【正文】 品以獨(dú)棟別墅、類別墅、花園洋房（包括高層洋房）為主。 ─休閑居所主要針對(duì)全國(guó)性養(yǎng)老度假、避暑度假、地產(chǎn)投資等客戶群體。 ─從概念上突出“國(guó)際休閑城”主題 ─從產(chǎn)品上突出“休閑地產(chǎn)”特色 ─從氛圍上營(yíng)造“生態(tài)山地景觀”特色 ? 尊重現(xiàn)狀，合理提升 ─尊重現(xiàn)有的規(guī)劃，有針對(duì)性的進(jìn)行豐富，重點(diǎn)在概念和社區(qū)配套功能上進(jìn)行提升； ─尊重原地形現(xiàn)狀，依山就勢(shì)，整合好周邊林地生態(tài)資源，在不占土地指標(biāo)的基礎(chǔ)上打造私家配套公園。 （ 1）溫泉國(guó)賓館 ?定義：貴州政商交流平臺(tái)，民間版的中南海和釣魚臺(tái)。 第二板塊 溫泉小鎮(zhèn) ?板塊定位： ─一個(gè)以溫泉休閑為主題，具有濃郁小鎮(zhèn)風(fēng)情的綜合性休閑生活區(qū)。 （ 2）四季溫泉樂園 ?定義：四季溫泉樂園是貴陽(yáng)打造“溫泉之城”的最經(jīng)典代表作，是生命加油站、人體大修場(chǎng)。 ?（ 3）三類溫泉浴區(qū)： ─第一類，針對(duì)女士養(yǎng)顏方面的溫泉，可與四季中心麗人館進(jìn)行有機(jī)結(jié)合； ─第二類，針對(duì)休閑養(yǎng)生方面的溫泉，可分為藥浴、花瓣浴、礦沙浴等，可與養(yǎng)生館進(jìn)行結(jié)合。 （ 4）溫泉公寓 ?定義：溫泉社區(qū)是溫泉小鎮(zhèn)的配套性公寓，依托溫泉資源打造休閑度假型產(chǎn)品。 ?功能：山脊廣場(chǎng)主要在東西沿線的山脊上進(jìn)行打造，營(yíng)造多個(gè)休閑平臺(tái)，成為麓山小鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心。 （ 5）麓山社區(qū) ?定義：主要以山地為特色的生態(tài)居住區(qū)，在氛圍營(yíng)造上要尊重地形，依山就勢(shì)，最大限度的體現(xiàn)山地小鎮(zhèn)的休閑居住特色。 ?① 會(huì)所：是高爾夫球場(chǎng)的接待中心，主要用于接待、購(gòu)物、餐飲、休閑等功能。目標(biāo)客戶鎖定為本地政府官員、企業(yè)主為主，同時(shí)吸引全國(guó)高爾夫愛好者。 ?觀賞性：一個(gè)五彩斑斕的高爾夫球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─觀賞性是球場(chǎng)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)的球場(chǎng)是綠色一片，可以通過種植不同色彩的樹種和草坪豐富球場(chǎng)的色彩感，在不同季節(jié)呈現(xiàn)不同的顏色，讓人看到四季的變化，體驗(yàn)到在大自然的魅力。 ─桃花溪環(huán)抱球場(chǎng)，種植各種鮮花、油菜花等田園景觀，讓人感受到田園牧歌、詩(shī)情畫意般的暢快感和愉悅感。 ?操作建議： ─樂灣高爾夫要做好與三亞紅峽谷高爾夫球場(chǎng)的互動(dòng)，通過成立高爾夫高端俱樂部，與紅峽谷俱樂部形成休閑度假游的高端交換平臺(tái)，形成“冬天去紅峽谷高爾夫，夏天到樂灣高爾夫”的局面，這樣可以相互促進(jìn)，共同發(fā)展。所以，高爾夫概念是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一。通過遠(yuǎn)山、近山、水面、園林、球道、花木、溪流豐富景觀層次。因此，產(chǎn)品上要重點(diǎn)突出休閑度假、商務(wù)交流、運(yùn)動(dòng)健康等功能。 桃花溪示意圖 案例解讀 ?世紀(jì)城、保利溫泉城、山水黔城這三個(gè)項(xiàng)目代表三種不同的發(fā)展之路。 我們的突破點(diǎn) ——休閑地產(chǎn) 品牌之路 全國(guó)性品牌 區(qū)域性品牌 引起政府高度關(guān)注 受到市追捧和傳播 打造創(chuàng)新型產(chǎn)品 實(shí)現(xiàn)全國(guó)性連鎖 品牌成長(zhǎng)歷程 類別 第一階段 第二階段 第三階段 階段目標(biāo) 區(qū)域性項(xiàng)目品牌 區(qū)域性企業(yè)品牌 全國(guó)性企業(yè)品牌 依托要素 資源優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 行業(yè)優(yōu)勢(shì) 休閑要素 休閑專業(yè)化 休閑產(chǎn)業(yè)化 休閑多元化 運(yùn)營(yíng)思路 樂灣國(guó)際的成功開發(fā) 樂灣企業(yè)品牌的初步樹立 樂灣集團(tuán)資本化運(yùn)營(yíng) 10年“三步走”計(jì)劃 第一步：立足項(xiàng)目計(jì)劃 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2022年 2022年 ?發(fā)展目標(biāo)：依托樂灣項(xiàng)目打造出示范性產(chǎn)品 ?核心突破：創(chuàng)新力和示范性 ─依托樂灣項(xiàng)目，在概念、產(chǎn)品、服務(wù)等方面進(jìn)行創(chuàng)新，讓項(xiàng)目成為企業(yè)展示實(shí)力和形象的平臺(tái)，也是企業(yè)鍛煉隊(duì)伍、積累經(jīng)驗(yàn)、實(shí)現(xiàn)盈利的平臺(tái)，更是后期滾動(dòng)開發(fā)、全國(guó)擴(kuò)張的基礎(chǔ)。 創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議 ?第一，錯(cuò)落式總體規(guī)劃 ─在總體規(guī)劃上，依山順勢(shì)，最大限度地利用高低起伏的自然曲線，做到山景資源的最大化。 ?第三，自然型生態(tài)園林 ─在園林景觀上，避免刻意的人工景觀，如噴泉、人工湖、公共花園等，使建筑座落在自然環(huán)境中。 ─俱樂部：樂灣休閑會(huì) ─會(huì)員卡：樂灣卡 ─雜志： 《 樂灣休閑會(huì) 》 ?操作建議： ─ 建議打造一張樂灣項(xiàng)目的會(huì)員卡片，建議可與中國(guó)的一家銀行可進(jìn)行戰(zhàn)略性合作，辦理以項(xiàng)目名稱命名的“樂灣卡”。 ─ 可做商業(yè)消費(fèi)； ─ 也可作為高爾夫、酒店、溫泉的消費(fèi)卡，具有內(nèi)部折扣優(yōu)惠。 ?（ 2）核心人才儲(chǔ)備平臺(tái) ─人力資源是房地產(chǎn)業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ?（ 4）現(xiàn)代企業(yè)管理平臺(tái) ─逐漸建立起一套系統(tǒng)、科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理平臺(tái)，在公司制度、獎(jiǎng)懲制度、人力資源制度、品牌管理制度等方面實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理。 第五部分 營(yíng)銷策略 ?一、營(yíng)銷主題 ?二、營(yíng)銷目標(biāo) ?三、營(yíng)銷策略 ?四、營(yíng)銷脈絡(luò) 一、營(yíng)銷主題 樂灣國(guó)際 ——打造貴陽(yáng)首座國(guó)際休閑城 ? 針對(duì)全國(guó)來說： 一個(gè)世界級(jí)休閑避暑目的地 ? 針對(duì)貴州來說： 貴州的城市休閑客廳 ? 針對(duì)貴陽(yáng)來說： 貴陽(yáng)首座國(guó)際休閑城 二、營(yíng)銷目標(biāo) ? 面向政府 ? 面向市場(chǎng) ? 面向游客 ? 面向行業(yè) ? 面向政府，成為重點(diǎn)項(xiàng)目，獲得全面支持 ─通過樂灣項(xiàng)目營(yíng)銷，引起貴州省政府、貴陽(yáng)市政府和烏當(dāng)區(qū)政府的高度關(guān)注，圍繞“提高城市形象和打造城市名片”為主要訴求點(diǎn)，讓項(xiàng)目成為省重點(diǎn)項(xiàng)目，獲得更多政府的政策支持。 三、營(yíng)銷策略 四線推進(jìn) 四度把握 輿論引導(dǎo)線 硬廣推廣線 銷售跟進(jìn)線 公關(guān)活動(dòng)線 占據(jù)高度 制造話題，占位搶位 把握深度 吸引受眾，實(shí)現(xiàn)銷售 把握廣度 樹立形象，促進(jìn)銷售 把握關(guān)聯(lián)度 傳播品牌，聚集人氣 三、營(yíng)銷脈絡(luò) ?本方案制定的推廣活動(dòng)周期為 2022年 05月到2022年 10月這一時(shí)間段。 ?（ 3）匯集高端度假產(chǎn)品 ─樂灣國(guó)際將整合所在區(qū)域內(nèi)的各種休閑度假資源，通過大投入、大手筆打造，以 18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、大型溫泉度假中心、風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際高尚住宅等高端度假設(shè)施為載體，對(duì)各種資源精華進(jìn)行再度演繹與提升，最終整個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀榍许敿?jí)的國(guó)際化休閑度假避暑目的地 。 ? 輿論話題 時(shí)間 主題 訴求點(diǎn) 第一周 （ 5月 7日） 貴州旅游突破點(diǎn) —— 休閑旅游時(shí)代到來 休閑旅游格局 第二周 （ 5月 14日） 貴陽(yáng)的城市方向與各區(qū)域板塊大解讀 貴陽(yáng)城市發(fā)展方向 第三周 （ 5月 21日） 烏當(dāng)區(qū)的價(jià)值：高端休閑度假區(qū) 烏當(dāng)區(qū)域價(jià)值 第四周 （ 5月 28日） 樂灣國(guó)際休閑城的特性：高爾夫+溫泉 項(xiàng)目的特性 ? 推廣手段 ─ （ 1） 輿論引導(dǎo)：與當(dāng)?shù)氐膱?bào)社開始進(jìn)行戰(zhàn)略性合作，形成樂灣媒體俱樂部，做好輿論引導(dǎo)。 ? 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2022年 6月 — 7月 ? 依托事件：貴州避暑節(jié) ? 推廣主題： 打造世界級(jí)休閑避暑目的地 ?主題內(nèi)涵： ─這是盛夏里的一片清涼世界 ─這是貴州走向全國(guó)的休閑避暑名片 ─這是一片最能展示爽都貴陽(yáng)的休閑高地 ? 推廣范圍 ─以貴州省外為主，重點(diǎn)在珠三角、長(zhǎng)三角推廣，實(shí)現(xiàn)以外帶內(nèi)的推廣效果。 ─（ 3）報(bào)媒輿論：圍繞貴州避暑概念，闡述項(xiàng)目承接城市功能的戰(zhàn)略意義。 ? 推廣范圍 ─重點(diǎn)面向貴陽(yáng)市區(qū)及周邊有置業(yè)需求的人群 ? 推廣目標(biāo) ─奠定項(xiàng)目的國(guó)際休閑城的戰(zhàn)略定位，讓項(xiàng)目成為引領(lǐng)休閑地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，逐步創(chuàng)建項(xiàng)目的品牌形象。 貴陽(yáng)避暑季”系列活動(dòng) 輿論：發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng) —— 夏季休閑避暑勝地 8月 9月 產(chǎn)品開盤預(yù)熱 打造貴陽(yáng)首座國(guó)際休閑城 活動(dòng) +廣告 +輿論造勢(shì) 輿論：解讀貴陽(yáng)首座國(guó)際休閑城 10月 產(chǎn)品正式面市 桃源仙境 品質(zhì)生活 活動(dòng)為主 廣告配合 活動(dòng)：樂灣國(guó)際暨項(xiàng)目開盤儀式 活動(dòng)：樂灣國(guó)際高爾夫杯賽