中國第一神盤—貴陽花果園地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案-預(yù)覽頁
【正文】 觀展示戰(zhàn)術(shù)：普通軟景種植公園化，注重草多、樹多，現(xiàn)場(chǎng)營造大型草坪，用于周末舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)和婚禮，帶動(dòng)剛需群體 震撼景觀展示戰(zhàn)術(shù)：動(dòng)物也是展示道具，放養(yǎng)動(dòng)物 震撼景觀展示戰(zhàn)術(shù)：硬景粗糙，地面水泥磚，但路邊灌木和喬木營造好，吸引注意力。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡(jiǎn)裝等超預(yù)期的配置，使這張“實(shí)惠牌”更具說服力 寫字樓：也團(tuán)購， 1棟以 2億元價(jià)格優(yōu)惠賣給了金陽區(qū)管委會(huì)，換來了金陽區(qū)的團(tuán)購優(yōu)惠政策和項(xiàng)目容積率的調(diào)整（從 4）； 1棟正和南方電網(wǎng)在談； 1棟零售（單價(jià) 4500元 /平），基本售完 成本： 樓面地價(jià) 400元 /平，含稅費(fèi)的綜合成本 2500元 /平 ，這和自建工程隊(duì)、裝修隊(duì)、產(chǎn)品簡(jiǎn)單復(fù)制密切相關(guān) 觀光電梯 全板樓觃劃 大樓間距 非周末、非開盤的銷售現(xiàn)場(chǎng) 超高層寫字樓和酒店已近竣工，增強(qiáng)購房者對(duì)未來配套的信心 資料來源：世紀(jì)城銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 傳統(tǒng)開發(fā)模式 世紀(jì)金源開發(fā)模式 抵押貸款實(shí)現(xiàn)住宅 街鋪銷售 住宅售罄 Mall、酒店開業(yè)抵押貸款 前期 10個(gè)月 住宅項(xiàng)目結(jié)束 13個(gè)月 住宅售罄 住宅項(xiàng)目結(jié)束 3年 案例模式分析：合肥世紀(jì)城 10天出方案， 1個(gè)月出戶型圖， 10個(gè)月封頂幵銷售， 1個(gè)月后街鋪銷售， 13個(gè)月回籠資金，整體項(xiàng)目 3年內(nèi)售罄 首批現(xiàn)樓銷售 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)評(píng)估測(cè)算所得 案例：合肥世紀(jì)城項(xiàng)目在土地獲取 10個(gè)月內(nèi)開盤， 30個(gè)月內(nèi)銷售完畢，據(jù)估算項(xiàng)目銷售凈利率為 % ；由于開發(fā)周期短，項(xiàng)目整體 IRR高達(dá)% 項(xiàng)目現(xiàn)金流示意圖 2 0 1 76134凈內(nèi)部回報(bào)率 % 項(xiàng)目利潤示意圖 凈利率 % 土地成本開發(fā)成本 ,期間費(fèi)用所得稅凈利潤銷售收入 214億 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) CRIC數(shù)據(jù)估算；成本數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)新聞稿 開發(fā)節(jié)奏 通過觃?；_發(fā)模式，樹立品牌獲得政府信任，與門針對(duì)新開發(fā)區(qū)獲取大面積低價(jià)土地 ?獲取大觃模土地快速開發(fā)、快速大批量銷售，取得大型配套存在的基礎(chǔ)，以此為中心再分批次開發(fā)周邊土地獲取溢價(jià) 通過大觃模配套的觃劃獲取不政府更多的交換利益，幵提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；另外通過配套的運(yùn)營，獲取大量的流勱資金 ?首先需要為商業(yè)配套建立客群基礎(chǔ)，迚而利用商業(yè)配套改變土地屬性，拉升土地價(jià)值 大觃模低價(jià)傾銷促使自身項(xiàng)目能快速銷售，但對(duì)同片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格造成很大影響 建議采取跟隨策略，在其低價(jià)項(xiàng)目旁購地，利用現(xiàn)成的區(qū)域配套基礎(chǔ)，定位更為高端的首改、再改產(chǎn)品，吸引大量潛在換房客戶 量販?zhǔn)介_發(fā)模式獲取低價(jià)大面積土地 大觃模商業(yè)配套的觃劃和運(yùn)營 低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)者的影響和對(duì)策 啟示
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