面積 金額土地成本 9,000 9,000 9,000前期專業(yè)費 % 3,138 3,138 3,363工程總費用 138,050 138,050 147,950公寓 6500 12 78,000 12 78,000 13 84,500商業(yè) 2500 9 22,500 9 22,500 6 15,000酒店 7500 0 0 0 0 0 0辦公 5000 5 25,000 5 25,000 7 35,000配套費 10% 12,550 12,550 13,450工程管理費 3% 3,765 3,765 4,035財務費用 7% 65% 14,585 14,585 15,568合計 168,537 168,537 179,915項目 單價方案一 方案二 方案三?靜態(tài)預計項目總投資額約為 17億元人民幣， ?由于假設建筑成本每年有 2%的增長，故最終的總投資額為 1819億元 ?在 12%的基準收益率假設下總投資現(xiàn)值在 1213億元左右，方案二的總投資現(xiàn)值最低 , 三方案投資進度模擬 ： 產品 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 80,132 16,026 40,066 24,040 服務型公寓 26,711 5,342 13,355 8,013 持有型商業(yè) 6,849 1,370 2,740 2,740 售賣型商業(yè) 6,849 1,370 2,055 3,424 大型商業(yè) 17,122 3,424 5,137 8,561 酒店 0 寫字樓 34,245 6,849 10,273 17,122 合計 180,908 9,000 0 17,396 59,791 57,599 37,121產品 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 80,132 48,079 32,053 服務型公寓 13,355 13,355 13,355 持有型商業(yè) 6,849 2,055 4,794 售賣型商業(yè) 6,849 1,370 5,479 大型商業(yè) 17,122 3,424 13,698 酒店 0 寫字樓 17,122 17,122 17,122 合計 180,908 9,000 0 50,134 36,847 4,794 49,655 30,478產品 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 79,818 47,891 31,927 服務型公寓 17,737 17,737 17,737 持有型商業(yè) 13,644 4,093 9,551 售賣型商業(yè) 6,822 1,364 5,458 大型商業(yè) 0 酒店 0 寫字樓 23,877 23,877 23,877 合計 192,514 9,000 0 51,984 41,478 1,364 47,072 41,615方案一： 方案二： 方案三： 開發(fā)方案評價 收益估算 — 收益基本假設 項目 初始價格 備注 公寓 銷售型公寓 10000150000元 /平米 售賣型公寓定位為高檔住宅，售價參考市場高檔樓盤，根據(jù)調研，開發(fā)區(qū)內高檔樓盤現(xiàn)價約 10000元 /平米，本項目在 3年后推出，預測價格可定在 1000015000元 /平米，兩年內售完 服務型公寓 /平米 /天 服務型公寓考慮與高檔品牌商合作經(jīng)營，房間租金參考開發(fā)區(qū)內中上水平和開發(fā)區(qū)內高檔公寓的價格水平，開發(fā)區(qū)內最好的服務式公寓，泰達公館，房價約在 5元 /天 /平米，因此本項目預測初始價格在 /平米 /天，逐漸遞增至 35元 /平米 /天 商業(yè) 小型 商業(yè) 1500020220元 /平米 小型商業(yè)一半通過出租方式自營，一半出售；小型商業(yè)的售價參考濱海新區(qū)內較成熟的金街市場價格，約 1500020220元 /平米，預計兩年內全部售完 ,租金水平在 100元 /平米左右 ,逐年有一定的漲幅 大型 商業(yè) 60100元 /平米/月 大型商業(yè)先期主要為了吸引人氣，為了追求出租率，適當降低租金水平，取 60100元 /平米 /月，逐年增長到穩(wěn)定時達到 100170元 /平米 /月 酒店 辦公 800012022元/平米 寫字樓的出售價格參考開發(fā)區(qū)高檔寫字樓價格，約為 800010000元 /平米，濱海新區(qū) OTC的落定與否對辦公樓市場的影響較大，因此本項目預測初始售價在 800012022元 /平米，每年出售總量的 10%； 租金水平在 60120元 /平米 /月 收益估算假設 高 檔公寓 天津與上海國際社區(qū)發(fā)展橫向比較 開發(fā)區(qū) 天津港保稅區(qū) 大梅江 空港加工區(qū) 古北 碧云 聯(lián)洋 金橋出口加工區(qū) 外高橋保稅區(qū) 張江高科技園區(qū) 上海 20世紀 80年代 古北新區(qū) 虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū) 90年代中后期 濱江、碧云、聯(lián)洋社區(qū) 輻射全上海甚至長三角的新興高檔國際社區(qū) 九成洋居民來自歐美國家 天津 20世紀 90年代 大梅江居住區(qū) “全球富人區(qū)” amp。 開