【正文】 發(fā)方案評價 敏感性分析 2 內(nèi)部收益率對主要因素的敏感度分析建安成本價格水平出租率%%%%20% 10% 0% 10% 20%通過分析內(nèi)部收益率對各類產(chǎn)品的價格水平以及不同影響因素的敏感度分析可以看出： 內(nèi)部收益率對各種產(chǎn)品價格敏感度分析建安成本公寓售價服務(wù)型公寓價格水平銷售商業(yè)價格水平商業(yè)租金水平酒店價格水平寫字樓價格水平%%%%20% 10% 0% 10% 20%?內(nèi)部收益率對建安成本和 產(chǎn)品價格水平 的敏感度很大，是決定內(nèi)部收益率的主要因素；而出租率對內(nèi)部收益率的影響程度很低 ?而在價格方面，內(nèi)部收益率對 公寓售價 的敏感度最高，其次是 商業(yè)物業(yè)的租金和價格 ，服務(wù)型公寓和寫字樓的價格水平次之。 濱江 附 :小陸家嘴區(qū)域內(nèi)的高檔住宅 ★ ★ ★ 湯臣海景花園 鵬利海景 盛大金磐 豪宅總結(jié) 占地面積 建筑面積 建筑形式 開盤時間 開盤價格 銷售狀況 盛大金磐 3幢 40層超高層 354/405套 鵬利海景 5幢 36層超高層 轉(zhuǎn)售為租 350套 湯臣海景 2ha 4幢 40余層超高層 11萬 ,后轉(zhuǎn)售為租 3/609套 主要指標 ? 主要集中在基地的西南側(cè)，臨近黃浦江的地段，視線開闊，環(huán)境優(yōu)美 ? 成為上海的頂級 ? 目前入市的項目有湯臣海景花園、鵬利海景花園和盛大金磐三個樓盤，入市時間集中在 20222022年 ? 目前銷售價達到 6萬元，和市區(qū)新天地板塊不相上下 ? 建筑形式都是超高層，內(nèi)部精裝修 0123452022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%樂觀房價 最可能房價 悲觀房價樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率服務(wù)公寓公寓租金和出租率假設(shè) 收益估算假設(shè) 服務(wù)型 公寓 ? 2022年以前，整個大陸家嘴的酒店式公寓經(jīng)營狀況較為平穩(wěn)，租金基本上維持在 5元 /平方米 ?天上下，出租率穩(wěn)步上升 ? 20222022年，經(jīng)營狀況惡化，租金和出租率都跌至最低點； 2022年以后，情況好轉(zhuǎn)穩(wěn)步上升 ,出租率達到 80%. 浦東陸家嘴地塊內(nèi)酒店式公寓發(fā)展歷程 : ?本項目所在的響羅灣內(nèi)在今年內(nèi)將有大量的酒店式公寓推出，根據(jù)總量的 35%限額計算，與浦東現(xiàn)有的總量相當，因此本項目的經(jīng)營需要較長時間的培養(yǎng)期，并且先期其實際價格會較低 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 07 . 08 . 09 . 01 0 . 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%租金 出租率附 :浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 商業(yè) 小型商業(yè)月租金及出租率假設(shè) 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%樂觀租金 最可能租金 悲觀租金樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率大型商業(yè)月租金及出租率假設(shè) 0501001502002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%樂觀租金 最可能租金 悲觀租金樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率商鋪租金 美元 /平米 持有型商業(yè) 服務(wù)型公寓 商業(yè) 寫字樓 延遲性建設(shè)方案： 交錯式建設(shè)方案： 開發(fā)方案小結(jié) 產(chǎn)品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 20% 50% 30%服務(wù)型公寓 3 20% 50% 30%持有型商業(yè) 2 20% 40% 40%售賣型商業(yè) 2 20% 30% 50%大型商業(yè) 5 20% 30% 50%酒店 0寫字樓 5 20% 30% 50%激進型交錯方案產(chǎn)品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 60% 40%服務(wù)型公寓 4 50% 50%持有型商業(yè) 4 30% 70%售賣型商業(yè) 2 20% 80%大型商業(yè) 0酒店 0寫字樓 7 50% 50%穩(wěn)健型延遲方案產(chǎn)品 建筑面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷售型公寓 9 60% 40%服務(wù)型公寓 3 50% 50%持有型商業(yè) 2 30% 70%售賣型商業(yè) 2 20% 80%大型商業(yè) 5 20% 80%酒店 0寫字樓 5 50% 50%激進型延遲方案方案一： 方案二： 方案三： 方案評價方法 戰(zhàn)略需求和偏好 財務(wù)假設(shè) 基本假設(shè) 分產(chǎn)品假設(shè) 投資假設(shè) 經(jīng)營假設(shè) 收益假設(shè) 財務(wù)模型 方案一 方案二 方案三 悲觀 樂觀 最可能 悲觀 樂觀 最可能 悲觀 樂觀 最可能 指標一 。避免因延遲開發(fā)影響地價返還 . 注： 考慮到響鑼灣綜合環(huán)境的培養(yǎng)期等因素，項目開發(fā)分為兩個階段，其中 2022年后進行延遲性建設(shè)。天津標桿性“高檔生態(tài)住宅區(qū)” 外籍人士云集的國際社區(qū) 90年代后期 濱海新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 截止目前已建成涉外居民社區(qū) 6個 ？ ? 歐美跨國企業(yè)大舉進入金橋和張江 ? 浦東國際機場的投入使用 ? 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的成熟 ? 歐美跨國企業(yè)投資力度加大 ? 響螺灣中央商務(wù)商業(yè)區(qū)建成 ? 濱海新區(qū)金融中心逐步形成 ? 浦東新區(qū)的全面開發(fā)帶動區(qū)域內(nèi)高檔住宅建設(shè)，歐美企業(yè)的大規(guī)模進入促使歐美外籍人士東遷至工作地附近社區(qū)居住 ? 考察上海國際社區(qū)的發(fā)展軌跡預(yù)計，隨著濱海新區(qū)外商投資力度的加大和商務(wù)商業(yè)環(huán)境的成熟，天津外籍人士也將逐漸由市區(qū)東遷至濱海新區(qū) ?濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來大批新的機構(gòu)客戶，本項目可針對性開發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品以迎接市場發(fā)展所創(chuàng)造的巨大機遇 ?本項目的區(qū)位具有得天獨厚的優(yōu)勢，其品質(zhì)相當于陸家嘴地塊內(nèi)的早期開盤的 仁恒河濱城，當時售價10000元 /平米，現(xiàn)在約 46萬元 /平米。