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正文內(nèi)容

響鑼灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算(參考版)

2025-01-11 18:08本頁面
  

【正文】 開發(fā)方案評價(jià) 敏感性分析 2 內(nèi)部收益率對主要因素的敏感度分析建安成本價(jià)格水平出租率%%%%20% 10% 0% 10% 20%通過分析內(nèi)部收益率對各類產(chǎn)品的價(jià)格水平以及不同影響因素的敏感度分析可以看出: 內(nèi)部收益率對各種產(chǎn)品價(jià)格敏感度分析建安成本公寓售價(jià)服務(wù)型公寓價(jià)格水平銷售商業(yè)價(jià)格水平商業(yè)租金水平酒店價(jià)格水平寫字樓價(jià)格水平%%%%20% 10% 0% 10% 20%?內(nèi)部收益率對建安成本和 產(chǎn)品價(jià)格水平 的敏感度很大,是決定內(nèi)部收益率的主要因素;而出租率對內(nèi)部收益率的影響程度很低 ?而在價(jià)格方面,內(nèi)部收益率對 公寓售價(jià) 的敏感度最高,其次是 商業(yè)物業(yè)的租金和價(jià)格 ,服務(wù)型公寓和寫字樓的價(jià)格水平次之。 濱江 附 :小陸家嘴區(qū)域內(nèi)的高檔住宅 ★ ★ ★ 湯臣海景花園 鵬利海景 盛大金磐 豪宅總結(jié) 占地面積 建筑面積 建筑形式 開盤時(shí)間 開盤價(jià)格 銷售狀況 盛大金磐 3幢 40層超高層 354/405套 鵬利海景 5幢 36層超高層 轉(zhuǎn)售為租 350套 湯臣海景 2ha 4幢 40余層超高層 11萬 ,后轉(zhuǎn)售為租 3/609套 主要指標(biāo) ? 主要集中在基地的西南側(cè),臨近黃浦江的地段,視線開闊,環(huán)境優(yōu)美 ? 成為上海的頂級 ? 目前入市的項(xiàng)目有湯臣海景花園、鵬利海景花園和盛大金磐三個(gè)樓盤,入市時(shí)間集中在 20222022年 ? 目前銷售價(jià)達(dá)到 6萬元,和市區(qū)新天地板塊不相上下 ? 建筑形式都是超高層,內(nèi)部精裝修 0123452022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%樂觀房價(jià) 最可能房價(jià) 悲觀房價(jià)樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率服務(wù)公寓公寓租金和出租率假設(shè) 收益估算假設(shè) 服務(wù)型 公寓 ? 2022年以前,整個(gè)大陸家嘴的酒店式公寓經(jīng)營狀況較為平穩(wěn),租金基本上維持在 5元 /平方米 ?天上下,出租率穩(wěn)步上升 ? 20222022年,經(jīng)營狀況惡化,租金和出租率都跌至最低點(diǎn); 2022年以后,情況好轉(zhuǎn)穩(wěn)步上升 ,出租率達(dá)到 80%. 浦東陸家嘴地塊內(nèi)酒店式公寓發(fā)展歷程 : ?本項(xiàng)目所在的響羅灣內(nèi)在今年內(nèi)將有大量的酒店式公寓推出,根據(jù)總量的 35%限額計(jì)算,與浦東現(xiàn)有的總量相當(dāng),因此本項(xiàng)目的經(jīng)營需要較長時(shí)間的培養(yǎng)期,并且先期其實(shí)際價(jià)格會(huì)較低 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 07 . 08 . 09 . 01 0 . 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%租金 出租率附 :浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)各種物業(yè)發(fā)展歷程借鑒 商業(yè) 小型商業(yè)月租金及出租率假設(shè) 0501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%樂觀租金 最可能租金 悲觀租金樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率大型商業(yè)月租金及出租率假設(shè) 0501001502002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%20%40%60%80%100%樂觀租金 最可能租金 悲觀租金樂觀出租率 最可能出租率 悲觀出租率商鋪?zhàn)饨? 美元 /平米 樂觀 最可能 悲觀 方案一 A B 方案二 A B 方案三 A B 方案選擇方法 最小投資法 冒險(xiǎn)法 保守法 折衷法 后悔值法 最高收益率 最優(yōu)方案選擇 開發(fā)方案評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)基本假設(shè) ?財(cái)務(wù)評價(jià)基本數(shù)據(jù)根據(jù)天津市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及物業(yè)特點(diǎn)而定,參考浦東新區(qū)以及天津開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程,并做一定的假設(shè) ?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存在一定的偏差,結(jié)論數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)可能有一定的差別,但可以用于三個(gè)方案的比較 ?基本稅費(fèi)率等根據(jù)天津市法律法規(guī),不考慮個(gè)別情況和優(yōu)惠條件 ?由于經(jīng)營變化較大,不計(jì)算每年的所得稅額,所得稅只在計(jì)算最后的總投資利潤率時(shí)考慮,所得稅率按照 15%計(jì)算 ?以 20222022年為計(jì)算期 (包括建設(shè)期 ),自有物業(yè)在十五年期末按照市場價(jià)計(jì)算殘值 ?基準(zhǔn)收益率取行業(yè)平均水平 12% ?財(cái)務(wù)費(fèi)用假設(shè):自有資金比例假設(shè)為國家允許的最低值 35%,貸款利率按照中國銀行 1- 3年期貸款利率 ?每種方案分樂觀、悲觀和最可能三種情況分析,樂觀、悲觀是指區(qū)域市場整體發(fā)展?fàn)顩r,對不同物業(yè)的影響不同 ?營業(yè)費(fèi)用根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn),房產(chǎn)稅按照出租收入的 12%收取,房產(chǎn)增值稅按照 3%估算 開發(fā)方案評價(jià) 投資估算 — 投資造價(jià)基本假設(shè) 項(xiàng)目 價(jià)格 備注 土地成本 9000萬元 客戶提供 前期工程費(fèi)用 3% 占建安成本的比率,主要包括三通一平、勘察設(shè)計(jì)等費(fèi)用 建安成本 根據(jù)天津高層建筑的建安成本核算,根據(jù)天津建筑市場價(jià)格指數(shù),建安成本每年增長約 1% 公寓 6500元 /㎡ 天津市超高層建筑建筑成本約為 4000元 /平米,高檔裝潢,成本控制在 2500元 /平米 商業(yè) 2500元 /㎡ 主要分布在裙樓、底層和地下,建安成本平均約為 2500元 /平米,不裝潢 酒店 7500元 /㎡ 酒店分布在高層建筑內(nèi),天津高層建安成本約為 4000元 /平米,高檔裝潢,成本約為 3500元 /平米,合計(jì) 7500元 /平米 辦公 5000元 /㎡ 辦公物業(yè)分布在高層建筑內(nèi),天津高層建安成本約為 4000元 /平米,一般裝潢,成本約為 1000元 /平米,合計(jì) 5000元 /平米 配套費(fèi) 10% 包括區(qū)外配套費(fèi)和區(qū)內(nèi)配套費(fèi),計(jì)算基數(shù)為建安成本 工程管理費(fèi) 3% 計(jì)算基數(shù)為建安成本,主要指建筑期間的管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 貸款額為建安成本 ,利率按照中國銀行 1- 3年期貸款利率,貸款比例占總投資的 70%,貸款期預(yù)定為 2年 開發(fā)方案評價(jià) 投資估算(靜態(tài)) 投資估算(靜態(tài)): 面積 金額 面積 金額 面積 金額土地成本 9,000 9,000 9,000前期專業(yè)費(fèi) % 3,138 3,138 3,363工程總費(fèi)用 138,050 138,050 147,950公寓 6500 12 78,000 12 78,000 13 84,500商業(yè) 2500 9 22,500 9 22,500 6 15,
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