【正文】 1 以下將對(duì)方案二在最可能的市場(chǎng)環(huán)境下做詳細(xì)的投資收益分析，比較各個(gè)物業(yè)的影響力以及各個(gè)影響因素的重要程度，為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供參考 分產(chǎn)品靜態(tài)投資收益率13%80%950%420%684%55%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)寫字樓0%200%400%600%800%1000%投資 凈收益 投資收益率分產(chǎn)品動(dòng)態(tài)投資收益率2%42%264%274%155%31%20,00010,00010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)寫字樓 100%50%0%50%100%150%200%250%300%投資 凈收益 投資收益率?由以上兩張圖可以看出，商業(yè)物業(yè)的的投資收益能力明顯高于其他產(chǎn)品，從靜態(tài)看 持有型商業(yè) 的稅前投資收益率最高，達(dá) 950%，而在動(dòng)態(tài)指標(biāo)下其投資收益率高達(dá) 264%，略低于售賣型商業(yè)； ?商業(yè)物業(yè)之所以擁有如此高的投資收益率，一方面是由于其投資成本較低，另一方面，隨著市場(chǎng)的成熟，其升值空間高于其他產(chǎn)品。 指標(biāo) N 方案 時(shí)序 樂觀 最可能 悲觀 。 樂觀 最可能 悲觀 方案一 A B 方案二 A B 方案三 A B 方案選擇方法 最小投資法 冒險(xiǎn)法 保守法 折衷法 后悔值法 最高收益率 最優(yōu)方案選擇 開發(fā)方案評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本假設(shè) ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本數(shù)據(jù)根據(jù)天津市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)以及物業(yè)特點(diǎn)而定，參考浦東新區(qū)以及天津開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程，并做一定的假設(shè) ?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存在一定的偏差，結(jié)論數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)可能有一定的差別，但可以用于三個(gè)方案的比較 ?基本稅費(fèi)率等根據(jù)天津市法律法規(guī)，不考慮個(gè)別情況和優(yōu)惠條件 ?由于經(jīng)營(yíng)變化較大，不計(jì)算每年的所得稅額，所得稅只在計(jì)算最后的總投資利潤(rùn)率時(shí)考慮，所得稅率按照 15%計(jì)算 ?以 20222022年為計(jì)算期 (包括建設(shè)期 )，自有物業(yè)在十五年期末按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算殘值 ?基準(zhǔn)收益率取行業(yè)平均水平 12％ ?財(cái)務(wù)費(fèi)用假設(shè)：自有資金比例假設(shè)為國(guó)家允許的最低值 35％，貸款利率按照中國(guó)銀行 1－ 3年期貸款利率 ?每種方案分樂觀、悲觀和最可能三種情況分析，樂觀、悲觀是指區(qū)域市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)不同物業(yè)的影響不同 ?營(yíng)業(yè)費(fèi)用根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅按照出租收入的 12％收取，房產(chǎn)增值稅按照 3％估算 開發(fā)方案評(píng)價(jià) 投資估算 — 投資造價(jià)基本假設(shè) 項(xiàng)目 價(jià)格 備注 土地成本 9000萬元 客戶提供 前期工程費(fèi)用 3% 占建安成本的比率，主要包括三通一平、勘察設(shè)計(jì)等費(fèi)用 建安成本 根據(jù)天津高層建筑的建安成本核算，根據(jù)天津建筑市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)，建安成本每年增長(zhǎng)約 1% 公寓 6500元 /㎡ 天津市超高層建筑建筑成本約為 4000元 /平米，高檔裝潢，成本控制在 2500元 /平米 商業(yè) 2500元 /㎡ 主要分布在裙樓、底層和地下，建安成本平均約為 2500元 /平米，不裝潢 酒店 7500元 /㎡ 酒店分布在高層建筑內(nèi)，天津高層建安成本約為 4000元 /平米，高檔裝潢，成本約為 3500元 /平米，合計(jì) 7500元 /平米 辦公 5000元 /㎡ 辦公物業(yè)分布在高層建筑內(nèi)，天津高層建安成本約為 4000元 /平米，一般裝潢，成本約為 1000元 /平米，合計(jì) 5000元 /平米 配套費(fèi) 10% 包括區(qū)外配套費(fèi)和區(qū)內(nèi)配套費(fèi)，計(jì)算基數(shù)為建安成本 工程管理費(fèi) 3% 計(jì)算基數(shù)為建安成本，主要指建筑期間的管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 貸款額為建安成本 ,利率按照中國(guó)銀行 1－ 3年期貸款利率，貸款比例占總投資的 70%，貸款期預(yù)定為 2年 開發(fā)方案評(píng)價(jià) 投資估算（靜態(tài)） 投資估算（靜態(tài)）： 面積 金額 面積 金額 面積 金額土地成本 9,000 9,000 9,000前期專業(yè)費(fèi) % 3,138 3,138 3,363工程總費(fèi)用 138,050 138,050 147,950公寓 6500 12 78,000 12 78,000 13 84,500商業(yè) 2500 9 22,500 9 22,500 6 15,000酒店 7500 0 0 0 0 0 0辦公 5000 5 25,000 5 25,000 7 35,000配套費(fèi) 10% 12,550 12,550 13,450工程管理費(fèi) 3% 3,765 3,765 4,035財(cái)務(wù)費(fèi)用 7% 65% 14,585 14,585 15,568合計(jì) 168,537 168,537 179,915項(xiàng)目 單價(jià)方案一 方案二 方案三?靜態(tài)預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資額約為 17億元人民幣， ?由于假設(shè)建筑成本每年有 2%的增長(zhǎng)，故最終的總投資額為 1819億元 ?在 12%的基準(zhǔn)收益率假設(shè)下總投資現(xiàn)值在 1213億元左右，方案二的總投資現(xiàn)值最低 , 三方案投資進(jìn)度模擬 ： 產(chǎn)品 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 80,132 16,026 40,066 24,040 服務(wù)型公寓 26,711 5,342 13,355 8,013 持有型商業(yè) 6,849 1,370 2,740 2,740 售賣型商業(yè) 6,849 1,370 2,055 3,424 大型商業(yè) 17,122 3,424 5,137 8,561 酒店 0 寫字樓 34,245 6,849 10,273 17,122 合計(jì) 180,908 9,000 0 17,396 59,791 57,599 37,121產(chǎn)品 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地 9,000 9,000銷售型公寓 80,132 48,079 32,053 服務(wù)型公寓 13,355 13,355 13,355 持有型商業(yè) 6,849 2,055 4,794 售賣型商業(yè) 6,849 1,370 5,479 大型商業(yè) 17,122 3,424 13,698 酒