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濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)之響螺灣項(xiàng)目可行性分析(參考版)

2025-03-03 18:38本頁(yè)面
  

【正文】 最明顯的就是中介機(jī)構(gòu)瘋狂炒作。而當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到現(xiàn)在水平后,投資者發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)飽和度已經(jīng)顯現(xiàn),買賣雙方都放慢了交易頻率,市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,交易規(guī)模收縮。在國(guó)家將濱海新區(qū)納入“十一五”整體規(guī)劃前,市場(chǎng)預(yù)期普遍看好,交易規(guī)模也最大。但二手房的房?jī)r(jià)與商品房的房?jī)r(jià)存在一定的聯(lián)動(dòng)關(guān)系,當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到一定水平、購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)二手房與開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)商品房均價(jià)沒(méi)有太大差別時(shí) ,交易規(guī)模自然會(huì)降下來(lái)。 2)拆遷回落 投資預(yù)期下降 塘沽區(qū)二手房市場(chǎng)需求變化與剛性帶動(dòng)也有很大關(guān)系。 從去年 9 月份到現(xiàn)在,塘沽區(qū)二手房平均單價(jià)上漲了 15002021 多元。盡管目前的商品房住宅消費(fèi)還比較活躍,但以小戶型、投資需求為特色的樓市,開始顯現(xiàn)出一定的疲態(tài)。 在 2021 年 14 月份,這種供需兩旺的市場(chǎng)環(huán)境有所變化: 05 年高價(jià)大戶型的銷售黃金時(shí) 期很難重現(xiàn),以水域未來(lái)成以及伴景灣為例,消化速度有所放緩;現(xiàn)在市場(chǎng)上活躍的項(xiàng)目均是以小戶型為主導(dǎo)的項(xiàng)目。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 46 頁(yè) 共 63 頁(yè) 與塘沽區(qū)項(xiàng)目相比,開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的銷售速度要高于塘沽區(qū),單月銷售面積達(dá)到 8000 平米 /月左右。開發(fā)區(qū)結(jié)構(gòu)性矛盾的解決,更多需要依靠周邊區(qū)域的進(jìn)一步開發(fā)。在塘沽地區(qū),出現(xiàn)裕川家園、歐美四期、陽(yáng)光鑫地、鴻基天成等純粹小戶型產(chǎn)品。國(guó) 際推出 A3 精裝小戶型產(chǎn)品,戶型面積 60 至 90 平方米;第四杰座后期規(guī)劃有酒店式公寓產(chǎn)品;水域 目前濱海樓市一些項(xiàng)目也計(jì)劃在下階段推出部分小戶型產(chǎn)品。因此,在開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)的一些邊緣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來(lái),逐漸縮小與核心區(qū)的差距。這些新興區(qū)域土地資源相對(duì)豐富,地價(jià)相對(duì)較低,有空間開發(fā)一些非高檔住宅。 這說(shuō)明在濱海新區(qū)的內(nèi)核區(qū)域,土地資源非常稀缺,未來(lái)在此區(qū)域大規(guī)模開發(fā)的空間已經(jīng)不大。 2) 區(qū)域間的差距縮?。? 聯(lián)合地產(chǎn) 第 45 頁(yè) 共 63 頁(yè) 在 2021 年濱海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)高價(jià)大戶型集中放量之時(shí),濱海新區(qū)樓市就暗藏矛盾。 從上表可以看出: 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)檔次比較高,在產(chǎn)品配套方面比塘沽區(qū)更高一個(gè)檔次,相 對(duì)物業(yè)費(fèi)也比較高。南有開發(fā)區(qū)投資服務(wù)中心 ,天津海關(guān) ,泰達(dá)圖書館 ,泰達(dá)學(xué)院 ,還有以后要建的 CBD 中央商務(wù)區(qū) 。 家居安防智能化、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 濱海新城 深圳市開元國(guó)際物業(yè)管理有限公司 未定 / 集中供暖 園區(qū)周界紅外對(duì)外探測(cè)器、園區(qū)內(nèi)不巡更監(jiān)控;園區(qū)主要入口及重點(diǎn)區(qū)域 24 小時(shí)全自動(dòng)監(jiān)控;車庫(kù)、單元入口采用 IC 卡管理;單元入口與戶內(nèi)設(shè)可視彩色對(duì)講系統(tǒng);停車庫(kù) 24 小時(shí)多點(diǎn)電視攝像監(jiān)控;遙控或 IC 卡控制開啟,每戶設(shè)可燃?xì)怏w探測(cè)報(bào)警及燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置,應(yīng)即求助報(bào)警系統(tǒng),開發(fā)區(qū)管線數(shù)字化有線電視網(wǎng),預(yù)留 2 條電話線,接入寬帶網(wǎng)絡(luò) 愛麗榭 深圳長(zhǎng)城物業(yè) 2 三菱電梯 集中供熱,地板采暖 / 聯(lián)合地產(chǎn) 第 43 頁(yè) 共 63 頁(yè) 東方名居 天津萬(wàn)聯(lián)物業(yè)管理有限公司 1 元左右 高檔合資電梯 配置開發(fā)區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)安防智能化系統(tǒng),高速寬帶接口預(yù)設(shè)家庭局域網(wǎng)線路有線電視端口客廳、餐廳、書房、各個(gè)臥室各預(yù)留一個(gè)一個(gè),大戶型主衛(wèi)預(yù)留端口,客廳、書房、餐廳、各個(gè)臥室均有通訊端口插座,主衛(wèi)設(shè)與主臥同線路分機(jī)端口 榮鑫園 九州房地產(chǎn)下屬公司 集中供暖 伴景灣 新加坡 CPG 集團(tuán) 芬蘭通立 家用式中央空調(diào) 集中供暖 社區(qū)智能安防系統(tǒng)、液晶可視對(duì)講系統(tǒng)、 lowe 玻璃 名稱 周邊配套 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 主要以項(xiàng)目公建規(guī)劃配套為主:小學(xué)、幼 兒、公交車站、一期商業(yè)街,餐飲娛樂(lè)汽車主體街。 開發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格基本在 60007000 元 /㎡,部分社區(qū)內(nèi)部配套較高的項(xiàng)目銷售價(jià)格在 65007000 之間,部分項(xiàng)目如愛麗榭由于地理位置較好,銷售價(jià)格達(dá)到 7200 元 /平米。 ? 銷售信息 名稱 銷售信息 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 上市價(jià) 現(xiàn)價(jià) 廣告語(yǔ) 銷售狀況 后期上市狀況 (元 /㎡) 銷售比例 上市量 戶型 面積 預(yù)期售價(jià) 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 日排號(hào)、 日選房,開盤時(shí)間未定 2021 年10 月份 5400 5400 黃金賓海,百萬(wàn)大盤 25% 1422套 211 221 322 75140㎡ 5400 御景園邸 未定 08 年初 未定 未定 視野不同 世界不同 御景園邸三與世未售 400 套 202122 180 ㎡ 聯(lián)合地產(chǎn) 第 40 頁(yè) 共 63 頁(yè) 界一同來(lái)的還有胸懷 天寶金海岸 3 月 28 日 53306700 53306700 和四十萬(wàn)平米公園一起生活 95% 519 套 221 322 422 93201㎡ 萬(wàn)通新城國(guó)際 202147 日接受預(yù)訂 2021 年 4 月 15日 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 2021531 6400 6400 小空間 大價(jià)值/60— 90 ㎡濃縮世界 一組團(tuán)銷售90%,僅余樓層地的部分戶型;二組團(tuán) 4月 28 日開盤 78 ㎡ —150 ㎡ 8000(精裝修) 濱海新城 4 月 18 日售樓中心對(duì)外開放未開盤 08 年 未定 / 濱海 CBD,圈子就是事業(yè) 小區(qū)分為東西兩區(qū),現(xiàn)階段展示西區(qū) 5 棟樓 300 套 221 322 422 150 ㎡ 愛麗榭 月 6 日 08 年 7200 中央公園、 CBD、首席精英公館 85% 810 111 322 422 73 ㎡ 160200㎡ 榮鑫園 九、十月份正式銷售 202151 6100 6100 空間 73— 95 平米精典小戶型 60% 100 余套 7395㎡ 6100 東方名居 未定 08 年 6100 6100 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中 569 套 221 322 422 110184㎡ 6100 聯(lián)合地產(chǎn) 第 41 頁(yè) 共 63 頁(yè) 伴景灣北區(qū) 4 月 23 日 6800 8600 一種生活的高度 / 460 套 223 323 325 423 424 424 140 ㎡ —332 ㎡ 從上表可以看出: 開發(fā)區(qū)新上市項(xiàng)目組團(tuán)基本未正式開盤,單從認(rèn)購(gòu)情況總房款相對(duì)較低的小戶型比較暢銷,其中榮鑫園自四月初亮相以來(lái)已售出60%;但是現(xiàn)在客戶對(duì)戶型的關(guān)注度仍然十分強(qiáng)大,以歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期為例,雖然極度的壓縮總面 積,產(chǎn)生大量的兩梯六戶產(chǎn)品,由于其居住舒適度較差,銷售受到一定阻力。在一些規(guī)模較小的項(xiàng)目中,面向開發(fā)區(qū)聯(lián)合地產(chǎn) 第 39 頁(yè) 共 63 頁(yè) 中的工薪階層開發(fā)小戶型的產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)短平快的開發(fā)目標(biāo)。 / / 黑白相間的現(xiàn)代感較強(qiáng)的外檐色調(diào),全落地窗,統(tǒng)一、簡(jiǎn)約。三種身份入戶方 式:主、仆、客各進(jìn)其門。 底商 未定 涂料 100% 御景園邸 由美國(guó)南加州與臺(tái)灣建筑大師聯(lián)手規(guī)劃。 ? 基礎(chǔ)信息 名稱 基礎(chǔ)信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)(層) 棟數(shù) 總戶數(shù) 樓間距 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期 開發(fā)區(qū)五大街延長(zhǎng)線 825 路終點(diǎn)站 100 萬(wàn)㎡ 50 萬(wàn)㎡ 2732 8 1422 45m 天寶金海岸 開發(fā)區(qū)泰達(dá)大街 160 萬(wàn)㎡ 40% 1000000 ㎡ 18 9 519 / 御景園邸 開發(fā)區(qū) /第二大街與黃海路交口 6 萬(wàn)㎡ 40% 2 萬(wàn)㎡ 26 3 65110米 萬(wàn)通新城國(guó)際 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第四大街泰達(dá)足球場(chǎng)旁 360000 ㎡ 52% 112770 ㎡ 1334 22 3627 70m 愛麗榭 第三大街與新城西路交口 110000 ㎡ 35% 19 4 810 50 米 濱海新城 開發(fā)區(qū)新港 4 號(hào)路與新城西路交口 46% 萬(wàn)㎡ 31 11 一期 700余套 東方名居 開發(fā)區(qū)第二大街與翠園東(西)路交口 6 萬(wàn)㎡ 35% 1 228 3 570 / 榮鑫園 開發(fā)區(qū)黃海路第一大街四號(hào)路之間 15280 ㎡ 35% 15 1 180 余 / 伴景灣北區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第四大街 228308 ㎡ 48% ㎡ 9— 28 12 920 70100m 從上表可以看出: 開發(fā)區(qū)新上 市項(xiàng)目有兩個(gè)濱海新城與榮鑫圓,其中榮鑫園只有一棟樓,共 180 余戶; 其余項(xiàng)目均為后期上市組團(tuán); 聯(lián)合地產(chǎn) 第 36 頁(yè) 共 63 頁(yè) 各項(xiàng)目均為高層建筑,且項(xiàng)目綠化率相對(duì)較高。塘沽區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格短短半年內(nèi)上升到 10001500 元 /平米,很大程度上透支了未來(lái)的上漲潛力。 ? 銷售信息 名稱 銷售信息 聯(lián)合地產(chǎn) 第 32 頁(yè) 共 63 頁(yè) 上市時(shí)間 入住時(shí) 間 上市價(jià) 現(xiàn)價(jià) 廣告語(yǔ) 銷售狀況 后期上市狀況 (元 /㎡) 上市 量 戶型 面積 弘基天成 尚未銷售 大概在 6月份對(duì)外公開 08年 未定 / 80120㎡ 陽(yáng)光金地 08年 按套銷售 4060萬(wàn)/套 洋貨精裝復(fù)式 mini家 5月 12 日排隊(duì)選房交定金 5萬(wàn) 378套 復(fù)式 4560㎡ 裕川家園 尚未正式開盤,內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)咨詢期 2021年 8月 5000 認(rèn)購(gòu)價(jià) 5200 主打 8 萬(wàn)元首付住新居,面向工薪階層, 價(jià)格低 60% 3. 8萬(wàn)㎡ 一室、二室、三室 55138㎡ 世紀(jì)向陽(yáng)居 日亮相,2021年3月 15日開工 08年 56005800 56005800 城心地位、至尚生活 80% 85套 221 321 104139㎡ 紫云國(guó)際二期 2021 年 4 月 22 日 2021年 6月 5200 52005500 壯闊園林種的 21世紀(jì)貴族浪漫 凡爾賽風(fēng)景隨心選藏 40% 61380㎡ 211 322 422 108180㎡ 紫云綠洲二期 45805150/㎡ 48005450 上風(fēng)上水,紫云深處的綠 洲風(fēng)景 70% 222 322 109129㎡ 聯(lián)合地產(chǎn) 第 33 頁(yè) 共 63 頁(yè) 水域未來(lái)城 07年 5月份 5400 52505600 水景、園林、生態(tài)景觀 約 25% ㎡ 221 322 332 115145㎡ 從上表可以看出: 塘沽區(qū)目前 5000 元 /平米以下的房子近乎絕跡,在總房款一定的情況下,小戶型產(chǎn)品大行其道,極大地提升了住宅價(jià)格水平。原有項(xiàng)目新上市組團(tuán)仍然以大戶型為主。以 9 層小高層為主,以最大化觀景面和采光面為布局原則,與第一組團(tuán)對(duì)將來(lái)的別墅組團(tuán)形成合圍之勢(shì),利用戶型配比,減小部分 樓坐的位置劣勢(shì),對(duì)于位置較好的樓座則采用大戶型,充分利用大開間的設(shè)計(jì)將景觀最大化, 沿街商鋪 / 德式外檐、涂料為主,局部面磚 80% 從上表可以看出: 06 年塘沽區(qū)上市項(xiàng)目戶型面積與年前相比較有很大不同,由于單價(jià)的上升以及商品房住宅消費(fèi)特點(diǎn)的變化,一反以前追求大戶型的設(shè)計(jì)理念,戶型設(shè)計(jì)均以中小面積為主,最小 45 ㎡,最大 140 ㎡。 高級(jí)外墻涂料 928 紫云綠洲二期 各樓之間有少量綠地,與車位相連,園林中設(shè)置步行道,無(wú)主題式園林。 高級(jí)外墻涂料 100% 聯(lián)合地產(chǎn) 第 31 頁(yè) 共 63 頁(yè) 紫云國(guó)際二期 排列錯(cuò)落有致,考慮景觀的占有面積,將樓群設(shè)計(jì)成為圍合式,每層每戶居民都可以在自家中充分欣賞到園林景觀。 129170㎡ 、 中規(guī)中矩,以中小戶型為主,無(wú)太多亮點(diǎn) 82% 水域未來(lái)城 景觀設(shè)計(jì):美國(guó)納爾斯波頓事務(wù)所,規(guī)劃設(shè)計(jì):上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)公司,建筑設(shè)計(jì):美國(guó) udg/天津天怡建筑設(shè)計(jì)有限公司 68181㎡ 、 全明設(shè)計(jì),大開間舒適度高,但戶型面積過(guò)大 85% 3 名稱 小區(qū)規(guī)劃 是否有商業(yè) 商業(yè)運(yùn)作模式 外檐 車位數(shù) 陽(yáng)光金地 2 層底商 +商業(yè)廣場(chǎng) 未定 涂料 未定 裕川家園 局部 2 層商業(yè) 未定 高級(jí)涂料 世紀(jì)向
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