響鑼灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算-閱讀頁(yè)
2025-01-23 18:08本頁(yè)面
【正文】 備注 殘值（元 /㎡ ） 備注 (2022年市場(chǎng)價(jià)值 ) 公寓 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為銷售收入 全售完 ,無(wú)殘值 稅費(fèi) % 3%的增值稅 + 服務(wù)型公寓 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 25% 與國(guó)際品牌合作經(jīng)營(yíng)，基數(shù)為營(yíng)業(yè)收入 10,00015,000 高檔公寓相當(dāng) 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 小型商業(yè) 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為銷售收入和出租收入總和 20,00030,000 每平米比初期上漲 10,000元 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 大型商業(yè) 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為出租收入 15,00025,000 單價(jià)略低于小型商業(yè) 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 酒店 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 稅費(fèi) 辦公 出租 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 3% 基數(shù)為出租收入總和 2022年已全部售完，無(wú)殘值 稅費(fèi) % 12%的房產(chǎn)稅 + 銷售 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 3% 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) % 3%的增值稅 + 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 收入估算 — 方案一 :激進(jìn)型交錯(cuò)方案 樂(lè)觀情況 ?激進(jìn)型交錯(cuò)方案在三種市場(chǎng)環(huán)境下至少能夠達(dá)到 8%的投資利潤(rùn)率，最高為 22%；內(nèi)部收益率最低為 11%，此時(shí)在 12%的基準(zhǔn)收益率下，凈現(xiàn)值為負(fù) IRR=22% NPV= IRR=16% NPV= IRR=11% NPV= 悲觀情況 稅后投資利潤(rùn)率 =% 稅后投資利潤(rùn)率 =% 稅后投資利潤(rùn)率 =% 最可能情況 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 收入估算 — 方案二 :激進(jìn)型延遲方案 樂(lè)觀情況 最可能情況 悲觀情況 ?激進(jìn)型延遲方案在三種市場(chǎng)環(huán)境下至少能夠達(dá)到 %的投資利潤(rùn)率，最高為 24%；內(nèi)部收益率最低為 11%，此時(shí)在 12%的基準(zhǔn)收益率下，凈現(xiàn)值為負(fù) IRR=24% NPV= IRR=17% NPV= IRR=11% NPV= 稅后投資利潤(rùn)率 =% 稅后投資利潤(rùn)率 =% 稅后投資利潤(rùn)率 =% 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 收入估算 — 方案三 :穩(wěn)健型延遲方案 樂(lè)觀情況 悲觀情況 ?穩(wěn)健型交錯(cuò)方案在三種市場(chǎng)環(huán)境下至少能夠達(dá)到 %的投資利潤(rùn)率，最高為 %；內(nèi)部收益率最低約為 %，高于基準(zhǔn)收益率 12%，凈現(xiàn)值為 IRR=22% NPV= IRR=15% NPV= IRR=% NPV= 稅后投資利潤(rùn)率 =% 稅后投資利潤(rùn)率 =% 稅后投資利潤(rùn)率 =% 最可能情況 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 三方案投資收益比較 — 現(xiàn)金流量 方案一現(xiàn)金流量圖 ( 最可能 )09,00017,39659,79157,59971,361200,803100,00050,000050,000100,000150,000200,000250,0002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022方案二現(xiàn)金流量圖 ( 最可能 )09,00050,13436,84753,35710,295199,189100,00050,000050,000100,000150,000200,000250,0002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022方案三現(xiàn)金流量圖 ( 最可能 )09,00051,98441,47857,78516,48027,548161,697100,00050,000050,000100,000150,000200,0002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022?根據(jù)對(duì)三個(gè)方案在最可能的市場(chǎng)環(huán)境下的現(xiàn)金流量分析可以看出，方案一的最大年投資額最高，發(fā)生在 2022 年，為 6億，其他兩方案最高約為 5億； ?累計(jì)現(xiàn)金流反映項(xiàng)目的最大資金需求量，方案一至 2022年達(dá)到最高，約為 ，方案二在 2022年達(dá)到 ，投資比較分散；方案三則最分散，最高年限在 2022年，為 凈現(xiàn)值10,00010,00030,00050,00070,00090,000樂(lè)觀 最可能 悲觀方案一 方案二 方案三自有資金投資利潤(rùn)率0%10%20%30%40%50%60%樂(lè)觀 最可能 悲觀方案一 方案二 方案三內(nèi)部收益率0%5%10%15%20%25%30%35%樂(lè)觀 最可能 悲觀方案一 方案二 方案三開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 三方案投資收益比較 — 投資收益指標(biāo) 根據(jù)三個(gè)方案的三個(gè)重要指標(biāo)比較分析可以看出： ?從靜態(tài)指標(biāo)看，方案一的收益能力略高于方案二，并在樂(lè)觀和最可能的環(huán)境下遠(yuǎn)高于方案三 ?從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，方案二的盈利能力高于其他兩個(gè)方案，但在市場(chǎng)環(huán)境悲觀的條件下凈現(xiàn)值為負(fù) ?從方差指標(biāo)來(lái)看，方案三的方差最小，但是如果三種情況的概率相同，則方案二的加權(quán)平均值最高 綜合以上多個(gè)考慮因素，方案二的投資比較分散，最大資金需求最低，盈利能力最高，為三方案中的最優(yōu)方案 開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià) 敏感性分析 1 以下將對(duì)方案二在最可能的市場(chǎng)環(huán)境下做詳細(xì)的投資收益分析，比較各個(gè)物業(yè)的影響力以及各個(gè)影響因素的重要程度，為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供參考 分產(chǎn)品靜態(tài)投資收益率13%80%950%420%684%55%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)寫字樓0%200%400%600%800%1000%投資 凈收益 投資收益率分產(chǎn)品動(dòng)態(tài)投資收益率2%42%264%274%155%31%20,00010,00010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000銷售型公寓 服務(wù)型公寓 持有型商業(yè) 售賣型商業(yè)大型商業(yè)寫字樓 100%50%0%50%100%150%200%250%300%投資 凈收益 投資收益率?由以上兩張圖可以看出，商業(yè)物業(yè)的的投資收益能力明顯高于其他產(chǎn)品，從靜態(tài)看 持有型商業(yè) 的稅前投資收益率最高，達(dá) 950%，而在動(dòng)態(tài)指標(biāo)下其投資收益率高達(dá) 264%，略低于售賣型商業(yè)； ?商業(yè)物業(yè)之所以擁有如此高的投資收益率，一方面是由于其投資成本較低，另一方面，隨著市場(chǎng)的成熟，其升值空間高于其他產(chǎn)品。
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